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呂梁市物業(yè)管理辦法「全文」
"物業(yè)"一詞譯自英語(yǔ)property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于呂梁市物業(yè)管理辦法全文，希望對(duì)你有所幫助。
第一章總則
第一條為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造和保持整潔、安全、文明、舒適的人居環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》和其它有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。
第三條本辦法所稱物業(yè)，是指房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四條新建住宅小區(qū)必須按照本規(guī)定統(tǒng)一實(shí)行物業(yè)管理。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企(事)業(yè)等單位推行物業(yè)管理。
第五條物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。
物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)向社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化發(fā)展，提高服務(wù)質(zhì)量，改善人居環(huán)境。
第六條呂梁市建設(shè)局是本市物業(yè)管理的行政主管部門。呂梁市房地產(chǎn)管理局、各縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)管理局(中心)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。
各有關(guān)行政管理部門按照各自的職責(zé)，協(xié)同市、縣房地產(chǎn)管理部門做好物業(yè)管理工作。
第二章業(yè)主和業(yè)主大會(huì)
第七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。只有一個(gè)業(yè)主的，由其履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：
(一)方便居民的生活和工作;
(二)有利于對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理;
(三)有利于社區(qū)建設(shè)與管理。
第九條有下列情形之一的，市、縣房地產(chǎn)管理部門可以將其確定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：
(一)屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的;
(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;
(四)其他可以整治成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第(二)、(三)、(四)項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬(wàn)平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十條市、縣房地產(chǎn)管理部門要建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;
(二)共用設(shè)施設(shè)備情況;
(三)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;
(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;
(五)物業(yè)管理企業(yè)名稱、管理時(shí)間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向市、縣房地產(chǎn)管理部門備案。
第十一條在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)、物業(yè)管理企業(yè)均可以向市、縣房地產(chǎn)管理部門提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的報(bào)告：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的;
(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿2年的。
市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到報(bào)告之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。
籌備組由業(yè)主直接推舉產(chǎn)生的業(yè)主代表和建設(shè)單位(或者公有住房出售單位)組成。籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。
第十二條籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)提出業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約草案;
(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生草案;
(五)其他準(zhǔn)備工作。籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前，將前款所列內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。公告時(shí)間不少于7日。
第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在市、縣房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十四條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
(一)住宅物業(yè)一套計(jì)1票，其建筑面積達(dá)到200平方米計(jì)2票，達(dá)到300平方米計(jì)3票，以此類推;
(二)非住宅物業(yè)一處計(jì)1票，其建筑面積超過100平方米，每增加50平方米增加1票。
業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
第十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第十六條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。被推舉業(yè)主應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議7日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求推舉業(yè)主的意見。凡需投票表決的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由推舉業(yè)主本人根據(jù)投票權(quán)數(shù)簽署贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的書面意見，由被推舉業(yè)主收集并提交業(yè)主大會(huì)，作為投票時(shí)的表決意見。
被推舉業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)的，推舉業(yè)主可以另外推舉一名業(yè)主參加。
第十七條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15人的單數(shù)，業(yè)主委員會(huì)任期為3至5年，可以連選連任。
召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向市、縣(市)房地產(chǎn)管理部門備案：
(一)業(yè)主大會(huì)成立的情況;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主公約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員的基本情況。市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起7日內(nèi)，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)辦理印章刻制等相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)換屆、委員資格終止或者變更，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第十九條業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為有必要，或者有20%以上業(yè)主提議，可以變更業(yè)主委員會(huì)委員;變更業(yè)主委員會(huì)委員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)連續(xù)3次無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的;
(五)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(六)因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自委員資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)憑證、檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第二十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十二條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的職業(yè)資格證書。
第二十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度;
(二)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。物業(yè)管理工作制度涉及約束業(yè)主行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過，或者經(jīng)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主書面同意后執(zhí)行。
第二十五條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(三)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料;
(五)接受有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督管理;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)被解聘的，應(yīng)當(dāng)自收到解聘通知之日起10日內(nèi)與建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝過程中，應(yīng)當(dāng)具備物業(yè)管理所必須的物業(yè)管理服務(wù)用房、安全防范設(shè)施以及便于開展物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)功能。住宅小區(qū)分期開發(fā)、分期驗(yàn)收的，分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目也應(yīng)當(dāng)具備實(shí)施物業(yè)管理的基本條件;不具備實(shí)施物業(yè)管理基本條件的，不得交付使用。
物業(yè)管理服務(wù)用房面積不應(yīng)少于住宅小區(qū)總建筑面積的5‰。
第二十八條新建住宅小區(qū)商品房預(yù)售前，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘確立前期物業(yè)管理企業(yè);未確立的，市、縣房地產(chǎn)管理部門不得頒發(fā)商品房預(yù)售許可證書。
第二十九條住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和住宅小區(qū)其他公共建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。
住宅出售單位尚未出租、出售的空置房屋，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由住宅出售單位承擔(dān)，并享有和承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)。
第三十條住宅小區(qū)經(jīng)房地產(chǎn)部門組織綜合驗(yàn)收合格后，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)持住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書，與業(yè)主委員會(huì)共同向房地產(chǎn)管理部門提出住宅小區(qū)移交書面申請(qǐng);經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審查合格批準(zhǔn)后方可辦理移交。
住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)移交住宅小區(qū)之日起5日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)傔M(jìn)住宅銷售成本且所有權(quán)屬于全體業(yè)主共同所有的物業(yè)管理服務(wù)用房和其他小區(qū)配套設(shè)施。
第三十一條住宅出售單位在提出移交申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交下列資料：
(一)住宅小區(qū)物業(yè)管理移交明細(xì)表;
(二)住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;
