《榮成市物業管理辦法》全文

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《榮成市物業管理辦法》全文

　　《榮成市物業管理辦法》自2009年11月1日起施行，下面是小編整理的辦法全文：

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環境，促進和諧社區建設，依據國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

　　第三條市房地產管理局負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　市建設、城管、財政、民政、物價、公安、環保、工商等有關部門，按照各自職責，共同做好物業管理工作。

　　第四條各鎮政府、街道辦事處具體組織本轄區業主大會和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責。調解處理物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的相互關系。

　　社區居民委員會負責指導、監督業主大會和業主委員會依法開展業主自治管理，協助鎮政府、街道辦事處開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第二章新建物業及前期物業管理

　　第五條　建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前,應當持房地產項目開發經營權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向市物業主管部門申請劃分物業管理區域。

　　市物業主管部門應當自受理申請之日起20日內，在征求鎮政府、街道辦事處、建設行政主管部門等單位的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

　　第六條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素。分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　物業管理區域劃定后，確需調整的，由市物業主管部門按照本辦法的規定重新進行劃分登記，但應當經相關物業管理區域內已入住面積且已入住戶數的比例達到50%以上的業主同意。

　　第七條建設單位應當按照不低于建設工程項目總建筑面積的5‰的標準在物業管理區域內配置物業服務用房，最低不少于100平方米，零星(插建、改建)物業不得少于50平方米，且具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

　　業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米。

　　物業服務用房由建設單位無償提供，屬于業主共有。

　　第八條住宅小區內城管執法、治安管理等政務管理用房的建筑面積不低于50平方米;住宅小區內的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。

　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源須在項目建設條件意見書中載明。

　　第九條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或使用權，建設單位不得擅自處分。按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明，并優先為業主提供服務。

　　第十條物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和公用車庫的車位，下同)的歸屬，由建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，建設單位不得銷售。

　　第十一條住宅小區內的專業經營設施設備，由專業經營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。

　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統一并入城市基礎設施配套費(含綜合開發費)，并根據公用事業價格改革和調整情況逐步核減，交由專業經營單位專項用于住宅小區內專業經營設施設備的投資建設。住宅小區內專業經營設施設備歸專業經營單位所有，具體按照省建設行政主管部門規定執行。城市基礎設施配套費按照威海市政府制定的標準收取。

　　專業經營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量裝置。

　　第十二條　市建設行政主管部門在進行建設工程規劃和設計審查時，應當就小區配套建筑及設施設備的配置、專業經營設施設備的建設標準征求物業主管部門和專業經營等單位的意見。

　　第十三條建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業設施設備產權移交手續。專業經營設施設備辦理產權移交后，建設單位應當協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。

　　第十四條　本辦法實施前建設的住宅小區內專業經營設施設備，由業主大會決定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。具體按照威海市政府的規定執行。

　　第十五條建設單位應當選聘物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。

　　第十六條住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市物業主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　建設單位與選聘的物業服務企業應當簽訂書面的前期物業服務合同，并報市物業主管部門備案。

　　第十七條　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產權歸屬等資料報市物業主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內容。

　　第十八條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護和管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第十九條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　第二十條前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十一條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續:

　　(一)所有建設項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關專業管理部門的要求建設;

　　(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;

　　(三)小區用電納入城市供電網絡，并安裝分戶計量表;

　　(四)生活用水納入公共供水管網，并安裝分戶計量表;

　　(五)在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量表和供熱分戶控制裝置;

　　(六)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位;

　　(七)按照規劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;

　　(八)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(九)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

　　(十)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　(十一)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地設置有效的隔離設施;

　　(十二)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行綜合驗收，接受市建設、物業管理等有關部門的監管，并向市建設行政主管部門辦理綜合驗收備案手續。

　　建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與監督。

　　第二十二條建設單位交付住宅物業時，應當向業主提供住宅質量保證書、住宅使用說明書等資料。

　　前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，并可接受建設單位的委托，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

　　第二十三條建設單位應當在市物業主管部門、鎮政府、街道辦事處的監督下，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

　　第二十四條建設單位應當按項目規劃建筑面積不低于3元/平方米的標準，為其建設的項目提供物業啟動資金，主要用于物業服務用房的裝飾裝修、企業辦公設施設備及服務器具的配置等。

　　第三章業主及業主大會

　　第二十五條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第二十六條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、臨時管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第二十七條物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第二十八條符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)業主已入住面積的比例達到50%以上;

　　(二)業主已入住戶數的比例達到50%以上;

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且入住戶數比例達到25%以上。

　　第二十九條符合首次業主大會會議召開條件的，鎮政府、街道辦事處應當在30日內組建業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　籌備組由7人以上不超過15人的單數組成，由建設單位、前期物業服務企業、業主、鎮政府、街道辦事處、社區居委會等派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的50%。

　　籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

　　第三十條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則和選舉辦法;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告，并書面通知全體業主。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。

　　第三十一條管理規約應當對物業的使用、維護、管理和業主的共同利益、業主應當履行的義務及違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

　　第三十二條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。

　　第三十三條業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則及管理規約;

