房地產開發項目工程招標采購效果研究

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房地產開發項目工程招標采購效果研究

【摘要】從工程實踐出發，通過分析影響房地產開發項目工程招標采購效果的因素，提出提高工程采購效果的相應辦法。

　　【關鍵詞】房地產　招標　采購　效果
　　
　　一、引言
　　
　　工程招標采購是工程項目建設中進行成本控制和選擇優秀承包商主要手段，一直以來，工程招標采購在房地產項目開發中起著重要作用。特別是近年來，隨著房地產調控的進行，房地產市場正逐步向以高性價比產品進行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性回歸使得各房地產開發商的競爭發展戰略也隨之發生重大轉變，正逐步從產品差異化戰略調整為以提高產品品質和有效降低成本為主的發展戰略，而這一戰略的轉變也對其執行的主要手段——工程招標采購提出了更高的要求。
　　工程招標采購的目標效果是通過競爭報價降低和鎖定成本并確定優秀的承包商，而承包商的確定也意味著工程建設的質量和進度也隨之大體鎖定，因為，優秀的承包商一般都是施工技術經驗豐富，管理成熟、市場信譽良好的某一工程建設領域的佼佼者，一經選定，工程竣工后的質量和進度都是可以預期的。但在實際操作中，這樣的采購效果并不是總能夠達到，從竣工后的反饋情況看（在排除非正常事件干擾的情況下），那些效果較差的招標采購項目――質量、進度達不到合同要求以及成本被突破，往往是在招投標采購的諸多環節上出現了問題，從而造成在成本鎖定或是承包商的確定上出現了偏差所致。
　　本文從工程實踐出發，對影響招標采購效果的各因素進行逐一探討，分析產生偏差的原因，并提出相應解決辦法，從而達到提高工程招標采購效果的目的。
　　
　　二、提高工程招標采購效果的對策
　　
　　1、詳盡而準確的技術標準
　　詳盡而準確的技術標準是提高工程招標采購效果的基礎保證。
　　房地產開發項目的工程發包體系上大多是總分包的方式，即工程的主體部分由土建安裝總包單位中標承包，其它專業性較強的分包工程如鋁合金門窗、外保溫系統、干掛石材、防腐木工程等由建設方進行指定分包。由于土建安裝總包項目在材料、人工、機械組成上較為透明和普遍，設計圖紙就可充分表達招標的技術要求。而對于專業性很強、特別是采用非常規標準的分包工程，如果沒有經過充分研究及深化設計，僅僅依靠設計院的建筑設計圖紙，是不能準確而全面說明技術要求的，例如在鋁合金門窗的設計圖紙中，一般設計院僅能表現出設計的尺寸，其它方面則參考指定圖集，但圖紙和圖集對于門窗的組成，如鋁合金型材、玻璃、五金、填縫膠的規格、品牌要求、產地、等級等，則缺乏足夠的說明，同時對于具體的連接節點也往往不夠明確。如果在此基礎上未經研究深化就進行投標報價，則會造成各投標單位按照不一致的技術標準競價，在以最低價為評標原則的情形下，投標單位為競標成功，往往會采取質量較低標準的競標方案，而這樣選擇中標單位的施工后果就是項目質量達不到要求，采購的目標效果自然也就不能達到。
　　對于此類專業性很強或非標工程的工程采購，在技術標準的準備上，可采取以下方法：
　　首先，組織相關設計人員、技術人員、材料人員對標的項目進行材料標準研究、性能研究等，此類研究必須建立在充分市場調研和保證品質效果的基礎上，在經過詳細技術經濟論證比選后，確定相應的技術要求。而對于節點深化設計方面的問題，若自身設計力量的不足，可借助投標單位的專業能力通過一輪技術方案評比來確定，由于投標單位具有豐富的專業技術和經驗，借助他們的力量，往往能起到事半功倍的效果。除了上述的圖文表達外，為了更為明確，還要組織競標單位按圖文要求制作標的物樣品并進行送樣，通過送樣評比及封樣，確定競標的實樣標準。這樣，在既有圖文要求又有實樣標準的情況下，基本可保證技術標準的詳細和明確。
　　2、合理的招標商務付款方式
　　合理的符合工程實際情況的招標商務付款方式是提高工程招標采購效果的重要商務條件，對于吸引優秀承包單位參與競標及報價是非常重要的。一般來說，申請投標單位都會把招標項目的付款方式作為是否參與投標的先決條件，因為不同的付款方式對投標單位現金流和利息的影響是不同的，大比例墊資或支付周期過長等苛刻的付款方式會使中標單位在施工時出現資金周轉困難和財務費用增大的風險，甚至工程無法按時竣工。而房地產開發商為了降低財務費用和迫于融資的難度，在工程款支付上一般都傾向于最大限度的使用延期支付手段，若如此，則將嚴重挫傷申請投標單位競標的積極性，導致優秀承建商在前期洽商時就退出，從而只能在水平一般的承建商中選擇，最終的結果是工程的質量和進度受到影響。
　　因此，為了吸引優秀的承建商來參與競標，工程的付款方式需靈活制定，在投標單位和自身公司的現金流中取得一種平衡，也就是說合理的使用延期支付手段。對于總包的土建工程，由于施工周期一般較長，可預付一定的周轉資金，其余工程進度款按月報產值的30～40%支付，待主體結構封頂，一次性支付至75～80％，審計結束后支付至90％，留10％作為保修金在保修期滿后支付。這樣的支付方式，既有利于施工單位資金的周轉，也有利于建設方合理的利用延期支付手段控制現金流，同時，還有利于促進施工單位加快施工進度。而對于一些施工周期較短的分包工程，例如3個月左右，由于工程量相對較小，可不付預付款，根據工程施工流程設置節點付款，即材料入場可根據材料入場價值支付一定比例，安裝工作量完成50％按一定比例支付，全部竣工通過內部驗收后再支付一定比例等，這些支付的比例可按照中標價預先計算好，在支付時可省去審核的時間，提高付款的效率，保證現金流順暢迅速的情況下促進施工進度。

