農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地確權(quán)登記工作關(guān)鍵問(wèn)題研究論文
一、湖北省宜城市安惱村用地情況
宜城市位于湖北省西北部、漢江中游,是襄陽(yáng)市下轄的縣級(jí)城市,宜城市轄八個(gè)鎮(zhèn)、兩個(gè)街道辦事處、一個(gè)工業(yè)園區(qū)和一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。此次項(xiàng)目主要參與南營(yíng)辦事處安惱村,
二、宅基地確權(quán)登記存在的問(wèn)題
1、用地情況復(fù)雜: 在宅基地理制度不規(guī)范不健全的時(shí)期」產(chǎn)生了大量沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批就占用宅基地、一戶(hù)多宅、少批多占宅基地等遺留問(wèn)題。實(shí)踐中,宅基地超面積的現(xiàn)象尤其突出。農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中遇到許多的實(shí)際問(wèn)題,如一戶(hù)多宅現(xiàn)象,宅基地面積超標(biāo); 宅基地不符合拆舊和因村民購(gòu)買(mǎi)住宅而造成的“ 一戶(hù)多宅” ,多戶(hù)一宅發(fā)證難; 宅基地使用者為非農(nóng)戶(hù)口。
2 、二調(diào)數(shù)據(jù)有誤: 一是二調(diào)后有房屋過(guò)戶(hù)或買(mǎi)賣(mài)、分家等問(wèn)題導(dǎo)致錯(cuò)誤; 二是二調(diào)時(shí)房屋的圍墻大部分套入界址線(xiàn)內(nèi)。這種情況不符合農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)。圍墻內(nèi)的空地面積一般不計(jì)入確權(quán)登記發(fā)證的面積,若圍墻內(nèi)的空地面積較小,則可酌情考慮。
3 、底圖時(shí)間太久, 與實(shí)地情況出現(xiàn)很多不符合: 底圖要求采用最新的比例尺航空影像圖套合地形圖,但是在實(shí)際的工作中使用的航空影像圖有的都是三四年之前的,時(shí)間上太久跟實(shí)際情況出現(xiàn)了很多的出入或者是影像圖像素太低宅基地不清楚,更或者是確權(quán)工作人員調(diào)查時(shí)房子還沒(méi)有建,沒(méi)過(guò)多久房子又建起給確權(quán)登記工作帶來(lái)了很多的麻煩。
4、工作實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題( 1 ) 控制部分。測(cè)區(qū)采用R下K 的方式布設(shè)圖根控制點(diǎn),居民地分散的地方控制點(diǎn)太稀, 導(dǎo)致測(cè)圖過(guò)程中沒(méi)有辦法開(kāi)展或者影響最后的成果精度; 或者做的控制點(diǎn)標(biāo)記被認(rèn)為損壞,影響工作進(jìn)展。投影變形誤差值過(guò)大超過(guò)每一公里.2 5 厘米— 1 0 厘米的投影變形誤差限差,( 2)圖部分。農(nóng)村中宅基地結(jié)構(gòu)復(fù)雜周墻很多并且曲折,導(dǎo)致圍墻繪制發(fā)生錯(cuò)畫(huà)、漏畫(huà),房屋材質(zhì)繪制錯(cuò)誤等等問(wèn)題;繪圖過(guò)程中沒(méi)有嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)范出現(xiàn)部分注字及壓蓋未處理干凈;部分注字大小按要求未處理統(tǒng)一;界址標(biāo)志圈不明顯,宗地連線(xiàn)和門(mén)頂界址線(xiàn)未用實(shí)線(xiàn)表示。( 3 ) 調(diào)查部分。地籍調(diào)查時(shí),很多村名不配合,以為是下來(lái)收錢(qián),很多村民的身份信息( 戶(hù)口本、身份證、權(quán)源資料等)上交不及時(shí),不完整,戶(hù)主對(duì)我們的工作目的不是太了解, 甚至是空白,配合不積極,這樣對(duì)我們的工作加大了難度,需要花更多時(shí)間跟戶(hù)主詳細(xì)解釋。界址點(diǎn)設(shè)置在同屬性房屋界址點(diǎn)設(shè)置過(guò)多;權(quán)屬調(diào)查記事個(gè)別房屋存在調(diào)查不祥,沒(méi)有對(duì)每宗地的戶(hù)主詳細(xì)了解,是否有繼承的情況, 一些戶(hù)主有土地證的,沒(méi)有詢(xún)問(wèn)建房時(shí)間和現(xiàn)場(chǎng)拍照等。