　　(二)選舉、撤換業主委員會成員;

　　(三)監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(四)選聘、解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金);

　　(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。

　　第三十四條業主大會對業主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：

　　(一)按照業主戶數計算的，一戶計算為一票;建設單位未出售的專有部分，計算為一票;

　　(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票;建筑面積不足一平方米的按一票計算。

　　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

　　第三十五條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業主大會會議采用集體討論形式時，物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業主意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會會議上如實反映。

　　業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主，無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

　　不參加投票業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時管理規約規定。

　　第三十六條業主大會會議由業主委員會負責召集，每年至少召開一次。

　　有下列情形之一的，業主委員會應當召集召開臨時業主大會會議：

　　(一)有20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業主委員會不履行召集義務的，經業主申請，由鎮政府、街道辦事處負責組織業主召開業主大會。

　　第三十七條　業主大會決定本辦法第三十三條第(五)和第(六)項規定的事項，應當經專有部分建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本辦法第三十三條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第三十八條業主委員會是業主大會的執行機構，依照國家有關法律、法規和業主大會的授權在物業管理區域內開展活動。履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)執行業主大會的決議、決定;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十九條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由3人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。

　　執行委員負責業主委員會的日常事務工作，經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居委會任職。

　　第四十條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向市物業主管部門和鎮政府、街道辦事處備案：

　　(一)業主大會會議決議;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會委員名單和基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他資料。

　　市物業主管部門應當自收到前款規定資料之日起10日內，對符合條件的發給業主委員會備案證明，并出具業主委員會刻制印章證明。業主委員會應當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

　　業主大會議事規則、管理規約和業主委員會委員發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內書面告知市物業主管部門和鎮政府、街道辦事處。

　　第四十一條業主委員會應當按照業主大會的決定及議事規則召開會議。

　　業主委員會會議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居委會派人參加會議。

　　業主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出決定時應當經全體委員過半數同意。

　　業主委員會應當自業主大會、業主委員會作出決定之日起3日內，將業主大會、業主委員會的決定以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主可以查閱業主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第四十二條　業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

　　原業主委員會應當及時將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會;不及時移交的，鎮政府、街道辦事處應當協調督促其移交。

　　第四十三條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定是否終止其委員資格：

　　(一)以書面方式向業主大會提出辭職請求的;

　　(二)拒不履行委員職責的;

　　(三)業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的;

　　(四)違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

　　(五)因其他原因不適合繼續擔任業主委員會委員的。

　　決定終止業主委員會委員資格的，業主大會應當同時選舉新的業主委員會委員繼任。

　　第四十四條業主大會和業主委員會開展工作的經費及執行委員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔。具體辦法與標準由業主大會決定。使用情況每年應當以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的質詢。

　　第四章物業管理服務

　　第四十五條從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，按照國家有關規定取得物業管理資質證書，并在其資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。

　　從事物業管理的人員應當按照有關規定取得職業資格證書后，方可上崗。

　　第四十六條物業服務內容主要包括下列事項：

　　(一)物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

　　(二)公共綠化的維護;

　　(三)公共區域環境衛生的維護;

　　(四)公共區域的秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;

　　(五)物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　(六)物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

　　(七)物業服務檔案和物業檔案的保管;

　　(八)其他物業管理事項。

　　第四十七條業主委員會經業主大會授權，與通過招投標或者協議方式選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務合同應當對物業服務企業在有關業主、物業使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

　　物業服務合同簽訂后，業主有權進行查詢。

　　物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起10日內，向市物業主管部門備案。

　　第四十八條　解除或者終止物業服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。

　　物業服務合同解除或者終止后，物業服務企業應當與業主委員會按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、業主檔案、物業服務檔案;

　　(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(三)移交物業服務用房;

　　(四)清算預收、代收的有關費用;

　　(五)使用啟動資金購置的辦公設備、服務器具等;

　　(六)法律、法規規定的其他事項。

　　物業服務企業未依據合同履行通知義務并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

　　第四十九條　物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務，但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

　　第五十條市物業主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，定期對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　物業服務企業應當定期向市物業主管部門報送信用檔案信息、統計報表等相關資料。

　　第五十一條物業服務收費遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業的服務內容、服務質量確定。住宅類物業服務收費實行政府指導價;非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　住宅類物業服務收費辦法及標準，由市價格主管部門和市物業主管部門制定并報市政府批準后執行。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。

　　物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準由雙方約定。

　　第五十二條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會督促其交納，并可以在物業管理區域內的顯著位置予以公示。

　　第五十三條物業服務企業違反規定及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主委員會或者業主有權拒絕。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。物業產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　第五十四條住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第五十五條占用物業管理區域內的道路或者其他場地設置車位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。

　　業主大會決定或者業主共同決定收取場地使用費的，場地使用費屬于全體業主共有。

　　業主大會或者業主委員會可以委托物業服務企業或者其他管理人收取，并支付一定比例的報酬。

　　第五十六條　物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，并協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員維護物業管理區域內的公共秩序時，保安人員應當遵守國家有關規定，履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五十七條　市物業主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章物業的使用與維護

