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  • 呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法「全文」

    時間:2021-04-18 20:42:48 我要投稿

    呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法「全文」

      《呼和浩特市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》已經2000年4月10日市人民的政府第18次常務會議討論通過,現(xiàn)予發(fā)布施行。下面是辦法全文:

      第一章 總 則

      第一條 為了加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理,規(guī)范物業(yè)管理服務行為,維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,創(chuàng)造良好的居住環(huán)境,根據(jù)國家有關法律、法規(guī),結合本市實際,制定本辦法。

      第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內城市住宅區(qū)物業(yè)管理。中央、自治區(qū)駐呼單位的物業(yè)實行屬地化管理。

      第三條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè)),是指住宅以及相關的住宅共用部分、共用設備和共用設施。

      本辦法所稱業(yè)主,是指物業(yè)的所有權人。

      本辦法所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

      本辦法所稱物業(yè)管理公司,是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托,根據(jù)物業(yè)委托管理合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。

      第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。

      第五條 市房產管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門,負責組建業(yè)主委員會,培育物業(yè)管理公司,監(jiān)督、指導業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的工作;培育物業(yè)管理市場,規(guī)范物業(yè)管理行為;統(tǒng)一管理物業(yè)管理專用基金;加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理;負責組織實施本辦法。

      建設、電力、郵電、環(huán)保、公安、物價、工商等有關行政管理部門按照各自職責,協(xié)同實施本辦法。

      城市建設和管理實行“兩級政府,三級管理,四級網(wǎng)絡”的形式,市內四區(qū)街道辦事處、居委會應當注冊相應的物業(yè)管理公司,做好物業(yè)管理工作。

      駐區(qū)非作戰(zhàn)部隊、武裝警察部隊的后勤保障社會化管理,政府給予一定的優(yōu)惠政策。

      第二章 物業(yè)管理公司及其職責

      第六條 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理以及提供有償服務的經營單位,具有獨立企業(yè)法人資格。

      第七條 成立物業(yè)管理公司必須符合下列條件:

      (一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

      <二)有適用物業(yè)管理經營活動的固定場所;

      (三)有與經營規(guī)模相適應的注冊資金;

      (四)有初級以上的工程、經濟、會計等專業(yè)技術人員各一名以上;

      (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

      第八條 成立物業(yè)管理公司,必須報市房產行政主管部門審核,取得《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》,并領取《營業(yè)執(zhí)照》,方可開業(yè)。

      第九條 《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》實行年檢制度。

      物業(yè)管理公司的從業(yè)人員實行持證上崗制度。從業(yè)人員上崗執(zhí)業(yè)必須持有市房產行政主管部門核發(fā)的崗位證書。

      第十條 物業(yè)管理公司接受委托實行邀請招標、公開招標制度。

      第十一條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理,簽訂書面合同。委托管理合同應當自簽訂后十五日內報市房產行政主管部門備案。

      第十二條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內就下列事項進行管理:

      (一)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;

      (二)消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;

      (三)清潔衛(wèi)生;

      (四)車輛行駛及停泊;

      (五)公共秩序;

      (六)市房產行政主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

      第十三條 物業(yè)管理公司的權利:

      (一)根據(jù)有關法律、法規(guī),結合實際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

      (二)依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理費用;

      (三)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

      (四)選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務;

      (五)對無故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人,物業(yè)管理公司可要求其限期繳納并按規(guī)定收取滯納金。

      第十四條 物業(yè)管理公司的義務:

      (一)以為業(yè)主服務為宗旨,注重社會效益、經濟效益和環(huán)境效益;

      (二)按市房產行政主管部門規(guī)定的標準和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;

      (三)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

      (四)組織或協(xié)助有關部門提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動;

      (五)按照法律、法規(guī)和市政府的有關規(guī)定從事經營活動。

      第十五親 物業(yè)管理服務收費,應當遵循公平、合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則。

      第十六條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目;

      (一)管理費。用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理,包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查,物業(yè)維修、更新費用的財務管理,物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務;

