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如何營造和諧商業地產淺析
內容摘要：商業地產在促進城市商業設施改造、改善消費環境中發揮了重要作用。但在商業地產蓬勃發展的同時，商業地產與城市發展不相協調的問題也初露端倪。本文將從商業地產可持續發展角度闡述如何實現與商業二者協調發展的和諧商業地產。 關鍵詞：商業地產 商業 協調發展
隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業地產建設發展很快。商業的發展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區化等城市發展的結果促進了商業業態的轉化，也為商業地產發展提供了基礎和需求。如何營造與商業的協調發展的商業地產，成為日益關注的問題。
商業地產的產生與發展
商業地產的產生與發展是城市化的必然結果
隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協調發展成為城市發展的主題。商業繁榮是眾多大中型城市所選擇的發展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業步行街的興建如火如荼，大型住宅區加緊建設，這都對商業地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業地產的發展帶來了良好的機遇，也為商業地產發展提供了廣闊的空間。
同時，隨著我國零售業的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業物業的需求。同時國內大型零售企業為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業物業需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。反對勢力激烈競爭，改變著大中城市原有的商業布局，形成了對商業物業的巨大需求。
商業地產與城市發展互相促進、互為制約
商業地產是一個高投資、高回報、高風險的行業，從其投資周期和使用周期看，對城市的發展乃至整個社會經濟發展都具有深遠的影響。商業地產是城市商業重要的商務環境，其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮，其相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創造能力和競爭力。因此，商業地產對城市發展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業的發展，也可能會阻礙商業的發展。
隨著城市的發展，商業地產應運而生，而城市的不斷發展也對商業地產提出了更高的要求。作為城市商業的運營商，商業地產應該是一個與城市、與商業協調發展的和諧商業地產。
商業地產的和諧發展模式
與商業發展速度相適應
商業的發展引導著消費的時尚和潮流。商業地產在發展的過程中要看到商業的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發,做到適度超前，而不能不顧城市發展的實力和市場的承受能力盲目開發、過度開發。與此同時，商業地產的發展速度也要與支撐商業地產需求的幾個重要指標—GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業面積等指標的增幅相吻合。
注重發展的可持續性
首先，商業地產的發展要與商業業態的變更相適應。從西方商業業態的發展規律看，商業業態的變更是與一個國家或地區的GDP密切相關的。當一個國家或地區的人均GDP處于1100美元以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP處于1100—2000美元時，商業業態將出現升級，百貨商場、商業街、批發市場等將取代農業時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000—4400美元時，商業形態將出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如Shopping Mall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。這就要求在項目建設的初期就要結合當地的實際情況，選擇與商業業態相適應的商業地產。
其次，商業地產作為跨行業的領域，有自身的發展規律。按國際慣例，商業地產的發展需要2—3年甚至更長的培育期，為統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。
在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮到整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。
保證生態的平衡性
商業地產的生態平衡主要指商業地產的發展要與周圍環境保證和諧一致。主要表現在以下幾個方面：商業地產的總量一定要與市場需求相符，商業地產的發展不能脫離當地市場的實際情況；大中小商業的結構比例要達到合理的配備，且在業態上要形成互補；商業地產的布局一定要符合城市規劃和商業網點的規劃；大型商業設施的建設要以人為本，與周圍環境、交通相協調，保持商業與地產的生態平衡。
我國商業地產發展的現狀及原因分析
脫離了商業發展的速度
近幾年，我國商業地產進入了快速發展時期。據國家統計局統計，近五年來全國商業地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業地產需求的幾個重要指標——近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業地產的增速。
究其原因，一是商業地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發商從投機住房轉向商業地產，一些原本從事商業地產的企業也加大了投資規模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的發展。從某種程度上講，我國商業地產的發展不是過熱，而是發展速度過快，脫離了商業發展的需要。據商務部統計，個別城市人均商業網點面積已經達到了2-3平方米，是發達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業設施。
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