房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題

時(shí)間：2024-08-17 12:18:30 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選練習(xí)題

　　距離2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試的時(shí)間越來越近了，小編想跟大家分享一套《案例分析》的精選練習(xí)題，希望能幫助大家提升在《案例分析》方面的做題能力。

2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選練習(xí)題

　　案例一：

　　甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多，銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

　　問題：

　　1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?

　　2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

　　【參考解析】：

　　1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

　　2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。

　　案例二：

　　甲公司為購(gòu)買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購(gòu)得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為9000 萬元。

　　問題：

　　若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?

　　【參考解析】：

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

　　2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。

　　3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。

　　4.購(gòu)買后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買價(jià)值會(huì)有差異。

　　案例三：

　　甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。

　　第 1題下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是(　　)。

　　A.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓

　　B.估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)

　　C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變

　　D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題

　　【正確答案】： B

　　第 2 題對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí)，一般不重點(diǎn)分析的因素是(　　)。

　　A.交通條件

　　B.產(chǎn)業(yè)集聚度

　　C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

　　D.公共設(shè)施完備程度

　　【正確答案】： D