吉林市物業(yè)管理條例全文
《吉林市物業(yè)管理條例》(吉林市第十三屆人民代表大會常務委員會公告 第139號)經(jīng)吉林市第十三屆人民代表大會第21次會議于2005年9月22日通過，吉林省第十屆人大常委會第24次會議于2005年11月24日批準，現(xiàn)予以公布，自2006年1月1日起施行。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及相關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責是：
(一)貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。
(二)負責物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理。
(三)負責物業(yè)管理招投標活動的指導監(jiān)督。
(四)負責指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督本市城區(qū)物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。
(五)負責本市城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的劃分。
(六)受理物業(yè)管理投訴、查處物業(yè)管理違法案件。
其下設的物業(yè)管理辦公室具體負責日常工作。
第四條 縣(市)、區(qū)政府指定的行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。職責是：
(一)貫徹執(zhí)行有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章。
(二)組織召開首次業(yè)主大會。
(三)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
(四)負責業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關資料和物業(yè)服務合同的備案管理。
(五)受理物業(yè)管理投訴。
縣(市)物業(yè)管理行政主管部門除前款規(guī)定的職責外，還應承擔本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導監(jiān)督，指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督專項維修資金的管理和使用，物業(yè)管理區(qū)域的劃分和物業(yè)管理違法案件的查處工作。
第五條 建設、規(guī)劃、市政公用、環(huán)保、公安、城管執(zhí)法等相關部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)應按各自職責配合做好物業(yè)管理工作。
第六條 新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理。
原有住宅物業(yè)應當實行物業(yè)管理，也可以根據(jù)業(yè)主意愿委托物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I公司實行專項服務。
非住宅物業(yè)應當逐步實行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主;一個物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會;業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。
業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務、職責按國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。
第八條 業(yè)主人住率達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋總建筑面積50%以上時，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當及時組織召開首次業(yè)主大會會議。
第九條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。
住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100平方米再計1票。
第十條未實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，經(jīng)三分之二以上業(yè)主書面同意，可以實施物業(yè)管理或?qū)ｍ椃⻊铡?/p>
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十一條物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)證書后，在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
第十二條物業(yè)管理企業(yè)的管理人員取得國家職業(yè)資格證書后，方可從事物業(yè)管理活動。
第十三條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定收取物業(yè)服務費。
(二)根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目時，收取相關費用。
(三)選聘專營公司承擔專項服務。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)履行下列義務：
(一)按照物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容、標準提供服務。收取物業(yè)服務費時應使用專用發(fā)票。
(二)每半年公布一次業(yè)主交費情況和物業(yè)服務費的使用情況。
(三)聽取業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對有關物業(yè)管理活動的意見和建議，并接受監(jiān)督。
(四)對造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損害的，代表業(yè)主要求其停止侵害、恢復原狀、賠償損失等。
(五)及時制止違反治安、消防、環(huán)保、裝飾裝修等方面規(guī)定的行為，并向相關部門報告。
(六)建立物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生維護、突發(fā)事件處理等方面的規(guī)章制度。
(七)建立健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部財務收支、物業(yè)維修臺賬、檔案等內(nèi)部管理制度。
第四章 物業(yè)管理服務
第十五條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
第十六條業(yè)主大會應通過招投標或業(yè)主大會決定的其他方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。選聘后業(yè)主委員會須與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，在縣(市)、區(qū)物業(yè)管理部門指導監(jiān)督下進行物業(yè)承接，并在合同生效之日起30日內(nèi)備案。
第十七條物業(yè)服務合同期限終止90日前，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)商續(xù)約事宜，續(xù)約的應續(xù)簽合同。
不續(xù)約的，業(yè)主大會應當在合同期滿前選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)或決定采用其他的物業(yè)管理方式。原物業(yè)管理企業(yè)應在合同期滿前10日內(nèi)完成物業(yè)交接，并按規(guī)定移交有關資料。
第十八條物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主未能履行物業(yè)服務合同約定的義務，按法律規(guī)定和合同約定承擔違約責任。
物業(yè)管理企業(yè)因管理原因造成業(yè)主財產(chǎn)損失或人身傷害的;應當承擔法律責任。
物業(yè)管理企業(yè)放棄物業(yè)管理的，在業(yè)主大會確定新的管理方式前，由轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)組織保潔企業(yè)實施保潔服務，并向業(yè)主收取相應費用;物業(yè)的維修由受益業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔費用。
