基匯資本吳繼煒的創業故事

基匯資本吳繼煒的創業故事

　　44歲的吳繼煒出身房地產世家，從美國高校畢業后，拒絕父親安排回香港接班，一心要當創一代。今天，他的房產私募基金——總部位于香港的基匯資本(Gaw　Capital　Partners)，旗下掌管資產75億美元，談判對手已是李嘉誠、李澤楷;競爭對手已是黑石、凱雷。

　　

　　今天，他的房產私募基金——總部位于香港的基匯資本(Gaw　Capital　Partners)，旗下掌管資產75億美元，談判對手已是李嘉誠、李澤楷;競爭對手已是黑石、凱雷。

　　11月28日，有消息稱，中國泰康人壽聯合基匯資本出價2億英鎊，競購位于倫敦金融城的Milton　Gate辦公樓。

　　如果該交易成功，將是基匯資本代表其亞洲客戶在倫敦收購的第六個項目，包括2013年協助中國平安集團以2.6億英鎊成功購買倫敦金融城中心的地標性建筑——勞合社(Lloyd’s)保險大廈。

　　拒絕接班

　　靠救活羅斯福酒店一炮而紅

　　出身房地產世家的吳繼煒，家族擁有香港上市地產公司建生國際等，作為長子一直被寄予接班厚望。然而，1990年代初剛在美國畢業的他卻拒絕回香港做“接班人”。

　　吳繼煒在美國的第一份工作是進入一家叫Kennedy　Wilsom的房地產公司打工，其間洛杉磯破產的羅斯福酒店吸引了他，那時候經濟低迷的洛杉磯開始有一點復蘇的跡象，吳繼煒認為這是一個絕佳的進場時機，1991年，吳繼煒創辦房地產投資公司 Downtown　Properties。

　　好萊塢羅斯福酒店是吳繼煒做的第一個項目，沒想到作為吳家長子，創業初期遇到的最大困難是融資。拒絕做“接班人”一事讓老爺子很生氣，不想輕易出資，表示“你能在外面先募到多少錢，我就投相應的錢。”隨后又提出只投資四分之一，但要一半的股權的苛刻條件，此番刁難是希望兒子認輸乖乖回港接班。吳繼煒最后找到一位很喜歡這個項目也欣賞他的拼勁的韓僑，愿意多投資一點錢，要少一點的股份。

　　帶著剛結婚不久的太太，吳繼煒在羅斯福酒店里住了三年，參與所有的整改和管理。

　　這棟始建于1927年的建筑曾舉辦過奧斯卡第一屆頒獎，瑪麗蓮夢露當紅時期常住，但購入時內部已破舊不堪，平均住房價格只有二十多美金，樓下只有一個咖啡廳。吳繼煒在此酒店注入了非常多的心血，如今房價達到400美金左右，擁有六個酒吧、兩個俱樂部、兩個餐館。

　　這個創業項目讓吳繼煒在美國地產界一炮而紅，一度破產的酒店去年營業額為4800萬美金，凈利潤達到1500萬美金，帶來的可觀收益是一方面，該項目對吳繼煒來說最重要的是給了他自信，這成為吳繼煒不舍得拋售的項目。

　　一心一意地做創一代

　　說服弟弟一起成立基匯資本

　　隨后幾年，吳繼煒在洛杉磯Downtown區成片投資便宜的老樓，統一打造提升價值。直到2000年初，美國房地產又回升到一個頂峰，已經很少有這種讓他去玩“加值”游戲的機會。

　　而此時香港的機會來了。2002年，香港的互聯網泡沫破滅，房地產價格終于下調，吳繼煒趕緊回來在香港、澳門看樓，并找大型投行合作，“一個出力，一個出錢”，其中最為成功的是和摩根士丹利合作的澳門AIA友邦大廈，他把這棟空置多年的23層辦公樓重建，入住率從0提到100%，讓大摩賺了不少錢。也有情況是吳看中機會，但投行遲遲不去做便錯失良機，所以吳決定成立基金公司，自己募集資金來投資。