　　3、邀標對象的細致遴選
　　邀請投標對象的細致遴選是提高工程招標采購效果的源頭環節。
　　房地產項目工程招標采購一般采取邀請招標，邀請的家數在3～4家之間，過多會使招標的協調管理難度加大，也會使招投標周期延長；少于3家，則不能實現充分競爭，也容易發生串標事件。
　　邀請招標對象一般通過各種渠道發布招標信息，接受報名，前期接洽，考察公司生產加工能力或最近1年內完成的與本招標標的物相似的項目。在這一階段中，遴選優秀的適合本項目的競標單位是主要目的，也是整個招標采購工作的源頭環節，但易出現的偏差是，考察下來確定投標的公司在承建實力、水準上不在一個檔次上，而不同檔次水準的公司在承建質量和成本控制水平上是有著顯著差別的，若不同水準的公司在一起競爭，將不能保證在提供相同優質水準服務基礎上比較出最低報價的，最終會造成優汰劣勝的相反效果。目前我國的建筑市場基本實現了充分競爭，但同時也存在魚龍混雜的現象，雖然很多公司的資質都可以達到要求的標準，但實際上，各自的實際承建水準卻大有區別，如果僅憑資質和過往業績是不能準確遴選出好的競標者的，必須要實地考察申請投標單位公司規模和當年內完成的與本招標項目相近的項目，并制定相應的可量化的評分標準予以排選。此項工作雖然較為繁瑣和耗費精力，但只有嚴格細致的挑選，才能保證考察選擇到在同一水平線上的優秀競標者。
　　4、中標前的詢標澄清
　　中標前的詢標澄清是保證成本控制效果的必備環節。目前的房地產招標項目中，絕大多數都是采用最低價中標的評標原則，因而有些競標單位為了中標，在投標時有意漏報項目或針對一些報價要求不明確的部分采取模糊處理，待中標之后，在施工當中提出增加費用的要求，而開發商有時迫于工期的壓力，會同意予以補償，從而使成本突破。此類現象的發生，在于發出正式的中標通知書之前，未對投標書進行詳細分析，對不明確的部分未進行明確的詢標澄清，故而成為日后成本控制和管理的隱患。
　所以，在評標及發出中標通知書之前，必須增加詢標這一環節加以控制，但詢標并不是與詢標對象進行討價還價，詢標的目的是在最低報價不突破的前提下對于投標書中不明確的部分進行澄清和承諾響應，并在承諾函中以書面形式予以確認。對于由于投標單位自身原因造成漏報或是對招標文件理解偏差所造成的報價偏低，視為對招標方的優惠，詢標對象要做的僅是承諾響應，不能提出增加報價的請求，一旦提出即視為未響應招標要求，取消中標的權力，轉而以最低價向次低標單位進行詢標，但其基本原則保持不變，若不響應則繼續向下一競標單位詢標。通過這一過程，可有效將一些不明確因素預先排除掉，提高招標采購效果。
　　5、明確的組織分工
　　明確的組織分工是提高招標采購效果的制度保證。
　　相比于一般的工程項目，房地產開發項目的招標采購工作量大、任務重、招標周期緊，尤其是對于滾動開發的項目，工程招標采購是一項持續不斷的日常工作，很多大型的房地產開發公司甚至單獨成立招標采購中心進行這一工作。相反在一些公司中，招標采購被認為僅僅是成本控制部門的工作，招標工作從招標、發標、開標、評標、直至合同簽訂皆由其負責，成本控制部門不但要組織考察申請投標的公司及其項目、還要協調技術及工程、設計院等編制技術標，并且負責編制商務標以及最終標書的合成，最后還要組織開評詢標等，對于一些技術不是很復雜的比較常規的項目，這樣操作還能正常進行，而對于項目技術復雜、協調量大的非常規項目，由于沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現一些疏漏，而且還會造成整個操作效率不高，難以保證招標采購效果。
　　基于采購活動的特性，要提高工程招標采購效果，必須在這一容易忽視的組織結構環節采取相應措施和辦法。例如，成立類似于采購中心的組織部門，其基本功能是安排招標計劃并由其負責牽頭協調技術、工程、材料、成本各部門按計劃完成各自相應的工作，使整個招標工作縝密有序的進行。或者成立一個獨立的采購部門，部門配備技術、材料、成本等專職人員，專門從事各項招標采購活動。很多公司沒有進行這種組織結構上的設置，往往就是忽視了這一無形環節對招標采購活動的基礎性作用。
　　
　　三、結束語
　　
　　綜上所述，要想提高工程招標采購的效果，必須在采購中的每一處環節上做精做細，否則任一疏漏都會給以后的管理工組造成負面效果；另一方面，工程招標采購也是一項由各個采購環節聯系在一起的系統工程，各個環節在招標采購活動中是互相聯系和關聯的，只有所有環節的工作都能得到提高才能使整個招標采購的效果得到體現。
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 邁克爾·波特（美）：陳小悅譯，競爭優勢[M].華夏出版社，1997。
　　[2] 全國造價工程師執業資格考試培訓教材編審委員會：工程造價計價與控制[M].中國計劃出版社，2003。

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