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市場比較法中模糊數(shù)學(xué)的應(yīng)用研究
隨著我國房地產(chǎn)一二級市場的建立和逐漸完善，市場比較法已成為房地產(chǎn)估價工作中的主要方法之一，下面是小編搜集整理的一篇探究市場比較法中模糊數(shù)學(xué)應(yīng)用的論文范文，供大家閱讀參考。
【摘要】市場比較法是評估房地產(chǎn)市場價值的一種重要方法，運用模糊數(shù)學(xué)的貼近度概念和特征因素隸屬函數(shù)改進(jìn)傳統(tǒng)的市場比較法估價，能夠使估價結(jié)果更客觀、更科學(xué)地反映待估房地產(chǎn)價格的真實性，提高評估結(jié)果的精度。
【關(guān)鍵詞】市場比較法 模糊數(shù)學(xué) 貼近度 隸屬函數(shù)
隨著我國房地產(chǎn)一二級市場的建立和逐漸完善，市場比較法已成為房地產(chǎn)估價工作中的主要方法之一。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，首先收集已交易實例中選擇可供比較參照的交易實例，然后進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素修正，最后綜合評價確定估價額。其中傳統(tǒng)市場比較法有兩方面的不足：由于房地產(chǎn)的特性，每宗交易實例不盡相同，選擇與待估房地產(chǎn)條件相同的交易實例具有較大的模糊性。計算各交易實例的修正價格后，一般采用等權(quán)法或根據(jù)估價師經(jīng)驗估計定權(quán)。實際工作中對上述兩個問題的處理過于粗略，主觀性較大，往往影響最終評估結(jié)果的可信度。本文遵循模糊數(shù)學(xué)理論的擇近原則，應(yīng)用貼進(jìn)度概念，通過計算交易實例貼進(jìn)度來選擇比較交易實例。
一、模糊數(shù)學(xué)估價原理
運用模糊數(shù)學(xué)理論來解決選擇比較參照的交易實例問題，首先應(yīng)用貼近度的概念，在可比交易實例選擇上，交易實例的貼近度越大與待估房地產(chǎn)越相似，可選擇與待估房地產(chǎn)最相似交易實例作為可比實例。然后再將待估房地產(chǎn)與可比實例的貼近度轉(zhuǎn)化成權(quán)重，解決市場比較法的第二個問題。
1、貼進(jìn)度
貼進(jìn)度是描述兩模糊子集之間彼此相近的程度的概念，貼進(jìn)度在[0，1]區(qū)間取值。當(dāng)貼進(jìn)度等于1時，兩模糊子集完全貼近;當(dāng)貼進(jìn)度等于0時，兩模糊子集完全不貼近。
式中?姿為修正系數(shù)。由于選擇可比實例只是與待估對象相似，而且確定特征因素隸屬函數(shù)時也存在誤差，所以計算結(jié)果要進(jìn)行修正，這種修正主要根據(jù)估價師的經(jīng)驗，一般0.95-1.05。
二、模糊數(shù)學(xué)評估步驟
1、待估房地產(chǎn)特征因素選擇
房地產(chǎn)價格構(gòu)成復(fù)雜，影響價格因素眾多，而且用途不同的房地產(chǎn)影響因素也不盡相同。因此，必須選擇不同類型房地產(chǎn)決定價格的主要特征因素，一般根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求并結(jié)合專家綜合評估來確定待估房地產(chǎn)的主要特征因素。
2、確定特征因素隸屬函數(shù)值
表示某些因素隸屬于某種特征函數(shù)為隸屬函數(shù)，用[0，1]區(qū)間的一個數(shù)來表示，其值越接近1，隸屬度越高，反之隸屬度越低。在市場比較法進(jìn)行區(qū)域因素和個別因素修正中，將修正系數(shù)轉(zhuǎn)化為隸屬函數(shù)值。房地產(chǎn)估價中，影響估價的主要因素指標(biāo)可分成兩類，即概念沒有明確外延或難量化的軟指標(biāo)(繁華程度、環(huán)境狀況等)和概念外延易量化的硬指標(biāo)(面積、距市中心距離等)。軟指標(biāo)可用類比法建立隸屬函數(shù)，將某一特征因素分成若干等級賦值，實地勘測等級確定其相應(yīng)隸屬函數(shù)值。
3、交易情況、交易日期修正
交易情況、交易日期修正不宜采用隸屬函數(shù)處理，交易日期修正用傳統(tǒng)方法更客觀合理，交易情況修正只在正常交易實例不夠時才考慮選用非正常交易實例，一般交易實例充足不需要修正。
4、貼進(jìn)度及待估房地產(chǎn)價格計算
按公式(1)-(3)計算待估房地產(chǎn)與可比實例貼進(jìn)度，然后將貼近度由大到小排序，最后利用(8)計算待估房地產(chǎn)價格。
三、綜合評估示例
某一建筑面積為324.3m2住宅房地產(chǎn)(A)需評估，經(jīng)市場調(diào)查選擇B、C、D、E四宗交易實例作為可比實例。現(xiàn)以區(qū)位、交通、環(huán)境、結(jié)構(gòu)、成新、裝修6個特征因素作為評判的基準(zhǔn)組成論域U，隸屬函數(shù)值見表1�？杀葘嵗龁蝺r已進(jìn)行交易情況、交易日期修正，試評估該房地產(chǎn)2001年11月市場價格。
四、結(jié)束語
通過綜合評估示例比較可以看出，在市場比較法中應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)，使實例選擇和權(quán)重確定比傳統(tǒng)方法更加合理科學(xué)，它避免對問題主觀決斷且減少了個人感情色彩對評定產(chǎn)生的影響，對于規(guī)模大、價值高或特殊物業(yè)，建議采用此方法。
市場比較法估價過程中有很多因素如區(qū)位、交通狀況、環(huán)境等定性評價都具有模糊性，難以量化，只能用優(yōu)、劣、相近、良好、便捷等方式描述，模糊數(shù)學(xué)理論是解決這類問題的最有效工具。
在市場比較法中運用模糊數(shù)學(xué)方法，可將許多交易實例分析整理后建立房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)庫。在評估時，利用計算機在眾多的交易實例中查找出與待估房地產(chǎn)最相似的3個可比實例，通過選擇隸屬函數(shù)進(jìn)行因素修正，由計算機計算得到比較合理的待估房地產(chǎn)的評估值，為建立房地產(chǎn)估價系統(tǒng)奠定基礎(chǔ)。
【參考文獻(xiàn)】
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