<dfn id="w48us"></dfn><ul id="w48us"></ul>
  • <ul id="w48us"></ul>
  • <del id="w48us"></del>
    <ul id="w48us"></ul>
  • 中小房地產企業風險測量與評估

    時間:2024-08-03 05:16:21 經濟畢業論文 我要投稿
    • 相關推薦

    中小房地產企業風險測量與評估

      

    內容摘要:風險的測量和評估就是指對風險發生的概率及其影響程度做出定量的估計,并確定某些風險因素變化幅度和范圍。本文運用非線性盈虧平衡分析法、敏感度分析法和事故樹法三種風險測量和評估方法對中小房地產企業風險進行分析。

      關鍵詞:中小房地產企業 非線性盈虧平衡法 敏感性分析 事故樹 風險評估
      
      非線性盈虧平衡分析法下中小房地產企業風險分析
      
      盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點,找出擬開發項目建成以后的盈虧界限,確定合理的開發面積,了解項目承擔風險的能力。根據建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關系,盈虧平衡分析又可進一步分為線性和非線性盈虧平衡分析;在實際房地產投資中經常會遇到的情況是開發建筑面積與成本并不成線性關系。房屋銷售也會受到市場和消費者的影響,銷售收入與銷售量也不呈線性變化關系。項目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面:一方面是項目的規模經濟性,即項目達到一定的經濟規模后,面積增加,單位建筑面積的成本有所下降;另一方面是項目的規模不經濟性,即當項目規模超過某一限度時,正常的建筑材料、動力設備、機械設備等已經不能保證供應,正常的生產班次也不能完成任務,需加班加點,增加勞務費用;因而成本函數也變成了非線性關系。
      
      如圖1所示,總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點,即有兩個盈虧平衡點Q1和Q2;注意:在這里,利潤即總收入和總成本函數之間的垂直距離,在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點中,只有第一個,即與建筑面積Q1對應的平衡點才是相關的。當中小房地產企業開始建造時,管理當局通常預期會虧損;這時,就需要知道建筑面積達到多少才能從虧損變為盈利。在圖1中,企業希望盡快達到盈虧平衡點建筑面積Q1,然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產企業不會使建筑面積超過Q0,因為這會導致企業利潤的減少。理性的管理者不應把建筑面積設定在第二個盈虧平衡點所對應的Q2上的。
      從圖1可看出,有兩個盈虧平衡點,有一個最佳盈利建筑面積點Q0,這與線性盈虧平衡不同,因此并非建筑面積越大,盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優缺點:優點:中小房地產企業對開發項目一方面需要對項目的一些主要參數如銷售量、售價、成本做出估計,另一方面某些經濟數據如總投資額、收益率還不容易確定。因此,運用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析,有助于了解項目可能承受風險的程度;缺點:非線性盈虧平衡分析不能揭示產生項目風險的根源,雖然我們知道降低盈虧平衡點可以降低項目風險,但是如何降低,應該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達到這個目的,盈虧平衡分析法沒有給出答案。
      
      基于敏感性分析法的中小房地產企業風險分析
      
      (一)多因素敏感性分析
      為了確定有哪些因素影響目標指標(包括凈現值、內部利潤率、投資回收期等),我們一般選擇投資總額、經營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素;單因素敏感性分析是假設只變動一個影響因素,其他因素不變;而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動,以查看綜合影響后,目標指標的變動趨勢和程度。本文認為針對中小房地產企業經營的項目而言,不確定性因素往往是同時變化的,不存在單因素變動的可能,因此下文將以一個案例運用多因素敏感性分析法進行分析。
      假定某項目的初始投資為85000元,年租金收入為17500元,年經營費用為1500元,項目壽命為10年,資產殘值為1000元,基準收益率為13%,現在就初始投資和各年租金收入對該項目進行雙因素敏感分析。
      設X=初始投資變化的百分數;Y=同時改變的年租金收入的百分數
      則凈現值NPV=-85000(1+X)+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/(1+13%)′°}-1500{1/1+13%…+…1/(1+13%)′°}+1000/(1+13%)′°=4765.8-85X+94Y
      當NPV≥0時,該方案盈利在13%以上,即4765.8-85X+94Y≥0,Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區域,斜線上的點表示NPV=O;


