房產估價師考點：房地產投資的風險

房產估價師考點：房地產投資的風險

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　　1.4.1房地產投資風險的基本概念

　　1.4.1.1風險的定義

　　從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。圖1—1所示的A、B、C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業l為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則 2003年該物業價值的標準方差為10%;物業2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為 800萬元的可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為20%.因此可以推斷，物業2的投資風險大于物業1的投資風險。

　　當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

　　1.4.1.2風險與不確定性

　　風險和不確定性有顯著區別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均

　　值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。

　　但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

　　1.4.1.3風險分析的目的

　　風險分析是投資決策的重要環節，其目的是要幫助投資者回答下述問題：

　　(1)預期收益率是多少，出現的可能性有多大?

　　(2)相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損失或超過目標收益的可能性有多大?

　　(3)預期收益的變動性和離散性如何?

　　由于風險分析的數學方法較為復雜，考慮到編寫本書的目的，本節僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡單介紹。有關房地產開發過程中風險分析的方法，我們將在本書的第7章進行適當介紹。房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。對具體風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的凈經營收益產生影響的因素。通常情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以由投資者控制的個別風險。

　　1.4.2系統風險

　　房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。

　　1.4.2.1通貨膨脹風險

　　也稱購買力風險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。由于所有的投資均要求有一定的時間周期，尤其是房地產投資周期較長，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹風險。當收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴重的購買力風險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長期出租一宗物業，都面臨著由于商品或服務價格上漲所帶來的風險。以固定租金方式出租物業的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。由于通貨膨脹將導致未來收益的價值下降，所以，按長期固定租金方式出租其所擁有物業的投資者，實際上承擔了本來應由租客承擔的風險。

　　由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調整其要求的最低收益率，來降低該風險對實際收益率影響的程度。但房地產投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業基準折現率的直接相加。

　　1.4.2.2市場供求風險

　　市場供求風險是指投資者所在地區房地產市場供求關系的變化給投資者帶來的風險。市場是不斷變化的，房地產市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關系的變化必然造成房地產價格的波動，具體表現為租金收入的變化和房地產價值的變化，這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴重的情況是，當市場內結構性過剩(某地區某種房地產的供給大于需求)達到一定程度時，房地產投資者將面臨房地產積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，這很容易最終導致房地產投資者的破產。

　　從總體上來說，房地產市場是地區性的市場，也就是說當地市場環境條件變化的影響比整個國家市場環境條件變化的影響要大得多。只要當地經濟的發展是健康的，對房地產的需求就不會發生大的變化。但房地產投資者并不像證券投資者那樣有較強的從眾心理，每一個房地產投資者對市場都有其獨自的觀點。房地產市場投資的強度取決于潛在的投資者對租金收益、物業增值可能性等的估計，也就是說，房地產投資決策以投資者對未來收益估計為基礎。投資者可以通過密切關注當地社會經濟發展狀況、細心使用投資分析結果，來降低市場供求風險的影響。

　　1.4.2.3周期風險

　　周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環現象。房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金融債務問題而破產。

　　1.4.2.4變現風險

　　變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時，由于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

　　1.4.2.5利率風險

　　調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通過調整利率，政府可以調節資金的供求關系、引導資金投向，從而達到宏觀調控的目的。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值;二是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的需求數量，從而導致房地產價格下降。

　　長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡管抵押貸款和率在不斷變化，但房地產投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然而目前，房地產投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金融機構越來越強調其資金的流動性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地產投資者的收益就會下降，其所投資物業的價值也就跟著下降。房地產投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業投資的凈經營收益減少，相應地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

　　1.4.2.6政策風險

　　政府有關房地產投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環境保護政策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優惠政策的項目進行投資。

　　1.4.2.7政治風險

　　房地產的不可移動性，使房地產投資者要承擔相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰爭、經濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發生，是房地產投資中危害最大的一種風險。

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