房地產融資渠道變遷

時間：2024-07-22 09:43:44 創業融資我要投稿

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房地產融資渠道變遷2017

　　2017年有關房地產融資渠道的變遷，大家知道多少？下面是小編收集的相關知識，歡迎大家閱讀與了解。

房地產融資渠道變遷2017

　　摘要：

　　● 房地產融資渠道概覽

　　主流的房地產企業融資渠道有權益融資、開發貸款、非標融資、海外融資、傳統債券融資及資產證券化等。權益融資最大的優勢是直接做大凈資產，改善企業的資產負債率，從而實現迅速加杠桿。銀行的開發貸款一直是房地產企業最穩定和主要的融資模式，具有成本和門檻雙低的特點。非標融資因為進入門檻低和監管靈活而受到房地產企業的青睞。海外融資則偏愛大型房企。債券融資的具有審核難度較小、期限與開發周期匹配、進入門檻低和綜合成本低等優勢。資產證券化可以實現基礎資產與發行人資質的隔離。

　　● 房地產融資渠道變遷歷程

　　自2006年至今，隨著我國房地產投融資體制的變化和有關政策的出臺, 房地產融資渠道經歷了階段性的變遷過程。2006-2009年，IPO、股票增發是主要的融資渠道;其后受到2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策出臺的影響，權益融資受限，非標興起;在市場調控作用下，2014年后房地產非標再次被重啟的定增所取代;2015年初證監會頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發行，債券融資在近兩年增長迅速。

　　● 房地產未來融資渠道展望

　　短期看，房地產企業賬面現金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長期來看，小型房企公司債發行受阻，需要在融資結構上有所改變。一方面，房地產企業將更加依賴于來源穩定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資;與此同時，中票、項目收益債等品種也是直接融資方面較好的補充。

　　風險提示：

　　房地產公司債發行監管嚴格，中小型地產公司融資受阻

　　一、房地產融資渠道概覽

　　1、權益融資：改善資產負債率

　　傳統的權益融資方式包括IPO和增發兩種。2010年開始證監會叫停了房地產IPO，因此2011-2015年間沒有房地產企業通過A股IPO方式融資。增發最大的優勢是直接做大凈資產，改善企業的資產負債率，從而實現迅速加杠桿。2006-2009年的定增潮中上市房企通過“增發-做大凈資產-增加杠桿”的方式迅速拿地;2014年重啟定增，2015年房地產通過增發融資規模達1439.05億元。定增資金雖不能直接用于拿地，但定增增加凈資產依然為加杠桿奠定了基礎。

　　2、開發貸款：低成本低門檻

　　房地產開發貸款指商業銀行對房地產開發企業或其控股股東發放的用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。銀行的開發貸款一直是房地產企業最穩定和主要的融資模式，具有成本和門檻雙低的特點。

　　開發貸款的使用存在以下問題：第一，開發貸款到位時間和現金流出的時間有錯配。開發貸款要求四證齊全后可以辦理，但是往往拿地之后就需要支付土地款，而土地成本在總投資中占比較高，僅依靠開發貸難以進行現金流匹配。第二，開發貸款的額度受到抵押物價值的限制。房地產企業在擴張過程中，需要大量的啟動資金，僅僅依靠開發貸不能滿足房地產企業的拿地擴張需求。

　　3、非標融資：進入門檻低，監管靈活

　　房地產企業非標融資在2010-2013年迅速增長，一度成為房地產企業最重要的融資方式。常用的非標融資方式有信托、基金子公司等。按照權益實質，房地產信托和產業基金的性質都有兩種，一種是債權性投資，一種是權益性投資。

　　債權性股權投資是指通過投資優先級份額或直接通過各類資產管理計劃對目標公司進行股權投資，僅做項目審核，不參與經營管理，退出方式為負債到期償還或劣后級投資人(或項目公司、指定第三方)回購基金份額。權益投資是通過投資優先級份額或普通份額，對目標公司進行股權投資，回收方式是通過目標公司上市后出售股票或項目公司分紅等，權益性投資的目的是分享目標公司未來發展帶來的收益。

　　非標融資的優勢有以下幾點：第一，信托以股權的形式(或權益性質的產業基金)投資房地產企業可以繞開銀監會的“四三二” 限制;第二，信托融資的進入門檻較低，解決了非上市公司以及非大型房企通過股票增發和海外融資的渠道不順暢的問題;第三，資金用途靈活。

　　4、海外融資：偏愛大型房企

　　房地產海外融資的渠道以發行美元債和美元票據為主，由于評級門檻高，海外債更適合大型房企。2013年以前，發行海外債的優勢是既可以享受海外的低利率環境，又可以享受人民幣升值的收益。目前，由于境外評級公司對國內企業的評級普遍偏低，疊加人民幣處于貶值通道，發行美元債融資的成本優勢并不明顯。因而，海外融資的方式更加偏愛評級較高的大型房企。

　　到目前為止，發行海外債的房地產企業以大中型企業為主，其中評級在投資級的主體只占34%。發行票面利率的中樞有所下降，由2013年的10%以上下降到當前6-8%。

　　5、傳統債券融資：多重優勢疊加

　　房地產企業的發行債券融資自2015年放開，與其他融資方式相比，債券融資的具有審核難度較小、期限與開發周期匹配、進入門檻低和綜合成本低等優勢，因而受到大小房企的青睞。

