土地租賃增值稅怎么交

時間：2024-08-06 01:28:49 辦稅指南我要投稿

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土地租賃增值稅怎么交

　　一、把握兩個概念

　　(1)增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

　　二、掌握稅率

　　土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。

　　三、確定應稅收入

　　包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

　　四、確定扣除項目

　　(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費;(2)房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用;(3)房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除;(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。

　　五、計算方法

　　首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數”進行計算。

　　舉例如下：某房地產公司開發100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續費0.2萬元，開發成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

　　每棟售價180萬元，營業稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?

　　計算過程如下：轉讓收入：180×80=14400(萬元)

　　取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本合計：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

　　房地產開發費用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)

　　轉讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

　　加計扣除金額：5200×20%=1040(萬元)

　　扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

　　增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

　　增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)