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經濟技術比較在房地產開發項目管理中的應用探討論文
1、經濟技術比較的概念
經濟技術比較屬于技術經濟學的范疇。技術經濟學是研究技術與經濟的相互關系的學科,它通過技術比較、經濟分析和效果評價,尋求技術與經濟的最佳結合,確定技術先進與經濟合理的最優經濟狀態。技術經濟的產生與西方的管理科學和工程經濟、蘇聯的技術經濟分析的發展有密切的關系。 二十世紀30年代以來,在西方工業發達國家曾先后產生了對工程項目和生產經營決策進行分析計算的一些方法,如可行性研究、價值工程等。
2、經濟技術比較的目的
技術經濟學研究的主要目的是將技術更好地應用于經濟建設,包括新技術和新產品的開發研制、各種資源的綜合利用、發展生產力的綜合論證。 技術經濟學把研究的技術問題置于經濟建設的大系統之中,用系統的觀點,系統的方法進行各種技術經濟問題的研究。 技術經濟學把定性研究和定量研究結合起來,并采用各種數學公式、數學模型進行分析評價。
技術經濟學研究的不是純技術,也不是純經濟,而是把技術與經濟結合起來進行研究,以選擇最佳技術方案。經濟技術比較在實踐中通常采用兩種以上的技術方案進行分析比較,并在分析比較中選擇經濟效果最好的方案。
3、經濟技術比較涉及的內容
經濟技術比較的內容涉及生產、分配、交換、消費各個領域和國民經濟各個部門、各個方面,也涉及生產和建設的各個階段。 從全局的范圍來看,經濟技術比較用于研究技術進步對經濟發展的速度、比例、效果、結構的影響,以及它們之間的最佳關系問題;生產力的合理布局、合理轉移問題;投資方向、項目選擇問題;能源的開源與節流、生產與供應、開發與運輸的最優選擇問題;技術引進方案的論證問題;外資的利用與償還,引進前的可行性研究與引進后的經濟效果評價問題;技術政策的論證、物資流通方式與渠道的選擇問題;等等。 從部門和企業范圍看,經濟技術比較用于廠址選擇的論證,企業規模的分析,產品方向的確定,技術設備的選擇、使用與更新的分析,原材料路線的選擇,新技術、新工藝的經濟效果分析,新產品開發的論證與評價,等等。 從生產與建設的各個階段看,經濟技術比較用于試驗研究、勘測考察、規劃設計、建設施工、生產運行等各個階段的技術經濟問題的研究,綜合發展規劃和工程建設項目的技術經濟論證與評價,等等。
4、經濟技術比較的基本方法
經濟技術比較的基本研究方法有系統綜合和方案論證。系統綜合即采用系統分析、綜合分析的研究方法和思維方法,對技術的研制、應用與發展進行預測與分析。
方案論證是技術經濟普遍采用的傳統方法,主要是通過一套經濟效果指標體系 ,對完成同一目標的不同技術方案的計算、分析、比較;效果分析是通過勞動成果與勞動消耗的對比分析,效益與費用的對比分析等方法,對技術方案的經濟效果和社會效果進行評價,評價的原則是效果最大原則。
5、方案論證的主要類型
項目實踐中,常常遇到兩種情況:一種是單方案論證,即只有一種技術方案可供選擇,對候選方案是否可行進行論證就可以決定方案的取舍;一種是多方案論證,即有多個技術方案可供選擇,這是就需要對進行多方案進行經濟技術比較以選擇技術上先進使用、經濟上合理有力、社會效益大的最優方案。多方案論證主要有以下幾種類型:
(1)互斥型,即在多個方案中只能選擇一個,其余方案必須放棄。多個方案不能同時存在,方案之間的關系具有互相排斥性質。
(2)獨立型,作為評價對象的各個方案是獨立的,不具有相關性,且任一方案的采用與否都不影響其他方案的是否采用的決策。即方案之間不具有排斥性,采納一方案并不要求放棄另外的方案。如果決策對象是單一方案,則可以認為是獨立方案的特例。
(3)混合型,在方案群內包括的各個方案之間既有獨立關系,又有互斥關系。
在具體的住宅小區開發項目中,項目的單一性決定經常遇到的是互斥型方案比較。
互斥型方案進行比較時,必須具備以下的可比性條件:
① 被比較方案的費用與效益計算口徑一致;
② 被比較方案具有相同的計算期;
③ 被比較方案現金流量具有相同的時間單位。
在住宅小區開發項目中,上述條件表現為:滿足功能需要可比,產生效益可比,投入成本可比,使用壽命可比。
6、經濟技術比較在住宅小區道路設計方案比較中的應用
下面以住宅小區道路設計方案比選為例,探討經濟技術比較在住宅小區開發項目中的應用。
住宅小區中具體路段的道路設計方案是比較典型的互斥型方案比較。上海泗涇頤景園二期小區主干道路寬7米,可選設計方案有水泥混凝土道路、瀝青混凝土道路、天然石材鋪裝道路、砂磚鋪裝道路。
上述方案各有優缺點:
水泥混凝土路面強度高,穩定性好,使用壽命長,適用于繁重交通道路。但需設置許多接縫,這些接縫增加了施工的復雜性,并且影響行車的舒適性,接縫又是路面的薄弱點,應合理設計、認真施工,否則,容易出現唧泥、錯臺等危害。
瀝青道路路面表面平整無接縫,行車振動小,噪音低,開放交通快,養護簡便,適宜于路面分期修建。瀝青路面的缺點是溫度敏感性較高。夏季強度下降,若控制不好會使路面發軟泛油或推移剪切破壞。低溫時瀝青材料變脆可能引起路面開裂。
天然石材鋪裝道路景觀性好,檔次感高,造價也高。選用花崗巖等材料,厚度達到5cm或以上,能作住宅小區主干道路面,承載力沒有沒有問題,維修時需采用同規格、型號、顏色的面層石材,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結合層的養護時間。
砂磚鋪裝道路景觀性好,造價比天然石材鋪裝道路低,燒結砂磚本身強度較低,導致路面承載力較低,平時通過小型車輛沒問題,搬家、裝修送貨等車輛通過易損壞路面,維修時需采用同規格、型號、顏色的燒結磚,隨著使用時間的推延,可能會比較困難,維修需保證必要的水泥砂漿結合層的養護時間。
無論是從技術方面分析,還是從成本方面比較,很難通過簡單分析,從上述互斥方案中選出一個綜合最優的方案。采用經濟技術比較的方法則能合理選出綜合最優方案,具體操作如下:
1）、根據各方案的特點及泗涇頤景園的項目需求,對方案的滿足功能需要、投入成本、使用壽命、維護保養等作評價描述或計算;
2）、根據評價描述,采用強制評分法對評價描述的對象進行打分;
3）、計算各方案的綜合得分,綜合得分最高的方案為最優方案。
根據上述步驟,各方案經濟技術評價得分如下表:
方案二的綜合得分最高。經經濟技術比較,瀝青混凝土道路是上海泗涇頤景園二期小區主干道最優方案。
經設計、施工、監理等各方主體各負其責,嚴格把關,泗涇頤景園二期小區主干道瀝青路面基本沒有出現波浪、壅包、坑槽、局部沉陷、松散、車轍等早期破壞現象,使用情況良好,有利于延長道路使用壽命。
5、結語
多方案比選是項目實踐中經常遇到的決策事項,大多數比選方案難以簡單地從技術上或經濟上予以取舍。經濟技術比較通過經濟分析和技術分析的有機結合、綜合比較,有助于我們選出綜合最優的方案,做出合理的選擇。
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