“專項維修資金”與“專項維修基金”的理解與適用

“專項維修資金”與“專項維修基金”的理解與適用

　　一、“專項維修資金”及＂專項維修基金＂的規定

　　（一）專項維修維修資金的規定

　　《物業管理條例》（2003年9月1日施行）第54條規定：＂ 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。＂

　　（二）專項維修基金的規定

　　1、建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（1999年1月1日實行）第4條規定：＂凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

　　維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。＂

　　2、《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字［1998］7號）第3條規定：＂代管基金是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

　　房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

　　共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。＂

　　3、國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》（2004年1月1日起執行）第11條第4款規定：＂物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。＂

　　二、“專項維修資金”與＂專項維修基金＂的比較

　　兩者的區別

　　1、前者是《物業管理條例》規定的概念；后者則是《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定的概念。

　　2、《物業管理條例》屬于行政法規，因此，前者屬于行政法規規定的概念；《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》屬于部門規章，因此，后者是部門規章規定的概念。

　　3、前者適用于住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業；而后者則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業，也適用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第22條）。

　　4、前者交納的主體是業主；后者則又區分商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房的交納主體是購房者（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售后的交納主體有二，其一是售房單位，其二是購房者（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項、第2項）。

　　5、前者專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造；后者則用于房屋共用部位和共用設施設備的維修。

　　6、前者屬于業主所有；后者則根據適用范圍的不同具體區分為商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房由購房者交納的基金屬于全體業主共同共有（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第5條第1款）；公有住房出售時售房單位提取的基金屬于屬售房單位所有，購房者交納的基金屬于全體業主共同共有（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第6條第1款第1項、第2項）。

　　7、前者收取、使用、管理的辦法，《物業管理條例》授權國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定，而至今兩部門沒有制定具體的收取、使用、管理的辦法；后者則是由建設部制定的，由具體收取、使用、管理的規定。

　　由此可見，兩者之間存在著明顯的區別，因此，不能得出＂專項維修基金＂就是＂專項維修資金＂的結論。

　　（二）兩者的相同之處

　　另外，兩者之間也有一些相似之處，如適用的范圍、交納的主體、權屬等方面。

　　三、關于兩者之間的適用關系

　　對此有兩種截然不同的觀點。一種觀點認為自2003年9月1日《物業管理條例》施行后只能收取＂專項維修資金＂，不能收取＂專項維修基金＂。而＂專項維修資金＂只能按照國家有關規定交納，而至今沒有國家有關規定，因此，業主勿須交納＂專項維修資金＂。此其一。其二，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》作為部門規章，在其上位法《物業管理條例》沒有具體規定專項維修資金的收取、使用、管理的情況下，規定了專項維修基金的收取、使用、管理規定，違反了《立法法》的規定。根據《規章制定程序條例》第37條第1款的規定，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的制定機關發現與新公布的法律、行政法規或者其他上位法的規定不一致的，或者與法律、行政法規或者其他上位法相抵觸的，應當及時修改或者廢止。因此，在《物業管理條例》施行后，應適用《物業管理條例》的規定，而不能適用《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定。

　　另一種觀點則認為，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》施行在先，《物業管理條例》施行在后。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定與《物業管理條例》的規定不沖突。在不沖突的情況下，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》可以制定具體的適用規則。因此，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》并沒有違反《立法法》的規定。此其一。其二，前一種觀點只適用《規章制定程序條例》第37條第1款的規定，但卻忽視了該條第2款的規定，即修改、廢止規章的程序，參照本條例的有關規定執行。《試行辦法》的制定機關在沒有修改、廢止《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的情形下，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》仍是有效的。因此，適用《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》沒有問題。

　　筆者傾向于第一種意見。但須對第一種意見的理由進行兩點補充，其一是＂專項維修資金＂與＂專項維修基金會＂存在著重大的區別。其二是在實務中對＂專項維修基金＂還沒有建立起符合《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》要求的機制，更不用說＂專項維修資金＂這種機制了。

　　四、對當前收取＂專項維修資金＂的解決辦法

　　在實務中，有些房地產開發經營企業在出售

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