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軌道交通對城市商業(yè)空間和房地產(chǎn)價(jià)值的影響
摘要：軌道交通對城市的客流量在數(shù)量、空間分布、出行方式等方面產(chǎn)生深刻影響，在商業(yè)空間方面，軌道交通的影響主要體現(xiàn)在市場因素、空間因素、競爭因素等方面；文章對2006年上海軌道交通1號線沿線房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)際調(diào)查，通過分析車站周邊樓盤價(jià)格與樓盤距車站距離的關(guān)系，得出1號線部分車站對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響范圍，并得到相關(guān)推論。
關(guān)鍵詞：軌道交通；商業(yè)空間；房地產(chǎn)
一、引言
現(xiàn)代城市的快節(jié)奏生活離不開便捷的交通工具。軌道交通快捷、安全、舒適、環(huán)保，擁有其他公交方式不可比擬的優(yōu)勢。軌道交通的高能達(dá)性，加強(qiáng)了各個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，節(jié)省了運(yùn)輸成本和時(shí)間。它的強(qiáng)烈“吸引力”使得大量的商業(yè)、娛樂、商務(wù)、文化設(shè)施集中，同時(shí)也促進(jìn)了沿線商業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)的高密度開發(fā)。因此，研究軌道交通對城市商業(yè)和房地產(chǎn)的影響有重要意義。
二、軌道交通對商業(yè)發(fā)展的影響因素分析
（一）對市場因素的作用
軌道交通的建設(shè)通過改變沿線的土地利用方式來改變城市人口的分布。房地產(chǎn)的發(fā)展方向、人們的置業(yè)方向、城市人口收入的分布狀況也會(huì)發(fā)生改變。土地利用方式的改變意味著城市的人口密度和人口分布的改變，隨之而來是交通流量、流向和流動(dòng)速度的改變，進(jìn)而改變零售商業(yè)區(qū)位。
（二）對空間因素的影響
“距離不是距離，時(shí)間才是距離”，軌道交通使人們改變了“區(qū)位”的概念，把地理距離變成了準(zhǔn)確的時(shí)間距離。軌道交通不僅緩解城市中心區(qū)的交通壓力，分散市中心區(qū)過度密集的人口，而且極大地拉近了與城郊的距離，增強(qiáng)了購物者、購房者的心理接受意愿。許多市民會(huì)根據(jù)軌道線的延伸而改變自己的工作、生活方式。
（三）對競爭因素的影響
軌道交通使得沿線地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)地理位置差異發(fā)生變化，城市的區(qū)位集聚利益隨之提高，從而使城市的吸引力和輻射力增強(qiáng)。靠近交叉點(diǎn)和重要站點(diǎn)的區(qū)位往往會(huì)大大得益于增強(qiáng)了的可達(dá)性，經(jīng)濟(jì)地理位置趨優(yōu)發(fā)展。
軌道交通的獨(dú)特優(yōu)勢，必然會(huì)吸引眾多商家紛紛在軌道沿線布局設(shè)點(diǎn)，但是由于機(jī)會(huì)和土地的有限性，這必將加劇競爭，使進(jìn)入門檻抬高。一種情況是眾多商家在競爭過程中優(yōu)勝劣汰，“溢出”效應(yīng)明顯，最終只剩下那些有競爭力的商業(yè)企業(yè)生存下來。另一種情況是，零售企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，極大增強(qiáng)其集聚能力和擴(kuò)散能力。
三、軌道交通對商業(yè)活動(dòng)空間的影響機(jī)制
作為成功的商業(yè)空間，首先要具有較強(qiáng)的誘導(dǎo)力，其次是能夠提供商業(yè)活動(dòng)所需的空間，最后是在時(shí)間上能為持續(xù)購物休閑活動(dòng)提供保證。便捷的城市交通樞紐站與商業(yè)空間的結(jié)合則達(dá)到了上述三個(gè)必備因素的完美統(tǒng)一。
軌道交通的建設(shè)會(huì)對商業(yè)區(qū)位因子產(chǎn)生重要的影響，使商業(yè)企業(yè)在城市中的區(qū)位發(fā)生改變，從而改變空間變化的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、交通等環(huán)境，進(jìn)而改變空間結(jié)構(gòu)。同時(shí)，商業(yè)空間的發(fā)展與交通網(wǎng)絡(luò)的完善有密切關(guān)系，許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接依托交通網(wǎng)絡(luò)布局而發(fā)展。由于兩者的共生關(guān)系，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展必然受到交通網(wǎng)絡(luò)的深刻影響。軌道交通對商業(yè)空間具有間接的、宏觀的調(diào)控效應(yīng)，將影響區(qū)域的人口集聚、市場需求和土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，有助于形成商業(yè)密集帶。
四、上海一號線對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響
經(jīng)過對2006年上海軌道交通1號線沿線部分車站周邊樓盤價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行了收集，同時(shí)考慮到上海2006年全年房地產(chǎn)價(jià)格自然增長率約為得到2006年1號線部分車站周邊樓盤在去除隨時(shí)間自然增長后的價(jià)格數(shù)據(jù)。
根據(jù)調(diào)查所得數(shù)據(jù)，分析車站周邊樓盤價(jià)格與樓盤距車站距離的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)：在車站周邊某一范圍內(nèi)，距離車站越遠(yuǎn)的樓盤價(jià)格越低，價(jià)格曲線呈現(xiàn)下降趨勢；而當(dāng)距離繼續(xù)增加，價(jià)格曲線又由下降改為水平或上升。這里就選取一個(gè)站進(jìn)行說明。
由圖1可見，在車站周邊1600米以內(nèi)，房價(jià)按距離由近至遠(yuǎn)一直呈現(xiàn)下降的趨勢；在大約1600米處，房價(jià)曲線由下降改為水平，并有少量的上升。因此，可以認(rèn)為1號線蓮花路站的建設(shè)對周邊房價(jià)的實(shí)際影響范圍約為1600米。
五、結(jié)論
由于軌道交通會(huì)對市場因素、空間因素、競爭因素產(chǎn)生深刻的影響，所以軌道交通對城市的商業(yè)空間和沿線的房價(jià)產(chǎn)生重大的影響。地鐵和輕軌淡化了空間的距離，這種新形式的商業(yè)空間更新了人們的生活方式（見圖2）。
本文通過研究1號線對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可得兩個(gè)推論：
第一，城市軌道交通對沿線房價(jià)變化的影響范圍并不是單一的值，而是隨著至市中心的可達(dá)性變化而變化。一般而言，距市中心越遠(yuǎn)的車站，影響范圍越大。
第二，城市軌道交通對沿線房價(jià)變化的影響范圍并不單純以基于步行或自行車的影響范圍為基準(zhǔn)。在靠近市中心的車站，如上海體育場站、漕寶路站、中山北路站、延長路站，實(shí)際影響范圍的大小與基于步行的影響范圍值較為接近，反映人們到車站是以步行方式為主的；在遠(yuǎn)離市中心的車站，實(shí)際影響范圍的大小與基于自行車的影響范圍值較為接近，反映人們到車站是以騎自行車為主的，這一推論符合人們的出行習(xí)慣。
參考文獻(xiàn)：
1、劉貴文,彭燕.軌道交通對住宅房地產(chǎn)價(jià)值的影響[J].城市問題,2007(1).
2、章云泉.快速軌道交通與城市發(fā)展——以廣州為例[D].中山大學(xué)博士論文,2000.
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畢業(yè)論文搜集整理：
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