地籍調(diào)查表的填寫(xiě)出現(xiàn)不符合規(guī)范的地方: 沒(méi)有噴涂的界址點(diǎn),在界址點(diǎn)說(shuō)明表中沒(méi)寫(xiě)清楚原因; 權(quán)屬人有轉(zhuǎn)讓、繼承的情況沒(méi)有在權(quán)屬調(diào)查記事欄填寫(xiě); 少數(shù)戶(hù)主簽字不合規(guī)范,書(shū)寫(xiě)不工整。宗地草圖繪制出現(xiàn)不規(guī)范情況: 部分宗地四至未標(biāo)注,鄰宗地編碼和代碼及權(quán)利人名字沒(méi)有標(biāo)注; 部分界址點(diǎn)圈表示不明現(xiàn); 少數(shù)圍墻沒(méi)用分隔符; 少數(shù)宗地畫(huà)圖不規(guī)范,未用直尺畫(huà)圖; 缺少指北針。
5 、當(dāng)?shù)厝罕姴慌浜? 由于前期宣傳工作不到位,很多群眾不知道這是做什么事情,并且都以為要收錢(qián),或者是查出土地房子超標(biāo)現(xiàn)象等等,都沒(méi)有很好的配合工作,要求提供的資料拒絕或者找借口不提供,不進(jìn)行簽字確認(rèn)權(quán)屬,使得工作人員花時(shí)間解釋這件事情降低工作效率。
三、加速農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作推進(jìn)的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題
1、宣傳工作一定要扎實(shí)到位: 基層干部群眾充分認(rèn)識(shí)集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義和必要性,主動(dòng)和群眾溝通講解對(duì)本次發(fā)證工作重要性的認(rèn)識(shí),營(yíng)造良好的輿論環(huán)境消除農(nóng)民的顧慮,調(diào)動(dòng)農(nóng)民參加的積極性。
2 、充分總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn), 制定詳細(xì)的工作方案: 根據(jù)本地區(qū)的土地用地情況和農(nóng)民生活生產(chǎn)習(xí)慣進(jìn)行調(diào)研和制定確權(quán)登記的方案,尤其是在試點(diǎn)過(guò)程中出現(xiàn)重復(fù)性工作要精簡(jiǎn)提高工作效率。
( 1 ) 調(diào)查部分。農(nóng)村居民地復(fù)雜,為了預(yù)防漏調(diào),可以在開(kāi)展調(diào)查之前先進(jìn)行摸底,這次摸底盡量要求村主任到場(chǎng)挨家挨戶(hù)帶著調(diào)查人員走到,并且拿著預(yù)先準(zhǔn)備好的工作底圖對(duì)各家各戶(hù)進(jìn)行預(yù)編號(hào), 同時(shí)在每一家的墻上用油漆噴涂預(yù)編號(hào)并且拍下每一家的照片( 最好預(yù)編號(hào)碼拍進(jìn)去) ; 這項(xiàng)工作完成后可以進(jìn)行正式的調(diào)查,收集每一家的相關(guān)資料和權(quán)屬界址的簽字確認(rèn); 最后完善地籍調(diào)查表,并到實(shí)地核實(shí)確認(rèn)。權(quán)屬調(diào)查界線(xiàn)界定中遇到的問(wèn)題,是充分聽(tīng)取宗地所有人的意見(jiàn)與邊線(xiàn)指認(rèn),通過(guò)當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)干部和村組干部的協(xié)調(diào)工作,使得各宗地權(quán)屬界線(xiàn)明確。針對(duì)于多個(gè)權(quán)利人對(duì)一宗地爭(zhēng)議較大的情況,通過(guò)當(dāng)?shù)卮甯刹亢蛧?guó)土部門(mén)干部的工作,對(duì)該宗地進(jìn)行多個(gè)權(quán)利人共有的處理。