　　第五十八條　業主或者物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為;

　　(二)違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規劃規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行為;

　　(七)占用消防通道等違反消防管理規定的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行為。

　　物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關行政管理部門。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十九條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。

　　未統一規劃設計安裝太陽能的住宅，業主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，應征求頂層業主的意見，在確保不破壞屋面、影響房屋安全的情況下，物業頂層的業主和物業服務企業應當予以配合。

　　第六十條業主出租房屋的，應當告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主不得違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約，將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房。業主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設施改變為經營性用房的，應當向業主委員會或者社區居民委員會提出書面申請，并經有利害關系的業主同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續。

　　第六十一條供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、市政設施工程等單位因更新改造、維修、養護等需要在物業管理區域內占用、挖掘道路及公共場地、架設管線的，施工企業應當與該區域物業服務企業簽訂工程施工管理協議，并承擔恢復原狀責任。

　　第六十二條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續;按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

　　業主拒不辦理登記、批準手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

　　第六十三條業主或者物業使用人應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。

　　住宅裝飾裝修服務協議包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

　　(二)允許施工的時間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)裝修保證金的收取和退還;

　　(七)違約責任;

　　(八)其他需要約定的事項。

　　第六十四條業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。

　　物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主不得拒絕和阻礙。

　　第六十五條　建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家和省有關規定的保修期限、范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第六十六條新建物業實行質量保修金制度。

　　建設單位應當在新建物業交付前，按照物業建筑安裝總造價3%的比例，一次性向市物業主管部門設立的賬戶交存物業質量保修金。

　　建設單位購買了工程質量責任保險的，所承保物業可不交存物業質量保修金。

　　通過住宅性能認定的物業，建設單位交存物業質量保證金的比例可適當降低。

　　第六十七條建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經市物業主管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。

　　第六十八條物業分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，市物業主管部門應當將與分部工程相對應的物業質量保修金本息余額及時退還建設單位。

　　第六十九條市物業主管部門應當對物業質量保修金的交存、使用、管理和退還實施統一監督管理，具體按省建設行政主管部門規定執行。

　　第七十條物業保修期屆滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

　　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰物業業主應當提供便利。

　　第七十一條業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

　　第七十二條物業保修期屆滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業主共同承擔;業主可以委托給物業服務企業承擔。

　　第七十三條住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關規定執行。

　　第七十四條物業管理區域內業主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸、郵政等專業經營設施設備，屬于相關專業經營單位所有。專業經營單位應當依法承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　前款規定的業主專有部分以外的相關管線和設施設備包括變電(住宅樓用戶電表向電源側)、供水(住宅樓用戶水表向水源側，含二次供水)換熱和燃氣調壓等設施設備及相關管線和計量器具。

　　第七十五條　物業管理區域內應由專業經營單位負責維修、養護的物業項目出現問題，物業服務企業應積極協調有關部門解決。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　第七十六條　專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　第七十七條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第六章社區物業管理與舊住宅區物業管理

　　第七十八條　各鎮政府、街道辦事處的社區管理機構，具體指導、協調物業管理的有關工作。

　　第七十九條物業管理、城管、公安、建設、環保等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域公布聯系人姓名和聯系方式，對違法行為及時作出處理。

　　第八十條實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由鎮政府、街道辦事處負責召集，社區居委會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加。

　　聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接工作中出現的問題;

　　(三)物業管理區域內發生的突發事件;

　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協調的其他物業管理事項。

　　第八十一條　業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當自行協商解決;協商不成的，可以向社區居委會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　第八十二條有關部門、單位在物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

　　第八十三條　對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環境質量較差的舊住宅區，應當采取措施逐步進行改造整治。

　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務、文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔;開發項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業經營單位承擔;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

　　舊住宅區的范圍，由市政府劃定并予以公布。

　　第八十四條舊住宅區改造整治中，經有利害關系的業主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關規定建設物業服務用房和一定比例的經營性用房。經營性用房可用于出租經營，經營收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

　　改造整治前由相關部門、單位承擔的環衛綠化、市政設施養護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

　　第八十五條舊住宅區改造整治完成后，鎮政府、街道辦事處應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。業主大會成立前的物業管理，由社區居委會組織實施。

　　第八十六條未建立專項維修資金制度的舊住宅區，業主應當按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》交納專項維修資金;物業服務企業可以根據物業服務合同約定，代業主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

　　第七章附則

　　第八十七條　違反本辦法規定，由市物業主管部門依照國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》的規定予以處罰。

　　第八十八條　公有住房制度改革后原產權單位自行管理物業的，參照本辦法執行。

　　第八十九條　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　本辦法所稱業主，是指物業管理區域內的房屋所有權人。

　　本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。

　　本辦法所稱共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備，是指物業區域或者單幢住宅內,由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性停車場(車庫、地下防空室)、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第九十條本辦法由市房地產管理局負責組織實施。

　　第九十一條本辦法自2009年11月1日起施行。1998年10月12日榮成市人民政府發布的《榮成市城市住宅小區物業管理暫行辦法》(榮政發〔1998〕49號)同時停止執行。

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