(四)共用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;
(五)各種設(shè)施、設(shè)備的使用說(shuō)明書、電路示意圖;
(六)物業(yè)管理服務(wù)用房資料;
(七)維修基金資料;
(八)包括環(huán)保、綠化等相關(guān)工程的住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收資料;
(九)房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說(shuō)明書和物業(yè)管理委托合同文本;
(十)其他必要資料。
第三十二條住宅出售單位應(yīng)當(dāng)在辦理住宅小區(qū)移交手續(xù)的同時(shí)，將代收的維修基金移交給業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立前，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，住宅出售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門代管。
移交新建住宅小區(qū)物業(yè)時(shí)，未售出的住宅，維修基金參照已售住宅維修基金標(biāo)準(zhǔn)由住宅出售單位墊付，并在以后售房時(shí)按照規(guī)定向購(gòu)房者補(bǔ)收。在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，由房地產(chǎn)管理部門或業(yè)主委員會(huì)按實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。
前期物業(yè)管理期間，未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，任何單位不得使用維修基金。
第三十三條業(yè)主委員會(huì)成立之前，由住宅出售單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，同等條件下應(yīng)優(yōu)先聘用實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)。
實(shí)行前期物業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅出售單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同并報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
第三十四條從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書，方可從事相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)年審制度;物業(yè)管理人員實(shí)行持證上崗制度。
第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地設(shè)區(qū)的市、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向市、縣房地產(chǎn)管理部門提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。
第三十六條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的具體程序按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十七條前期物業(yè)管理按照《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，可以參照國(guó)家制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，按照規(guī)定，與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接驗(yàn)收手續(xù)。
第四十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，不得侵害居民的合法權(quán)益，不得妨礙國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行公務(wù)。
第四十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。
前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)管理企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)管理企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)價(jià)格的法律、法規(guī)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省價(jià)格主管部門的規(guī)定，同時(shí)標(biāo)明基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、浮動(dòng)幅度和實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十三條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)疑時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第四十四條市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，并將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。
房地產(chǎn)管理部門接到投訴后，認(rèn)為該投訴事項(xiàng)不屬于其職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知投訴人向有關(guān)部門投訴。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)
第四十五條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)管理部門報(bào)告。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、損壞房屋外貌;
(二)違法修建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)、拆改共用設(shè)施設(shè)備;
(四)擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);
(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設(shè)施;
(六)擅自在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;
(七)擅自在城市中的住宅小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)畜禽;
(八)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(九)利用物業(yè)從事?lián)p害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng);
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十七條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，參照價(jià)格主管部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得向其收費(fèi)。
第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人，但不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。
第四十九條物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)書面同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)。經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益，主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專項(xiàng)維修資金，具體補(bǔ)貼由物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主大會(huì)。
第五十條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任和費(fèi)用。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十一條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
本辦法實(shí)施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項(xiàng)維修資金的，住房購(gòu)買人和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金余額不足時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定續(xù)交。
第五十二條專項(xiàng)維修資金由市、縣房地產(chǎn)管理部門或者其委托的單位代收。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，專項(xiàng)維修資金由市、縣房地產(chǎn)管理部門代管;業(yè)主委員會(huì)成立的，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)，將其代管的專項(xiàng)維修資金本息一并移交業(yè)主委員會(huì)。
第五十三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在金融機(jī)構(gòu)開設(shè)專戶儲(chǔ)存，按幢建賬，按戶核算。
專項(xiàng)維修資金的代管單位和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況。
專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定接受審計(jì)監(jiān)督。
第五十四條專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金按照下列規(guī)定使用：
(一)一幢住宅只有一個(gè)單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，從該幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出;
(二)一幢住宅有兩個(gè)以上單元的，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，從各單元的專項(xiàng)維修資金中支出;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項(xiàng)維修資金中支出。
第五十五條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主。
第六章 法律責(zé)任
第五十六條業(yè)主或者使用人未按物業(yè)管理委托合同約定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助催繳，限期繳交。逾期仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收欠交金額3‰的滯納金或者按照合同約定加收滯納金;逾期6個(gè)月仍不繳交的，物業(yè)管理企業(yè)可依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制追繳欠費(fèi)和滯納金。
第五十七條違反本辦法規(guī)定，法律、法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十八條違反本辦法規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動(dòng)的，或者超越資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，依據(jù)《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條予以處罰。
第五十九條違反本辦法規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)自接到解聘通知之日起10日內(nèi)不退出該物業(yè)管理區(qū)域的，依據(jù)《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條予以處罰。
第六十條違反本辦法規(guī)定，擅自改變房屋使用性質(zhì)的，由市、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，并依法予以處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條違反本辦法規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由市、縣(市)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條違反本辦法規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門挪用專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)的成員及其工作人員、物業(yè)管理企業(yè)的工作人員挪用專項(xiàng)維修資金的，依據(jù)《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條予以處罰。
第六十三條違反本辦法規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門的工作人員或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七章 附則
第六十四條本辦法自發(fā)布之日起施行。
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