第十九條物業(yè)服務費收取標準應當在物業(yè)服務合同中約定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費地點予以公示。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納;物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。
第五章 前期物業(yè)管理
第二十條前期物業(yè)管理是指新建住宅物業(yè)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理活動。
第二十一條規(guī)劃、設計新建住宅物業(yè)時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設施，并按該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積千分之四以上標準規(guī)劃物業(yè)管理用房。
物業(yè)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)用房的用途。
第二十二條住宅物業(yè)的建設單位應當在取得《商品房預售許可證》前，通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并按有關規(guī)定備案。
投標人少于3個或者多層住宅物業(yè)建筑面積小于4萬平方米(含本數(shù))，高層住宅物業(yè)建筑面積小于2萬平方米(含本數(shù))的，也可以經(jīng)住宅物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)政府物業(yè)管理行政主管部門批準，采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十三條建設單位須在住宅物業(yè)建成并驗收合格后15日內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督下，與中標的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)承接，并按規(guī)定移交有關資料。承接協(xié)議中應對物業(yè)及共用部位、共用設施設備質(zhì)量、物業(yè)用房面積和位置、保修期內(nèi)保修責任及其他事項予以約定。
第二十四條建設單位在申請辦理《商品房預售許可證》時，須提供前期物業(yè)管理企業(yè)中標或協(xié)議選聘的備案證明，并在銷售物業(yè)時，向買受人明示前期物業(yè)服務合同內(nèi)容和業(yè)主臨時公約。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用部位、共用設施設備，屬于全體業(yè)主共同所有，不得擅自處分：
(一)物業(yè)用房。
(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊。
(三)按規(guī)劃配建的非機動車車庫。
(四)公共綠地、道路、場地、水景、文體設施等。
(五)其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。
第二十六條物業(yè)的使用禁止下列行為：
(一)改變原規(guī)劃設計，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)。
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物。
(三)改變房屋外立面造型。
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位或損壞、占用、移裝共用設施設備，在公共設備上設置障礙。
(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品或者存放、鋪設超負荷物品。
(六)開辦產(chǎn)生噪聲的機械加工及娛樂項目等。
(七)使用燃煤爐灶或油煙無組織排放。
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第二十七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任;
水費、電費、燃氣費、供熱費、通訊費、有線電視收視費等由供水、供電、供氣、供熱等有關單位直接向最終用戶收取。
第七章 專項維修資金
第二十八條專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金屬于業(yè)主所有。
第二十九條購買新建住宅物業(yè)的，應繳存專項維修資金。收繳單位必須提供專項維修資金專用票據(jù)。辦理所有權(quán)登記時，須出具專項維修資金專用票據(jù)。
第三十條專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應遵守下列規(guī)定：
(一) 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
(二)專項維修資金賬面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。
(三)房屋滅失的，將專戶賬面余額返還業(yè)主。
第三十一條專項維修資金實行專戶存儲，按戶設置明細賬，按單元、棟、物業(yè)管理區(qū)域核算。
第三十二條專項維修資金須經(jīng)三分之二以上有投票權(quán)的受益業(yè)主書面同意方可使用。
物業(yè)管理行政主管部門應加強對專項維修資金管理使用情況的監(jiān)督，具體監(jiān)督辦法由市政府制定。
第三十三條物業(yè)管理行政主管部門應當建立專項維修資金查詢系統(tǒng)和監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢和對賬制度。
第八章 法律責任
第三十四條違反本條例的，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰;責任人給他人造成損失的，應依法賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)違反第十一條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書的，沒收違法所得，并處5萬元至20萬元的罰款;未在核定的資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)管理的，給予警告，責令限期改正，可以并處1萬元至3萬元的罰款。
(二)違反第十二條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，并處5萬元至20萬元的罰款。
(三)違反第十七條第二款、第二十三條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)、建設單位不移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，并處1萬元至10萬元的罰款。
(四)違反第二十一條第一款規(guī)定，建設單位不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元至50萬元的罰款。
(五)違反第二十一條第二款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)用房用途的，給予警告，責令、限期改正，并處1萬元至10萬元的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
(六)違反第二十二條規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標方式或未經(jīng)批準通過協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，給予警告，責令限期改正，并處10萬元以下的罰款。
(七)違反第二十五條規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主的共用部位、共用設施設備的，給予警告，責令限期改正，并處5萬元至20萬元的罰款。
(八)違反第二十八條第一款規(guī)定，挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第三十五條違反本條例第二十六條規(guī)定，造成物業(yè)損害的，由有關部門按有關規(guī)定予以處罰。
第三十六條當事人對行政處罰不服的，可依法申請行政復議或提請行政訴訟，當事人拒不履行行政處罰決定的，物業(yè)管理行政主管部門可依法申請人民法院強制執(zhí)行。無法定事由，在行政復議和行政訴訟期間具體行政處罰行為不停止執(zhí)行。
第三十七條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、徇私的，由所在單位或上級機關給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第三十八條本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。
第三十九條本條例自2006年1月1日起施行。
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