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商品房預售收入確認混亂的原因分析
【摘 要】目前，房地產開發企業對商品房預售收入的確認時點尚不統一，存在計量隨意性，財務信息缺乏可比性等現象。本文結合我國房地產開發企業預售收入確認混亂的現狀，重點分析了造成此混亂狀態存在的原因，并進一步提出改進建議。
【關鍵詞】預售收入;房地產開發企業;確認
一、目前房地產開發企業銷售收入確認的現狀
房地產開發企業作為國民經濟的支柱型產業之一，商品房銷售收入是其最重要的資金來源，對銷售收入正確的確認及計量是財務工作的一個重要方面。然而，房地產開發企業商品房銷售收入確認的時點并不統一，尤其是預售商品房收入的確認問題，出現了企業財務人員理解的隨意性、職業判斷的任意性、賬務處理的多樣性等混亂局面，給股東、債權人等依據財務報表進行決策造成了一定的困擾。
2006年2月15日財政部頒布了《企業會計準則》，要求自2007年1月1起，各大中型企業普遍實施，其他企業可以選擇實施。為了盡快的與國際準則接軌，《企業會計準則》自開始施行之日起，經過了幾次修改，但關于收入準則并沒有大的改動，對房地產開發企業銷售收入確認問題亦沒有出具專門的解釋或者規定。
二、房地產開發企業預售收入確認混亂的原因
造成房地產開發企業預售收入確認混亂的原因多種多樣，錯綜復雜，概況起來主要包括以下三點：
1、缺乏統一明確的制度規定
在《企業會計準則》頒布之前，房地產開發企業主要依據【93】財會字第2號《房地產開發企業會計制度》確認商品房銷售收入，該制度第501號科目“經營收入”第二條指出，“轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算帳單提交買主時，作為銷售實現”。但其關于具體何時算“移交”完畢未做詳細解釋，給各房地產開發企業留有足夠的思考空間。
隨著《企業會計準則》和《小企業會計準則》的大面積推開，行業制度的規定已經逐漸被準則所取代，【93】財會字第2號雖沒有明文廢止，但其早已名存實亡，甚至很多房地產開發企業已經忘記了它的存在。
《企業會計準則》(2006)對一般商品銷售收入確認制定了五個必須滿足的條件，房地產開發企業開發的商品房當然要滿足《企業會計準則》之規定，但房地產企業開發的商品房存在開發建設周期長，投資數額大、經營風險高，產品附加值高等特點，為了及早的回籠資金，降低投資風險，縮減開發成本，開發商一般采取預售的銷售方式。由于商品房預售是一種先銷售后建設的特殊的銷售方式，不同與一般的會計處理，對于這種特殊商品的特殊銷售方式，收入準則及其解釋并沒有給出具體的規定，房地產開發企業會計人員在依據《企業會計準則》對其收入進行確認時，需要大量的職業判斷，久而久之便形成了計量標準不統一的局面。
2、對會計準則的解讀存在差異
不同企業的財務人員處于不同的生產和工作環境中，擁有不同的工作經驗和業務水平。再加上房地產開發企業開發產品的內在特殊性，財務人員在應用《企業會計準則》處理開發產品銷售收入確認問題時便產生了職業判斷的選擇性，對收入標準理解的隨意性，使得不同的房地產開發企業預售收入確認時點有很大的不同。另外，有部分房地產公司為了實現目標利潤，抓住尚無房地產開發企業收入結轉時點確認明確標準的漏洞，有意粉飾報表，使得房地產開發企業預售收入的確認時點尚非常的混亂。
3、財務人員刻意與稅法規定保持一致
現行房地產開發企業稅法上確認收入原則，執行的是國稅發【2009】31號。根據文件精神，“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得收入，應確認為銷售收入。”也就是說稅法意義上的計稅收入確認時點是合同簽訂標準。而會計上，根據財政部2006年2月15日頒布的《企業會計準則》(第14號第二章)之規定，企業銷售商品，必須同時滿足五個條件時確認收入。即，會計與稅法關于商品房銷售收入確認時點的規定存在很大差異。
目前，還存在相當企業，為了配合稅務檢查，刻意保持與稅法的一致性，采取稅收為導向的預售收入確認方法，造成了會計信息的不準確、不真實。
三、改進建議
針對房地產開發企業預售收入確認如此混亂的局面及其產生的主要原因，筆者經慎重考慮提出以下改進建議：
1、房地產開發企業財務人員應當加強學習，增強對會計準則的理解和掌握，以提供對報表使用者更加真實、準確的信息。
2、財務人員要區分財務制度與稅收法規的不同，嚴格按照會計準則之規定進行相應的賬務處理。
3、財政部委派相關部門及早制定并下發房地產開發企業預售收入結轉的具體標準。
參考文獻：
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