      (二)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用;

      (三)綠化管理費。用于綠地,花草的澆灌修剪;

      (四)保潔費.用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需的費用;

      (五)保安費。用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需的'費用;

      (六)維修費。用于物業(yè)維修服務所需的費用。

      前款第(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項費用按月分項計算,第(六)項費用按實際維修項目計算。

      第十七條 物業(yè)管理服務收費的標準按照下列規(guī)定確定:

      (一)住宅的公共性服務收費標準,由市物價行政主管部門會同市房產行政主管部門制定,并領取由市物價行政主管部門核發(fā)的《收費許可證》。

      (二)其他服務項目的收費標準,由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。

      第十八條 業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務費用的,從其約定。

      物業(yè)管理服務費用經約定可以預收,預收期限不得超過三個月。

      第十九條 物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的,其他任何單位和個人不得重復收取性質相同的費用。

      未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托,物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的,業(yè)主或者使用人可以不支付。

      第二十條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市房產行政主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準,或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會或委托方可以終止合同。

      第二十一親 物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的十日內,向業(yè)主委員會力,理下列事頃,并報市房產行政主管部門備案;

      (一)對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算,多收的部分予以退還;

      (二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;

      (三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

      第三章 業(yè)主自治管理

      第二十二條 業(yè)主委員會是在市房產行政主管部門指導下,在物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)區(qū)域實施自治管理的組織,代表和維護業(yè)主的合法權益。

      第二十三親 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產生,業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主擔任。

      一個物業(yè)管理區(qū)域內,有下列情況之一的,市房產行政主管部門應當會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,選舉產生業(yè)主委員會:

      (一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;

      (二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

      (三)住宅出售己滿兩年。

      第二十四條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內,持下列文件向民政部門登記后,到市房產行政主管部門備案;

      (一)成立業(yè)主委員會登記申請書;

      (二)業(yè)主委員會委員名單;

      (三)業(yè)主委員會章程;

      (四)業(yè)主公約。

      第二十五條 業(yè)主委員會的權利:

      (一)召集和主持業(yè)主大會;

      (二)制定業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

      (三)選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司,并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同;

      (四)審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算;

      (五)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施以及規(guī)章制度的執(zhí)行。

      第二十六條 業(yè)主委員會的義務:

      (一)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施;

      (二)督促業(yè)主執(zhí)行物業(yè)管理的各項規(guī)定,履行管理公約,及時交納各項管理服務費用;

      (三)接受業(yè)主的監(jiān)督;

      (四)接受市房產行政主管部門的指導和監(jiān)督;

      (五)協(xié)調業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系。

      第四章 物業(yè)的接管、使用和維護

      第二十七條 開發(fā)建設單位在工程竣工綜合驗收合格,并領取有關部門簽發(fā)的《綜合驗收合格證書》后,須到市房產行政主管部門申報辦理物業(yè)移交手續(xù)。

      第二十八條 辦理移交手續(xù)的物業(yè),由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

      業(yè)主委艮會成立之前,由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理,簽訂委托管理合同。

      第二十九條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時,向業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司提交下列工程律設資料:

      (一)竣工驗收合格證書及有關資料;

      (二)規(guī)劃總平面圖;

      (三)竣工總平面圖;

      (四)地下管網(wǎng)竣工田;

      (五)建筑施工全套圖紙;

      (六)其他必要的資料。

      第三十條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時,應提供一定比例的物業(yè)管理用房,其產權歸全體業(yè)主所有。

      第三十一條 業(yè)主或使用人使用房屋應遵守下列規(guī)定:

      (一)未經有關部門批準,不得改變房屋結構、用途和外貌;

      (二)不得對房屋的內外墻體、梁、柱、樓板、陽臺、平臺、屋面、通道擅自進行鑿、拆;

      (三)不得在房屋內外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品;

      (四)不得侵害他人的合法權益;

      (五)不得利用房屋從事違法和違反社會公德的活動。

      第三十二條 房屋的維修責任,按下列規(guī)定劃分;

