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淺議房地產企業(yè)在房地產開發(fā)全過程中的工程造價管理
摘要：房地產開發(fā)企業(yè)要求工期短,投資效益好.所以,必須對項目投資實施全過程的有效的成本控制,從組織、技術、經濟、合同等方面挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會效益.特別重視設計階段,投標階段,施工階段竣工結算階段的工程造價控制. 關鍵詞：房地產;工程造價;有效控制 在競爭激烈的市場經濟大潮中,降低工程成本,提高企業(yè)工程投資收益,有效地控制工程造價是關鍵. 1 工程設計是有效控制工程造價的前提 對于工程造價的控制要立足于事先控制,即主動控制,以盡可能地減少以至避免目標值與實際值的偏離.也就是說,我們的工程造價控制,不僅要反映投資決策,反映設計、發(fā)包和施工,被動地控制工程造價,更要主動地影響投資決策,影響設計、發(fā)包和施工,主動地控制工程造價.要有效地控制工程造價,應從組織、技術、經濟、合同與信息管理等多方面采取措施,但是技術與經濟相結合是控制工程造價最為有效的手段.長期以來,在我國工程建設領域,技術與經濟相分離,難以有效地控制工程造價.為此,要盡快改變這種現(xiàn)狀,以提高效益為目的,要通過技術比較、經濟分析和效果評價,正確處理技術先進與經濟合理兩者之間的關系,力求在技術先進條件下的經濟合理,在經濟合理基礎上的技術先進,把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工措施中去.所謂控制就是指行為主體為保證在變化的條件下實現(xiàn)其目標,按照事先擬定的計劃和標準,采用有效方法,對被控對象實施中發(fā)生的各種實際值與計劃值進行對比、檢查、監(jiān)督、引導和糾正的過程.在設計階段應從下面五個方面控制
(1)實行設計方案招投標制度.在市場經濟的今天,開發(fā)單位在委托設計時應大力引進竟爭機制,加強管理工作.通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位,從而保證設計的先進性、合理性、準確性,避免因設計質量問題,出現(xiàn)的工程洽商.同時通過招投標還可能選擇到優(yōu)秀的設計方案,避免因建筑產品設計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經濟效益無法保證的事情發(fā)生.
(2)實行限額設計.項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短,同樣也影響建設項目以后的使用價值和經濟效益,對于一個建設項目,開發(fā)商要做到心中有數(shù).而作為設計單位,在設計中凡是能進行定量分析的設計內容,均要通過計算,要用數(shù)據說話,充分考慮施工的可能性和經濟性,在設計技術與經濟分析上要改變設計完后再算賬、功能決定造價的習慣作法.開發(fā)商應對設計方案提出限額設計要求,并為之創(chuàng)造外部條件.
(3)開展價值工程活動.價值工程是用來分析產品功能和成本關系的,是力求以最低的產品壽命周期成本實現(xiàn)產品的必要功能的一種管理方法.一般來說,提高產品價值的途徑有五種:一是提高功能,降低成本,這是最理想的途徑;二是功能不變,降低成本;三是成本不變,提高功能;四是功能略有下降,但帶來成本大幅度降低;五是成本略有上長,但帶來功能大幅度提高.運用價值工程原理,在科學分析的基礎上,對方案實行科學決策,選擇技術上可行、經濟上合理的建設方案.價值工程的主要特點是:以功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進行功能分析,使設計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本.
(4)加強圖紙會審工作.加強圖紙會審,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前.在設計階段,克服設計方案的不足或缺陷,所花費的代價最小,可取得的效果最好.我們在設計出圖前,組織總工辦、工程部、資產經營部,對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核,從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作,以求得提高設計質量避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來變更,造成經濟損失.
