房地產企業所得稅計算方法

房地產企業所得稅計算方法

　　房地產企業所得稅計算方法是怎樣?大家知道嗎?以下是小編分享的房地產企業所得稅計算方法，歡迎大家閱讀!

　　預售收入可作為廣告和業務招待費計算基數

　　《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)

　　企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售(營業)收入的5‰。

　　企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售(營業)收入15%的部分，準予扣除;超過部分，準予在以后納稅年度結轉扣除。可見，銷售(營業)收入是計算廣告費、業務宣傳費和業務招待費的基數。

　　企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

　　預繳的稅費可以稅前扣除

　　《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)

　　納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區、直轄市地稅局根據當地情況制定。

　　企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　　部分預提費用可以作為計稅成本對待

　　《國家稅務總局關于企業所得稅若干問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第34號)

　　企業當年度實際發生的相關成本、費用，由于各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算;但在匯算清繳時，應補充提供該成本、費用的有效憑證。

　　除以下幾項預提(應付)費用外，計稅成本均應為實際發生的成本：

　　——出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

　　——公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

　　——應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　房地產企業所得稅的預繳如何計算：

　　《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

　　計算公式：(未完工的收入*15%+利潤總額)*25%

　　如果預計銷售2000萬元，暫不考慮本年利潤總額：應交所得稅=(2000*15%)*25%=75萬元

　　房地產企業如何預繳企業所得稅：

　　首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，并且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。

　　按照《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本后的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。

　　如果季度內有完工產品收入和其他收入并且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。

　　其次，《國家稅務總局關于印發〈中華人民共和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表〉等報表的通知》(國稅函[2008]44號)規定，“利潤總額”填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月(季)預繳所得稅的計稅依據“利潤總額”的其中的一部分，而不是其全部。

　　綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損后的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

　　小編相信大家大腦補得差不多了吧，但是還是得經常拿出來溫習，很多東西長時間不用就會忘記，這就是為什么人類需要把文字印刷到書籍上去，所以不管是剛剛入行的新手，還是從業幾年的老手，基礎是非常重要的。

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