      (一)室內部分,由業(yè)主負責維修;

      (二)房屋外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋奉體共用設施,由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修,其費用從公共性服務收費中支出。

      住宅小區(qū)共用設施的重大維修工程費從共用設施專用基金中支出,不足部分按業(yè)主所擁有的住宅建筑面積比例分攤。

      第三十三條 住宅小區(qū)內道路、溝渠、化糞池、污水井、絳地、路燈、娛樂場所、停車場、自行車棚等公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維護.管理維護費用從公共性服務收費中支出。

      第三十四條 住宅小區(qū)樓外水、電、暖、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護,分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負責。

      第三十五條 在住宅小區(qū)內不得有下列行為:

      (一)在小區(qū)內空地搭建各類違章建筑,堆放物品;

      (二)占用樓梯間、通道、屋面、干臺、道路、停車場等公用設施影響其正常使用功能;

      (三)侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品,踐踏花園草地;

      (四)擅自張貼標語、廣告和各類啟事,懸掛廣告牌或物品;

      (五)損毀、涂劃公共設施;

      (六)隨地丟撒果皮、廢紙和雜物;隨地傾倒垃圾、污水,隨地吐痰、大小便;

      (七)往垃圾道內傾倒非生活用垃圾、污水,傾倒體積過大的廢棄物;

      (八)飼養(yǎng)家禽、家畜;

      (九)排放有毒、有害物質;

      (十)隨意停放車輛和亂鳴喇叭;

      (十一)擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線或開挖道路等;

      (十二)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。

      第三十六條 有關專業(yè)部門在住宅小區(qū)內開挖、埋設或維修供水、供電、排水、供熱、煤氣、郵電通訊等管道管線,須持有關部門簽發(fā)的施工許可證,事先與業(yè)主委員會聯(lián)系,簽訂協(xié)議并交納一定的保證金后方可開工。對開挖后的路面、綠地等恢復原狀后,退還保證金。保證金由物業(yè)管理公司代管。

      第五章 維修基金的管理與作用

      第三十七條 住宅共用部位、共同設備和共用設施,應當設立維修基金。

      維修基金按下列規(guī)定收取:

      (一)商品房出售時,六層住宅按售房款的2%收取,六層以上住宅按售房款的3%收取;

      (二)單位出售公有住房時,桉售房款的20%提取。

      (三)公房的購買者按購房款的2%收取。

      物業(yè)維修基金應當用于住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新,不得挪作他用。維修基金設專戶管理。售房單位辦理產權登記時,應將維修基金統(tǒng)一移交市房產行政主管部門代管。

      物業(yè)維修基金的管理和使用執(zhí)行建設部、財政部印發(fā)的《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)。

      住宅的共用部位、共用設備和共用設施維修、更新時,由業(yè)主委員會向市房產行政主管部門提出申請,市房產行政主管部門對維修項目進行鑒定并審核預算后,報市政府批準方可使用.項目維修由市房產行政主管部門指定有資質的專業(yè)隊伍實施。

      第三十八條 業(yè)主轉讓住宅時,其物業(yè)維修基金不予退還,繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新,其中由業(yè)主交納的剩余部分,由受讓人向轉讓人支付。

      第六章 法律責任

      第三十九條 未申領《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》從事物業(yè)管理活動的,限期予以補辦,并由市房產行政主管部門處以1000元罰款。

      第四十條 未向市房產行政主管部門移交維修基金的,限期移交,否則不予辦理房屋權屑登記。

      第四十一條 當事人對行政處罰決定不服的,可以依照行政復議法、行政訴訟法的有關規(guī)定,申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴,又不履行決定的,由作出處罰規(guī)定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

      第七章 附 則

      第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內的非居住物業(yè)管理,旗縣轄區(qū)內的物業(yè)管理,參照本辦法執(zhí)行。

      第四十三條 本辦法的具體應用問題,由市房產管理局負責解釋。

      第四十四條 本辦法自公布之日起施行。1996年制定的《呼和浩特市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。

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