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物業成本的構成
一、物業成本的構成
(一)人力成本
人力成本占總成本7X%以上，單位人力成本占收費面積1元/平方米以上，人工費用是物業成功中的大項。
(二)物資成本
房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的綠化養護、環境衛生和秩序，品牌維護，日常辦公消耗等。
(三)能耗成本
園區機器設備和照明公共設施用電，綠化、清潔、園區景觀用水等方面。
目前現在線損多半難以核算，核算不準情況，存在企業與供電系統電量和電費差異倒擠園區成本，無法準確核算實際成本。
追溯問題：
一是計量有錯誤或有誤差，如電表老化就可能存在較大誤差，且誤差大多是電表走慢，對于由管理處代收代付的住戶或商家的電表，若出現這個問題，就要及時與使用方協商更換電表，否則吃虧的是管理處。
二是可能存在偷電現象或埋設在地下的給水管道出現漏水。
三是抄表數據錯誤，人員抄表度數錯誤，導致代收代付本月數據或大或小，代收費用不準，從而使園區成本核算不準確。
二、物業成本的構成回顧
(一)人力資源管理
1、物業行業屬勞動密集型行業，高年齡，低學歷依然在物業人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術熟練的員工?還是需要年紀輕，文化程度高的員工?占的比例最大的主要是基層服務人員的工資。提高員工工作效率是控制成本的關鍵。
2、專業、規范的操作流程培訓。
3、合理、科學定員分配，落實定編定崗。
4、分工不分家團隊合作，可以實行一人多崗，一專多能、一人多用。
5、技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務。
6、增加物業管理的科技含量，增設智能化管理設施，減員增效。
7、人性化督導，調動員工積極主動性，發揮人的潛力。
8、減少人員流動率。
(二)物資采購管理
1、物資采購是進行經營活動的物資基礎，它直接決定物業服務工作的質量和美譽度。
2、合理確定最佳采購數量、價格、地點、減少無形浪費。
3、降低購買價格，建立供應鏈資源網絡，建立戰略伙伴關系。
4、保證進貨品質，延長物品的使用壽命。
5、驗收物資第一時間通知用物資部門主管組織驗收，嚴格按照產品質量、協議價格驗收。
6、區域選定供應商，后備供應商，考慮分區就近送貨，降低運輸成本、驗收成本。
7、實行優質采購，批量進貨，集中采購，以確保物料成本有效控制。
8、招標競價，通過競標、競價，降低采購成本，開放信息透明的市場下獲得更低的采購價格。
(三)物品使用控制
1、一次性物品都要按照標準用量進行發放，減少隱形成本浪費，如紙杯、垃圾袋等。
2、合理配置一次性物品，按實際用量進行發放，月底分析消耗量。
3、建立依舊換新制度，一對一進行交換。
4、建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復利用。
5、專人負責制度，按需發放領用，周盤月結。
6、實現零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風險。
(四)設施設備的維修和保養
1、物業公司設備不但種類多，數量大，范圍廣，使用頻率高。
2、堅持以防為主的原則，維修做到前頭，防患于未然.。
3、加強日常的保養和定期檢修
3、做到小壞小修，隨壞隨修。
4、維修人員業務能力提升，專業性提高。
(五)能源管理(減少不必要能源浪費)
1、加強設備設施的維修檢查，防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發生。
2、采用高效能泵體和先進變頻設備，led照明設施，引進新技術，達到節約能耗。
3、培訓員工節約意識，杜絕浪費現象，建立企業職工節約意識。
4、提高電能計量正確性和電費核算的準確性。
園區用電，按電表抄表，以抄表記錄單為基礎，分級管理。
園區設備、照明等分表核算，對比上月差異，特殊原因標注，做好等級細分，核算出損耗率，損耗率核算準確性，將決定水、電管理水平。
5、建立獎懲措施。
三、控制中的注意事項
1、控制成本影響服務質量。
2、減少物品投放量。
3、只追求價格，降低產品質。
4、減少服務項目，降低服務品質。
5、控制成本，把設備設施提前報廢，不能達到預期使用壽命。
(1)制定設備維修和保養計劃;
(2)項目與工程部良好配合使計劃得以落實;
(3)杜絕提前報損，造成更大浪費;
(4)避免設備老化、低值易耗品陳舊。
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