鄂州市物業管理實施細則全文

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鄂州市物業管理實施細則全文

　　《鄂州市物業管理實施細則》已經2006年10月23日市政府常務會議審議通過，下面是實施細則全文：

　　第一章總則

　　第一條　為規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據國務院《物業管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條　本細則適用于本市行政區域內的物業管理及其相關活動。

　　本細則所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和相應場地。所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條　市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責組織本細則的實施，負責對全市范圍內的物業管理活動進行監督、指導和管理。

　　公安、工商、物價、建設、規劃、園林綠化、市政、環衛、供水、電力、電信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規的規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。

　　第四條　本市新建住宅區應當實行物業管理;未實行物業管理的舊住宅區，應當創造條件，逐步實行物業管理。

　　第二章　業主及業主大會

　　第五條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第六條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第七條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，同時，應依照本細則和業主大會議事規則開展活動，并接受市房產管理部門的指導。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：

　　(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;

　　(二)住宅物業建筑面積不低于3萬平方米;

　　(三)與社區居民委員會自治區域相適應。

　　第八條　業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第九條　有超過50%業主提議或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。

　　首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由建設單位和前期物業管理企業負責組織召開。

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，按照業主擁有的合法房產套數計算，每一套計一票。業主的投票權以記名的形式行使。

　　第十條　業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員、監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十一條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應能代表物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主。

　　采用征求意見形式的，應當在征求意見前15日內通知全體業主，并告知會議議題的議程。征求意見的結果應當及時公開并告知業主。以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效，且應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責組織，每年至少召開一次。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。同時應告知相關的居民委員會，并邀請居委會代表、物業使用人列席。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十三條　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員會可以由5至15人組成，具體人數根據物業管理區域的大小確定。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向市房產管理部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　第十四條　業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。

　　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第十五條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，由市房產管理部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第三章前期物業管理

　　第十六條　建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業管理企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第十七條　建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第十八條　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十九條　建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產主管部門依法辦理房屋產權登記手續。

　　第二十條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第二十一條　物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第四章　物業管理服務

　　第二十二條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。

　　第二十三條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第二十四條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　第二十五條　物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第二十六條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交本細則第二十一條第一款規定的資料。

　　物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本細則第二十一條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第二十七條　物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。經濟適用房和普通住房的物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。其他住宅和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。

　　物業管理服務價格一經約定后實行明碼標價制度。物業管理企業對其企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容應在小區的顯著位置進行公示。

　　物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

　　第二十八條　物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置半年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過半年的，全額交納物業服務費。

　　第二十九條　對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當進行勸阻和制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十條　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五章物業配套設施建設

　　第三十一條　按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。強制性規范建立后，凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮后期物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。

　　第三十二條　舊住宅小區應按照規范要求，在五年內逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，各相關公用企事業單位按各自行業分工補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。

　　第三十三條　在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。自本細則實施之日起，凡新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅，應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。

　　第三十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位直接向每一位業主收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收前款費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第六章物業的使用與維護

　　第三十五條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第三十六條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第三十七條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第三十八條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。

　　物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第三十九條　住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。