      
      斜線以上的區域表示NPV>0;斜線以下的區域表示NPV<0。圖2中△AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時,NPV仍大于零,但這個區域面積很小。
      (二)敏感性分析的優缺點
      優點:通過敏感性分析,可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素,使項目分析人員將注意力集中在這些關鍵因素上,必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算,并在此基礎上重新進行經濟評價,以減少投資的風險。
      缺點:敏感性分析不能表明這種風險的發生概率有多大,無法定量測出風險值的大小。對于不同的項目,各個不確定因素發生相對變動的概率是不一樣的,因此兩個同樣敏感的因素,在一定的不利的變動范圍內,可能一個發生的概率很大,另一個發生的概率很小,這也是敏感性分析解決不了的。
      
      基于事故樹分析法的中小房地產企業風險分析
      
      決策樹法是一種用來分析和進行風險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結果的問題和多階段決策分析;在運用中通過不斷的“剪枝”,最終確定最好的決策方案。基于決策樹原理演化出了可以針對中小房地產企業風險分析的事故樹分析法。
      通過事故樹分析法,可以利用樹狀圖形由上朝下分枝,越分越細的特點,事先對可能引起房地產投資風險損失的風險事件進行研究,對引起風險事件并導致風險損失的各種原因進行逐級詳細分析,最后確定風險因素。在房地產投資風險識別中,事故樹分析法不但能查明開發項目的風險因素,估計出導致風險事件的各個基本事件的主次程度,還可通過運用數理統計等相關知識和歷史資料求出風險事故發生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風險事故樹見圖3。
      例如,如對某住宅銷售風險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別:房地產產品滯銷的原因可能是因為開發商投資決策失誤和營銷策略不當等,而投資決策失誤又可能是因為投資時機、物業位置和物業類型等選擇不當,逐級往下,越分越細,最后形成一個事故樹,房地產滯銷的風險因素也就全部識別清楚了。
      
      參考文獻:
      1.中國房地產估價師學會.房地產開發經營與管理[M].中國物價出版社,2002
      2.鮑道琴.淺談房地產開發項目的風險控制[J].中國市場,2005(7)

    畢業論文搜集整理:

    中小房地產企業風險測量與評估

    【中小房地產企業風險測量與評估】相關文章:

    淺談中小外貿企業外匯風險治理03-23

    研討壽險公司的風險評估03-26

    資產評估風險及其防范12-08

    房地產企業稅務籌劃風險管理探究論文05-29

    我國壽險公司風險評估研究11-25

    傳統風險導向審計和現代風險導向審計風險評估策略比較研究03-21

    資源多約束進度網絡的風險評估03-21

    關于模糊綜合的信息安全風險評估03-02

    資產評估的對象、職責范圍及風險防范03-22

    基于風險管理的中小企業內部控制體系的構建03-18

    主站蜘蛛池模板: 四虎国产精品免费久久久| 久久精品无码一区二区三区| 精品无码国产一区二区三区51安 | 国产日韩精品欧美一区| 国产三级精品三级| 国产精品高清一区二区人妖| 亚洲精品亚洲人成在线观看| 国产成人1024精品免费| 国产精品内射后入合集| 亚洲精品无码久久久久| 久久精品视屏| 国产精品国产欧美综合一区| 国产成人精品日本亚洲直接| 欧洲成人午夜精品无码区久久| 久久久久亚洲精品男人的天堂| 97精品伊人久久久大香线蕉| 99精品免费视品| 精品一区二区三区免费毛片爱| 亚洲一区精品伊人久久伊人 | 99久久这里只有精品| 日韩国产成人精品视频| 亚洲国产精品人人做人人爱| 精品人妻伦一二三区久久| 91精品在线国产| 久久国产免费观看精品| 国产99精品久久| 97久久精品无码一区二区| 久久精品国产亚洲AV电影 | 精品欧洲av无码一区二区三区| 在线亚洲精品福利网址导航| 日本免费精品一区二区三区 | 久久亚洲国产精品一区二区| 成人区人妻精品一区二区不卡网站 | 伊人 久久 精品| 亚洲国产成人精品女人久久久 | 污污网站国产精品白丝袜| 久久久久久极精品久久久| 国产一区二区精品久久凹凸| 国产精品成人69XXX免费视频| 国产福利精品视频自拍| 国产高清精品一区|