(5)加強設計變更管理.杜絕不合理的設計變更.對確實必須發(fā)生的設計變更,我們采取的方法是,必須有副總經理以上的領導簽字方可生效,同時分清變更是那方的責任,及時進行經濟處罰,做到心中有數(shù).這樣可以大大減少由于設計人責任心不強所發(fā)生的變更,從而杜絕施工單位利用設計變更增加工程。 2 工程招投標是有效控制工程造價的核心 通過招投標引進竟爭機制,可以降低工程成本.對施工單位的選擇應該比較慎重,因為施工隊伍的優(yōu)劣關系到建設單位工程造價控制的成敗.選擇施工隊伍主要考察施工企業(yè)的建設業(yè)績、資信情況和技術裝備等.優(yōu)先考慮近期建設業(yè)績與我們欲建工程相同的施工企業(yè),而且特別要求創(chuàng)此建設業(yè)績的項目經理來出任項目經理.還要求施工隊伍的資信可靠.資金不足的企業(yè)可能將工程款進行設備的投入;負債經營的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務.這些都是造成工程款難以到位,制約工程進展,影響投資效益.再者是要求施工企業(yè)具有足夠的技術實力.它不僅使施工企業(yè)自身的生產、經營實現(xiàn)高效、優(yōu)質、低耗,也使施工企業(yè)能有實力在工程造價上給建設單位合理的優(yōu)惠.同時嚴格掌握工程招標條件,認真編制工程標底的標書,做好評標定標工作.以中標價為基礎通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期.工程招標應采取公開招標或邀請招標,杜絕議標或變相議標.
3 施工管理是有效控制工程造價的重要環(huán)節(jié)
施工階段成本控制的關鍵,一是合理控制工程簽證,二是嚴格審查承包商的索賠要求,三是做好材料的加工定貨.由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更.控制變更的關鍵在開發(fā)商,應建立工程簽證管理制度,明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工,確保簽證的質量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生.為了確保工程簽證的客觀、準確,我們首先強調辦理工程簽證的及時性.一道工序施工完,時間久了一些細節(jié)容易忘記,如果第二道工序又將其復蓋,客觀的數(shù)據資料就難以甚至無法證實.對簽證一般要求自發(fā)生之日起20天內辦妥.其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據,標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定,還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖.施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據,不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價.簽證發(fā)生后應根據合同規(guī)定及時處理,審核應嚴格執(zhí)行國家定額及有關規(guī)定,經辦人員不得隨意變通.要加強預見性,盡量減少簽證發(fā)生.預算人員要廣泛掌握建材行情,在現(xiàn)行材料價格全部為市場價的今天,如果對材料市場價格不清楚,就無法進行工程造價管理.
4 竣工結算是有效控制工程造價的關鍵
工程造價的合理確定是工程造價管理的重要環(huán)節(jié),在確定工程造價時,堅持以現(xiàn)行的工程造價管理規(guī)定為依據,按照甲乙雙方在施工合同中的約定,根據竣工圖結合隱蔽簽證、現(xiàn)場簽證和設計變更進行審核計算,審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作,是否有丟、拉項工程.認真核實每一項工程變更是否真正實施,該增的增,該減的減,實事求是.
5“以人為本”是有效控制工程造價的基礎
“以人為本”是眾多企業(yè)所強調的一個管理理念,在工程造價管理中,人的因素更顯重要.工程造價控制涉及多個環(huán)節(jié)和專業(yè),如:前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗收等.那個環(huán)節(jié)都需要具有相應水準的人去高質量地完成相關工作,他們工作中的任何失誤,都會最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減.要提高工程投資效益,企業(yè)就必須在工程造價控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上,有膽有識地重視 “以人為本”,要強化激勵和約束機制.
從以上幾個方面可以發(fā)現(xiàn),降低工程成本事在人為.加強投資控制,降低工程成本是開發(fā)企業(yè)的當務之急,必須抓緊抓好.隨著我國社會主義市場經濟改革的不斷深化,從客觀上要求我們發(fā)揮主觀能動性,借鑒國內外的先進經驗,從根本上解決合理確定和有效控制建安工程造價的歷史問題,推動我國建筑市場的健康發(fā)展.
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