　　2015年以前，較少房地產企業通過發行債券的方式融資。2015年1月，證監會正式頒布《公司債券發行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法將發行主體由上市公司擴展到融資平臺以外的所有公司制法人，這意味著公司債發行主體不僅限于上市公司，實現了在非上市公司發行公司債方面的擴容，尤其房地產公司債的擴容。截止到10月底，房地產公司債存量余額1.1萬億，占存量公司債的比重達到28%;房地產中票余額近1500億，萬達和萬科是發行主力。

　　6、資產證券化：基礎資產與發行人資質隔離

　　資產證券化方式有如下優勢：第一，基礎資產與發行人資質相互獨立，可以不受凈資產40%的限制且滿足中小企業主體的需求;第二，通過基礎資產與發行人資質的隔離，獲得更高的信用等級，從而節約融資成本;第三，資金期限和用途靈活;第四，通過合理設計可以實現出表。

　　二、融資渠道變遷歷程

　　自2006年至今，隨著我國房地產投融資體制的變化和有關政策的出臺, 房地產融資渠道經歷了階段性的變遷過程。2006-2009年，IPO、股票增發是主要的融資方式;其后受到2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策出臺的影響，權益融資受限，非標興起;在市場調控作用下，2014年后房地產非標再次被重啟的定增所取代;2015年初證監會頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發行，債券融資在近兩年增長迅速。

　　1、2006-2009年：股票牛市推動IPO和定增攀升

　　2006-2007年股票牛市環境下，房地產企業紛紛上市并通過定增直接融資。2006年是房地產企業IPO額度達到頂峰，當年房地產企業通過IPO融資60億元;2007-2009年，A股上市房地產公司通過增發融資額度分別為342、149和204億元。

　　2、2010-2013年：房企定增叫停，非標興起

　　2009年底到2010年初，國家出臺一系列房地產企業調控政策，如“國四條”、“國十條”等，提出增加供給、抑制投機、嚴格二套房貸款管理等舉措。2010年1月，證監會指出房地產公司IPO和再融資，都需要征求國土資源部意見，其開發行為需要住建部進一步檢查認定。與此同時，非標融資迅速增長。

　　2010-2013年是房地產信托發行高峰，2010年發行增速創造歷史新高335%，2010年創造發行量歷史新高4025億元。

　　2013年3月，《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》中指出，對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。與此同時，信托余額達到高峰，增速開始下滑，2013年上半年末，房地產信托余額為8119億元。

　　2012年起基金子公司可以開展專項資產管理業務，基金管理公司可以設立子公司來投資于未通過證券交易所轉讓的股權、債券及其他財產權利以及中國證監會認可的其他資產。

　　3、2014-2016年：非標收縮，定增迅速壯大

　　2014年，房地產再融資暫停3年多之后，中茵股份、天保基建定增獲得證監會批準，標志著房地產股權融資再次開閘。14年后房地產非標被定增所取代，房地產信托在2014年達到1.3萬億的峰值，在全部信托中占比10%。與此同時，基金化房地產信托余額規模大幅下降，從2012年最高的408億元下降到2016年年初的92.5億元。2014年下半年，被叫停3年的房企股權再融資開閘，在2015年的牛市環境下，房地定增迅速增長。2014年上市房企定增金額400億元;2015年房地產企業定增1439億元;截止到2016年8月底，上市房地產企業定增1303億元。

　　4、2015-2016年：公司債首次對房企放開

　　2015年1月，證監會正式頒布《公司債券發行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法有如下規定：發行主體由上市公司擴展到融資平臺以外的所有公司制法人。這意味著公司債發行主體不僅限于上市公司，實現了在非上市公司發行公司債方面的擴容，尤其房地產公司債的擴容。截止到10月25日，非城投房地產債存量1.1萬億，占公司債總量的28%。2015年5月之后，房地產企業公司債發行迅速增長，2016年1月單月發行高峰達到1259.2億元。

　　三、房地產未來融資渠道展望

　　1、非標和公司債是當前房地產企業重要的融資來源

　　除了銀行貸款以外，非標和公司債是房地產企業最重要的融資來源。2016年上半年房地產企業通過信托和公司債進行融資的額度分別為3124億元和4440億元，總和接近定增規模的十倍。

　　2、房地產公司債發行監管趨嚴

　　根據上交所發布的《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，房地產業采取“基礎范圍+綜合指標評價”的分類監管標準，“基礎范圍”是房地產企業申報公司債券應當符合的基礎條件，綜合指標評價是通過整體規模和流動性管理指標將房企進一步劃分為“正常類”、“關注類”和“風險類”。

　　除此之外，房地產企業的公司債券募集資金不得用于購置土地，上交所強調“在房地產市場調控期間，在重點調控的熱點城市存在競拍帝王、哄抬地價等行為”的房企禁止發行公司債。房企拿地能力顯著下滑，前期拿地較為激進的高杠桿房企將面臨較大的資金壓力。預計房地產公司債發行的收縮將在四季度有所體現。

　　3、未來融資更依賴銀行貸款、非標和銀行間債券

　　公司債新規對房地產企業的影響是分化式的，40%以上的企業將受到影響，其中主要為中小型房企。根據上交所對164家房地產申報企業(截至2016年3月底)的測算，正常類、關注類和風險類的數量占比分別為57%、23%和20%。符合基本準入標準的企業為111家，其中正常類74家，關注類25家，風險類12家。針對“風險類”發行人，主承應嚴格風險控制措施，審慎承接相關項目;針對“關注類”發行人，應按照相關要求作進一步披露和核查。(名單及存量債券余額見附錄。)

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