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  • 商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書

    時(shí)間:2022-11-18 08:50:35 策劃書 我要投稿
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    商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書

      時(shí)間過(guò)得真快,一段時(shí)間的工作已經(jīng)告一段落了,我們又將迎來(lái)新的工作內(nèi)容,有新的工作目標(biāo),是不是需要好好寫一份策劃書呢?那么你知道策劃書如何寫嗎?下面是小編幫大家整理的商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

    商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書

      【開(kāi)業(yè)前】

      1、前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析;

      2、項(xiàng)目策劃和招商推廣:

      (1)、商場(chǎng)定位;

      (2)、形象包裝;

      (3)、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì);

      (4)、目標(biāo)商戶組合;

      (5)、租金或分成比例之?dāng)M定;

      (6)、招商推廣策略制定和實(shí)施,商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案。

      吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場(chǎng),實(shí)現(xiàn)零空置率,是提高租金水平或分成比例的前提。

      【開(kāi)業(yè)后】

      1、商品定價(jià)體系,屬商品定位,涉及到庫(kù)存/配送體系管理;

      2、品類/品牌/商戶組合,屬經(jīng)營(yíng)定位,涉及到服務(wù)管理;

      3、促銷策略,屬管理定位,涉及到品質(zhì)管理;

      4、形象推廣策略,屬形象定位,涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。

      破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

      市場(chǎng)調(diào)研:定位核心

      調(diào)研種類所需資料/研究范圍

      商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究,另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

      消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買力等做調(diào)研

      投資客戶研究對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研,如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等

      競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等

      1、商圈研究

      (1)、城市發(fā)展?fàn)顩r:包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

      (2)、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況:商品交易狀況、恩格爾系數(shù)(恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

      (3)、人流研究:垂直人流和水平人流。研究范圍包括:人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求(吃喝玩樂(lè))等。

      (4)、交通狀況:途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。

      (5)、商圈輻射范圍:包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍,商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

      2、終端消費(fèi)者研究

      (1)、消費(fèi)習(xí)慣:考慮南北區(qū)域的差異性,不同宗教,不同民族,不同年齡、性別等。

      (2)、逛商場(chǎng)頻度:影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

      (3)、偏好商場(chǎng):包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn),及其原因。

      (4)、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià):包括區(qū)域商品價(jià)格,對(duì)商場(chǎng)滿意度等,規(guī)劃方案《商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案》。

      3、投資客戶研究

      (1)、經(jīng)營(yíng)范圍:找出研究范圍包括百貨店,大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

      (2)、投資動(dòng)向:包括投資類型、租金范圍及交納方式等。

      (3)、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況:包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。

      4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

      (1)、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況:包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。

      (2)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目:包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。

      破解二、點(diǎn)石成金的魔方

      商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成:

      目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。

      系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作

      1、區(qū)域定位:對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析,尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍;

      2、客戶群定位:在商圈范圍確定之后,根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì),確定客戶群;

      3、超級(jí)消費(fèi)群定位:通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分,最終確定消費(fèi)群。

      其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次:

      層次1、顧客的基本情況層次:包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo),在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素;

      層次2、行為反映層次:主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況;

      層次3、動(dòng)機(jī)層次:主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

      系統(tǒng)二、功能組合定位操作

      主要四大功能:購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)

      1、特色定位

      (1)、大眾化定位:收益穩(wěn)定,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)校

      (2)、特色化定位:商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。

      2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位

      主要考慮:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。

      九種商場(chǎng)業(yè)態(tài):

      (1)、百貨商場(chǎng)department store

      (2)、主題性商場(chǎng)speciatity store

      (3)、超級(jí)市場(chǎng)super market

      (4)、大型綜合商場(chǎng)general mercha-ndise store

      (5)、連鎖專賣店exclusive shop

      (6)、便利店convenience store

      (7)、購(gòu)物中心shopping center

      (8)、倉(cāng)儲(chǔ)商店discontent store

      (9)、家居中心home center

      3、規(guī)模定位

      (1)、商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(我國(guó)商品品種約70萬(wàn)種)

      (2)、顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約(時(shí)間:3小時(shí);休閑步速:30-40M/MIN;瀏覽購(gòu)物步行距離:≤7500M;顧客承受單店面積:2.5W平米左右。)

      (3)、商圈購(gòu)買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力,再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。)

      4、(商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的)形象定位(CIS系統(tǒng))

      (1)、商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn);建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等;

      (2)、賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn);購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

      (3)、通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。

      系統(tǒng)三、經(jīng)營(yíng)方式定位操作

      一、三大主流經(jīng)營(yíng)方式

      1、自營(yíng):購(gòu)銷、保底抽傭、純分成。

      2、招租:按面積出租鋪位或?qū)9瘢皇杖∽饨稹?/p>

      3、委托管理

      二、經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)

      1、投資資金回收期預(yù)測(cè)(流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開(kāi)發(fā))

      2、項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)(企業(yè)成敗關(guān)鍵)

      3、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析(利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析,判斷選取經(jīng)營(yíng)方式)

      4、風(fēng)險(xiǎn)比較分析(分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等)

      5、統(tǒng)一管理(有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序)。

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