　　2005年，吳繼煒說服弟弟吳繼泰一起合作成立基匯資本，父親去世后，建生國際主要由母親和弟弟打理。

　　最讓吳慶幸的是在內地找到一個得力幫手彭慶邦，彭當時已在內地房地產市場打拼多年，完成了不少高回報的重大房產交易，包括上海城市公寓、上�；ㄆ旒瘓F大廈、以及上海新天地107/108號地塊豪華酒店開發項目等。

　　幾年來這個團隊已身經百戰，經歷過兩百多個大項目的正式談判。如今加上項目公司，基匯資本的員工已超過1000人，吳的妹妹吳燕安也是在基金規模逐漸壯大之后，從國際投行辭職減薪加入，負責募資和投資者管理，吳繼煒認為他們兄妹普遍將自己當作第一代去創業，而非作為“富二代”只等著分家產。

　　基匯資本目前管理著4只以大中華區和亞太地區為目標的房地產私募基金，2005年以來，其募集的股本已超過38億美元，管理資產金額達85億美元，包括住宅項目、零售中心、酒店及商業地產。

　　偏好買便宜樓 包裝后高價賣出

　　被喻為樓盤“包裝大師”

　　除了國內市場，近年來歐美便宜的資產更吸引他的目光，于是基匯資本開始為亞洲機構投資者提供全球直接投資服務，并先后完成2010年舊金山Market　Street　333號富國銀行總部、2011年芝加哥 Three　First　National　Plaza、2012年倫敦Vintners　Place等令人矚目的收購個案。

　　去年，吳干脆成立基匯資本美國，專門在美國和英國市場上提供獨立賬戶直接投資私募房地產基金管理服務，幫助亞洲投資者購買海外資產。“在外買樓，真正跟我們拼的都是黑石、凱雷這樣的超級巨無霸。”這很困難但也讓吳感到驕傲。

　　今年4月8日，李嘉誠次子李澤楷以9.28億美元的價格，將北京三里屯商圈的盈科中心整體出售給基匯資本，去年8月，李家“七連拋”的第一個樓盤廣州西城都薈亦是該基金接手。

　　接手之后，基匯資本打算用幾年的時間，在整體資產管理的策略下改造盈科中心，希望重新打造它的地標特質。

　　這是基匯資本的慣用手法，它偏好買下破舊的老樓，幫助重整以創造價值，過去幾年干得最多的便是救活“爛尾樓”。

　　上海353廣場項目是典型例子。2006年，基匯資本花9億元買下上海南京東路上的東海商都，這個建筑多次更換經營者始終不盡如人意。基匯資本邀請海外知名設計公司參與改造，在保留原來的裝飾藝術風格的前提下，斥資4億元巨資進行重新裝修，并將“東海商都”改名為“353廣場”，同時調整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”售出。

　　■延展

　　11歲時每天看《華爾街日報》

　　“父親在1999年去世，我很希望他能夠看到我們現在還做得不錯，覺得驕傲。”吳繼煒感嘆。

　　實際上，他最初的夢想是做一名優秀的建筑師，但被父親打擊否定，高中時父親讓他去建筑師事務所做暑期的實習，“讓我意識到，要建造出自己想要的建筑必須做投資人，通�？偸峭顿Y人告訴建筑師他要做什么樣的建筑”。

　　這些年，吳經常會回想起11歲開始，父親強迫他每天看《華爾街日報》并在飯桌上討論的日子。

　　在基匯資本過去投資的所有項目中，從來不做單純的財務投資，而是采用深度操盤、戰略增值的運作模式，其主要策略可以簡單歸結為：買便宜的樓-包裝-高價賣出，儼然一個樓盤“包裝大師”。

　　能做到這一點，源于基匯資本旗下擁有的三大運營平臺，整合成一個完整的資產管理團隊，包括商業管理平臺，負責對其收購的商業項目進行重新定位和招商以及物業管理;酒店運營平臺;住宅開發平臺。

　　每一個平臺的總經理都擁有在各自領域二三十年的運營經驗，這也是基匯資本和一般純投資的基金公司最大的不同。

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