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關于不動產登記問題的幾點思考
一、 關于不動產登記制度的性質與功能的認識
理論界對不動產登記制度的性質有不同的看法，各國的立法例也有差別，
說到底是賦予登記以怎樣的法律效力。從立法例上看，以德國法為代表的登記成立主義和以法國法為代表的登記對抗主義各有千秋，也各有理論依據。
事實上，對登記制度的功能的定位對于判斷登記的性質是至為重要的。現代各國的不動產登記制度的功能一般都具有雙重性質，即私法上的功能和公法上的功能。就公法上的功能而言，主要是通過登記實施國家對重要生產資源和市場要素的信息把握和適度監控，以為國家的宏觀經濟和社會發展規劃提供一定的依據，登記行為在公法上的性質便主要地表現為一種行政行為（大部分國家的登記機關為行政機關，但也有由法院進行登記的）。私法上的功能主要是兩個方面：一是明確權利歸屬，二是保障交易安全。基于這樣兩個方面的功能定位，便能進一步探析登記的性質及考量登記制度的立法安排。
明確權利歸屬也就是登記的公示效力。它意味著權利人通過登記的方式向社會其他主體公而告之其對登記的特定不動產的物權人身份。然而關鍵的是：明確權利歸屬并非對權利的創設，登記行為并不是權利人取得權利的法律源泉，登記機關向物權人頒發的權利證書如房屋產權證、土地使用權證等并非設權證書而是證權證書。就此而言，登記的意義大約可與公證機關的公證相提并論。權利人如果不想去登記，不愿去公示，那就悉聽尊便，但不能因此就說他不是權利人，只是說他沒有通過登記的方式向世人告之他是權利人而已。他取得權利是因為他所實施的法律行為如買賣合同并且賣方將標的物交付給了他，登記則是將他取得權利的事實“廣而告之”而已。
物權行為在邏輯上的難題之一是將動產和不動產采取不同的權利取得方式，動產依交付，不動產依登記，或者說動產是實物交付，不動產是權證交付，權證交付的核心是變更登記，即俗稱的“過戶”。事實上，交付與登記僅僅是公示方式的區別，而不是權利取得方式的區別。在動產，交付具有了雙重功能：既是權利的取得方式，同時又完成了權利變動的公示，產生了公示的效力。在不動產，交付僅僅是權利的取得方式，但公示并未同時進行，并且依據法律公示需以登記的方式進行，才能產生公示的效力。對動產與不動產采取不同的公示主要是源于物的經濟意義的考量，但二者的這種差別絕沒有達到法律要對它們的權利取得方式加以區分的地步。
保障交易安全也就是登記的公信效力。物權經登記予以公示，進而具有了公信力，使交易主體和其他利害關系人以及不動產的管理機關知悉其權利歸屬狀態和物權人身份，并基于這種確信而作出是否與其進行交易等判斷。所以，登記的最大效果和最大意義是賦予已經成立的物權以公信力，而非創設物權本身。
登記的這一功能至少給我們兩點啟示：其一，由于登記具有的最強證明力，進而具有的保障交易安全的作用，則是否愿意獲得這種公信力，應屬意思自治的范疇。張三從李四那里買了一套房子，四、五年了，雙方都沒有去辦理過戶登記，那是他們自己的事。但張三事實上承擔了法律上的風險，因為沒有登記，物權未經公示，他便幾乎無法對房屋進行處分，無法出租，無法出售，無法贈與，無法進入交易領域，因為買受人、承租人要確信你的物權人身份，而你無法加以證明。即使再退一步，你買房子就是自己用，不打算進入交易領域，但你的房子有可能被別人侵犯，比如被砸壞，被侵占，由于你沒有登記，打起官司來你還得花功夫先證明自己的物權人身份，你難以直接尋求物權本身的保護如返還請求權、妨害除去請求權、妨害預防請求權，而且當有善意的第三人對房屋主張權利時，你不能對抗任何的善意第三人，所以，盡管登記原則上是自愿的，是意思自治，但登記制度的功能和意義會使得權利人愿意去辦理登記。當然，從公法的角度看，你不辦理過戶登記可能是為了不交相關的稅費如契稅，這種情況下稅務部門可能要追繳你的稅款，但前提是先讓你補辦登記手續，明確交易關系已經成立和物權已經發生了變動的事實，以此才能追繳稅款。當然，從公法角度看，從公共利益考量，登記可以是強制性的，不動產交易必須辦理登記，但若當事人沒有去辦理登記，也僅僅是違反了公法上的義務，承擔公法上的責任，而不影響私法上的權利成立，不能因為未辦理過戶登記而否認權利人的物權。李四把房子賣給了張三，房款都付清了，張三也住了多年了，李四也不認為自己還是房子的主人，而登記部門卻偏要說這房子還是李四的，情理上未免荒唐。其二，由于登記的主要功能是為交易安全計算，所以不可能或無法或無需進入交易領域的不動產，就不需要以登記的方式予以公示，比如作為國家所有權客體的某些不動產，如山川、河流等。當然，某些不會進入交易領域的不動產仍然會存在與其他權利主體發生權屬爭議的可能性，所以仍需進行登記以公示，比如國家機關所使用的公有財產如辦公樓。這決定于登記的第一項功能即明確權利歸屬的功能。山川、河流等由法律規定專屬于國家，不會發生權屬爭議，加上也不會進入交易領域，所以無需登記。同理，個人自建的房屋屬于所有權的原始取得，不會發生權屬爭議，也無需登記，但是權利人若方便以后的交易及保護，仍可以去辦理登記，進行公示，以獲得公信力。
二、 關于登記的統一性的認識
盡管登記不是創設物權的方式或原因，但無論是從私法目的中的明確權利
歸屬和保障交易安全，還是從公法目的中的資源信息掌握和適度管理監控，不動產的登記制度都是物權法中的一項極為重要的制度。就不動產制度而言，登記幾乎基于基石的意義。
就立法例而言，大陸法系國家一般都在民法典以外單獨制定統一的不動產登記法。本人也極力贊成盡早制定我國統一的不動產登記法，但對“統一”到什么程度，特別是登記機關是否也必須統一，則有不同的看法。
在筆者看來，統一的關鍵有二：一是建立統一的登記規則，二是賦予統一的登記效力。至于登記的其他方面，并不需要強求統一。
統一的登記規則是指不同的登記機關在進行不動產物權登記（包括初始登記、變更登記、更正登記、注銷登記等）時應當遵循統一的登記程序，包括對登記申請人的資格要求、申請文件提供方面的要求、受理申請的條件、審查方式、審查范圍、登記時限、不予登記的理由及對申請人和利害關系人的說明義務、權屬證書格式、登記簿格式等，均應統一，而不能五花八門。統一的登記效力是指從立法上賦予不動產登記統一的法律效果，凡經登記的不動產物權具有對抗其他任何權利主張的效力，反之，未經登記的物權不具有對抗第三人的效力。
登記機關是否也必須統一？目前的呼聲幾乎是一致的，即必須建立統一的登記機關，“多頭登記”已成為眾矢之的，并被認為是導致我國登記狀況十分混亂的主要原因。但筆者認為，不動產統一登記制度的核心是前已所述的統一規則和統一登記效力，有此二者，即可建立起統一的不動產登記制度，而考量是否需要建立的登記機關，一是要考慮到不動產物權本身的多樣性，二是要考慮到目前情況下設置統一登記機關的成本和實際上的可能性
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