( 2 ) 測(cè)量部分。控制方面投影變形誤差過(guò)大問(wèn)題的解決方法: 換帶或者利用抵償高程面來(lái)抵消投影變形引起的誤差超限; 控制點(diǎn)標(biāo)記要扎實(shí),被損壞的要及時(shí)修補(bǔ)和檢查;控制點(diǎn)太稀部分進(jìn)行加密后再測(cè)圖,不能超過(guò)設(shè)站要求為了簡(jiǎn)單行事直接進(jìn)行設(shè)站。宅基地結(jié)構(gòu)復(fù)雜, 圍墻很多并且曲折,草圖繪制盡量詳細(xì)些,儀器實(shí)在測(cè)不到的地方要通過(guò)交匯方法和鋼尺量距,內(nèi)業(yè)成圖中要根據(jù)成圖規(guī)范對(duì)照草圖準(zhǔn)確畫(huà)出。總之,測(cè)量過(guò)程中必須做到后視精度滿(mǎn)足測(cè)量要求再進(jìn)行碎步測(cè)量; 測(cè)量過(guò)程中能夠測(cè)到的碎部點(diǎn)必須測(cè),例如房屋能測(cè)到四點(diǎn)的必須測(cè)量,測(cè)不到的必須用距離交匯的方式定位另外的點(diǎn),不得使用三點(diǎn)造房造成人為的誤差; 所有的測(cè)量數(shù)據(jù)上圖要用標(biāo)準(zhǔn)的線(xiàn)型、字號(hào)、顏色、圖層等表示, 上圖的數(shù)據(jù)要做好整飾,不得有壓蓋、錯(cuò)亂的表示;完成一個(gè)地籍子區(qū)的測(cè)量成果后,要進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致的查圖,確保測(cè)量成果與實(shí)地一致。
3 、制定工作計(jì)劃, 提高隊(duì)伍業(yè)務(wù)水平: 對(duì)調(diào)查區(qū)的分片、分區(qū)域根據(jù)作業(yè)隊(duì)伍制定工作計(jì)劃,為了加快工作進(jìn)展,作業(yè)隊(duì)伍也需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)學(xué)習(xí),開(kāi)展作業(yè)之前學(xué)習(xí)本地區(qū)制定的確權(quán)登記技術(shù)方案,先共同開(kāi)展討論問(wèn)題,熟悉后再獨(dú)立開(kāi)展。
4、成立專(zhuān)門(mén)解決土地糾紛小組: 整個(gè)確權(quán)登記工作過(guò)程中,村民宅基地的重視程度在不斷的提高,維護(hù)自身權(quán)益的意識(shí)在不斷加強(qiáng),為了及時(shí)化解權(quán)屬糾紛,成立了權(quán)屬糾紛協(xié)調(diào)小組,主要由分管地籍工作的副局長(zhǎng)負(fù)責(zé),各國(guó)土所和村委委員組成,對(duì)權(quán)屬調(diào)查過(guò)程中存在的權(quán)屬糾紛問(wèn)題,進(jìn)行重點(diǎn)分析、解決。通過(guò)到群眾中去了解糾紛存在的原因,掌握存在的問(wèn)題,多次不厭其煩的與雙方溝通,詳細(xì)講解土地登記政策等等,權(quán)屬糾紛問(wèn)題得到了有效的解決,為確權(quán)登記工作順利開(kāi)展提供基礎(chǔ)。
5 、有效檢查和控制作業(yè)質(zhì)量: 作業(yè)隊(duì)伍認(rèn)真完成作業(yè)任務(wù)并檢查,比如地形圖圖面表示合理,要素齊全,無(wú)重大缺陷,各圖形要素線(xiàn)型及屬性正確;宗地四至描述清楚準(zhǔn)確,界址點(diǎn)準(zhǔn)確標(biāo)示,戶(hù)主簽字規(guī)范等等問(wèn)題已責(zé)成作業(yè)隊(duì)認(rèn)真修改、復(fù)查,負(fù)責(zé)人檢查本組作業(yè)質(zhì)量, 項(xiàng)目經(jīng)理檢查匯總,層層把關(guān),對(duì)作業(yè)全過(guò)程逐項(xiàng)操作、逐項(xiàng)檢驗(yàn),達(dá)到了統(tǒng)一工作認(rèn)識(shí),統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)目的,為項(xiàng)目的全面開(kāi)展奠定了基礎(chǔ)。結(jié)束語(yǔ): 湖北省宜城市集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記工作已經(jīng)開(kāi)展,總體進(jìn)展較為順利,摸索出一套合理、高效的調(diào)查工作流程。確權(quán)登記發(fā)證是一項(xiàng)事關(guān)農(nóng)村長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)信息工程,為后續(xù)的農(nóng)村土地改革奠定基礎(chǔ)。
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