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基于物業管理服務采購審價研究
【論文關鍵詞】采購 物業管理 服務價格 審價【論文摘要】物業管理服務采購是新興的一種服務采購項目，文章在闡述物業管理服務價格構成的基礎上，探討了審價的重點：一是審查其價格構成，二是審查其定價方法，同時指出了應注意的問題。
物業管理服務是指接受委托的物業管理公司，對居住小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務。物業管理服務是通過對業主的服務、對財產的養護、對環境的保護等實現的，物業管理公司提供的服務產品是一種無形產品，本身雖然不創造物質產品，但其與物質產品一樣，也是一種商品。物業管理服務價格，是指物業管理公司因提供物業管理服務而向物業產權人、使用人收取的費用。物業管理服務采購審價，是指采購主體因采購物業管理服務，而對物業管理服務價格進行的成本和利潤審查，并核準價格的行為。
一、物業管理服務價格的特點
物業管理服務價格除了具備一般商品價格的特征外，還具有以下特點：一是物業管理服務價格是物業管理公司付出抽象的一般人類勞動之后的價值的表現。二是物業管理服務價格的載體不是有形產品，而是無形產品，即服務。三是物業管理服務價值形成過程不同于一般商品價值形成過程。一般商品的價值形成是在商品生產、流通環節進行的，而物業管理服務的價值形成，生產和消費幾乎同時進行。四是物業管理服務價格的多樣性。同一種物業管理服務在不同地區或服務對象上表現差別較大，因而其價格也靈活多樣。
二、物業管理服務采購審價依據
物業管理服務采購審價，主要依據應是物業管理服務的價值和使用價值。物業管理服務凝結著物業管理人員的勞動，同樣具有價值和使用價值。由于物業管理服務的無形性，服務的等級層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業管理服務的質量高低，或使用價值大小，由物業產權人或物業使用人因物業管理服務而得到滿足的程度來判別。物業管理服務采購審價的重點，一是審查其價格構成，二是審查其定價方法。
三、物業管理服務價格構成的審查
物業管理服務價格一般包括裝修垃圾清運費、保潔費、保安費、機動車存車費、非機動車存車費、綠化費、化糞池清淘費、房屋小修費、房屋中修費、小區共用設施維修費、電梯使用費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費等項目，具體內容根據業主要求而不同。當物業的產權與使用權分離時，這些收費項目有的由物業使用人支付，有的由產權人支付；產權與使用權統一時，則由業主支付。其中，房屋小修費、房屋中修費、小區共用設施維修費、電梯維修費、高壓水泵費、共用天線費屬于維修基金，內容較為復雜，一般應與物業管理公司事先簽訂服務合同，并在合同中明確約定。
四、物業管理服務定價方法的審查
物業管理服務定價方法，一是采用成本導向定價，即物業管理服務價格由成本加上按成本利潤率計算的合理利潤構成。二是競爭導向定價，即以競爭者的價格水平作為物業管理公司定價的參照或依據，適用于已實現服務標準化的行業。三是需求導向定價，即以業主對物業管理服務價值的認知程度和需求強度為依據來確定價格，服務的非貨幣因素對消費者的服務價值認知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業管理公司對服務價格的調整難免出現偏差，從而導致服務的價格水平相對于業主的服務價值認知程度失衡，不是過高就是偏低。對于競爭導向定價和需求導向定價的物業管理服務采購價格的審查，應結合具體采購方式，分招標采購、競爭性談判、詢價采購等方式，分別采用比價等方法進行審價。對于成本導向定價的物業管理服務采購價格的審查，則應對物業管理服務的成本和利潤進行分析和計算。1、物業管理服務成本
一是材料費，指提供物業管理服務時消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質。二是人工費，指提供物業管理服務的人員勞動報酬，包括工資、獎金 、津貼等，不包括福利費用。三是設備使用費，指提供物業管理服務時所使用設備的折舊和器具的攤銷。不包括設備器具的購置費，因為這些設備器具屬于物業管理公司開展業務、提供服務的必備固定資產或低值易耗品。審價時應注意，管理費用是物業管理公司的管理部門維持正常運轉的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計費、律師費、業務招待費、提供物業管理服務人員的福利費等，以及物業管理公司的銷售費用如廣告費等，均為物業管理公司開展經營業務的期間費用，應由物業管理公司從經營利潤中支付，而非經營成本，即這些費用不應作為物業管理服務的價格組成部分。
2、物業管理服務利潤
物業管理服務的利潤，屬于物業管理服務單位的正常經營利潤，作為物業管理服務價格的組成部分，是正當合理的，但其目標利潤應以社會平均成本利潤率為標準確定。審價時應注意對超過社會平均成本利潤率的部分予以審減，以維護采購主體的利益。
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