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出租房屋要繳哪些稅
出租房屋要繳哪些稅
創(chuàng)業(yè)指導(dǎo) 目前，出租房屋獲取租金收入已是一種常見(jiàn)的投資理財(cái)方式。作為一種應(yīng)稅行為，出租房屋涉及的稅收有以下幾種：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和個(gè)人所得稅等。出租經(jīng)營(yíng)性房屋和出租住房在繳稅上也有很大的不同。
出租經(jīng)營(yíng)性房屋要全額計(jì)稅
今年1月，小王以貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套位于市區(qū)一級(jí)（城鎮(zhèn)土地使用稅24元/平方米）地段的150平方米門(mén)面房，總房?jī)r(jià)170萬(wàn)元，他付了50萬(wàn)元首付款后，向銀行貸款120萬(wàn)元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的價(jià)格租給了某連鎖店，租期3年。則按照有關(guān)規(guī)定小王4月（以后各月均如此）應(yīng)納各項(xiàng)稅費(fèi)情況如下：1.按“服務(wù)業(yè)”計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅10000×5%＝500（元）；2.城市建設(shè)維護(hù)稅500×7%＝35（元）；3.教育附加費(fèi)500×3%＝15（元）；4.按“租金收入”計(jì)繳房產(chǎn)稅10000×12%＝1200（元）；5.按“實(shí)際占地面積”計(jì)繳城鎮(zhèn)土地使用稅150×24÷12＝300（元）；6.按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”計(jì)繳印花稅360000×0.1%＝360（元）；7.按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”計(jì)繳個(gè)人所得稅[（10000－500－35―15―1200―300―360―800）×（1－20%）]×20%＝1086.40（元）。這樣合計(jì)應(yīng)繳稅3496.4元。
出租住房可享受優(yōu)惠
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）規(guī)定，自2008年3月1日起，（一）對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；（二）對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；（三）對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；（四）對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
假設(shè)上例中小王以貸款方式購(gòu)買(mǎi)的房屋為一套住宅，其他條件不變。則按照有關(guān)規(guī)定小王4月應(yīng)納各項(xiàng)稅費(fèi)情況如下：1.按“服務(wù)業(yè)”計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅10000×1.5%＝150（元）；2.城市建設(shè)維護(hù)稅150×7%＝10.50（元）；3.教育附加費(fèi)150×3%＝4.50（元）；4.按“租金收入”計(jì)繳房產(chǎn)稅10000×4%＝400（元）；5. 免征城鎮(zhèn)土地使用稅；6. 免征印花稅；7.按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”計(jì)繳個(gè)人所得稅[（10000－150－10.50―4.50―400―800）×（1－20%）]×10%＝690.80（元）。小王合計(jì)應(yīng)繳稅1255.8元。
注意幾種特殊方式出租房屋的認(rèn)定
�。ㄒ唬�“購(gòu)房回租”等形式應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事“購(gòu)房回租”等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1999]144號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”、“抵押擔(dān)保”和“存單購(gòu)房”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，對(duì)于參與這種形式的購(gòu)房者，在合同約定的期限內(nèi)收到的“租賃收入”應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”行為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
�。ǘ┦杖」潭ㄊ杖胄袨橐曂课莩鲎��！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤(rùn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]490號(hào)）規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤(rùn)的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。另外，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]478號(hào)）規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主在約定的時(shí)間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。
�。ㄈ┓课葸M(jìn)行轉(zhuǎn)租的要全額計(jì)稅�！秶�(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[1995]76號(hào)）第五條規(guī)定，單位和個(gè)人將承租的場(chǎng)地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。即需要按全額繳納營(yíng)業(yè)稅。
申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票要備齊相關(guān)資料
我國(guó)《發(fā)票管理辦法》第十六條規(guī)定，需要臨時(shí)使用發(fā)票的單位和個(gè)人，可以憑購(gòu)銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的書(shū)面證明、經(jīng)辦人身份證明，直接向經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)發(fā)票。依照稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)先征收稅款，再開(kāi)具發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)發(fā)票管理的需要，可以按照稅務(wù)主管部門(mén)的規(guī)定委托其他單位代開(kāi)發(fā)票。《發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，《辦法》第十六條所稱書(shū)面證明是指有關(guān)業(yè)務(wù)合同、協(xié)議或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他資料。筆者認(rèn)為，出租方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)出租房屋發(fā)票時(shí)，在按規(guī)定交清各項(xiàng)稅金前提下，以下為必須攜帶的資料：1.房屋租賃合同；2.出租方的身份證；3.房屋產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同。若承租方為單位的，還需攜帶承租方的《稅務(wù)登記證》副本（已辦理稅務(wù)登記的用票人）或《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》副本（尚未辦理稅務(wù)登記的用票人）。
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