房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題

時(shí)間：2024-10-19 22:21:16 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

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2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試臨近，小編帶來(lái)一套案例與分析部分的模擬試題，希望能對(duì)大家的復(fù)習(xí)有幫助。

2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析模擬試題

　　A市B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過(guò)出讓方式取得了一塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過(guò)調(diào)查研究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場(chǎng)潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)其后的商品樓帶來(lái)升值作用，遂向有關(guān)部門(mén)提出建設(shè)二層商業(yè)中心的申請(qǐng)，申請(qǐng)最終得到批準(zhǔn)。拆遷前委托C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了拆遷評(píng)估。B公司在拆遷中遇到釘子戶D，無(wú)正當(dāng)理由拒不與B公司簽訂拆遷協(xié)議，致使商品房建設(shè)難以進(jìn)行。此期間，商業(yè)中心建設(shè)按期進(jìn)行，并于次年5月完成施工任務(wù)，并通過(guò)竣工驗(yàn)收。并及時(shí)辦理了該商業(yè)中心的《房屋所有權(quán)證》。隨后，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其出租給E經(jīng)貿(mào)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng);而E經(jīng)貿(mào)公司由于自身原因，又將該商業(yè)中心轉(zhuǎn)租給個(gè)體戶F。在此之后，商品住宅建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)，在建設(shè)過(guò)程中，為了融通資金，B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將先前建設(shè)的商業(yè)中心向建設(shè)銀行進(jìn)行了抵押，從而保證了商品住宅的按期完工。

　　1、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司欲改變部分土地用途，首先需辦理( )手續(xù)?

　　A.向土地管理部門(mén)提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

　　B.向城市規(guī)劃部門(mén)提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

　　C.向建設(shè)管理部門(mén)提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

　　D.向房管部門(mén)提出部分改變土地使用性質(zhì)的申請(qǐng)

　　2、責(zé)令限期拆遷決定發(fā)布后，若C戶仍不搬遷，下列關(guān)于強(qiáng)制拆遷正確的說(shuō)法是( )。

　　A. A市房屋拆遷主管部門(mén)自行組織直接強(qiáng)制拆遷

　　B. B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組織有關(guān)人員直接強(qiáng)制拆遷

　　C. A市人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷

　　D. A市房地產(chǎn)管理部門(mén)自行組織直接強(qiáng)制拆遷

　　E.A市房屋拆遷主管部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院進(jìn)行強(qiáng)制拆遷

　　3.按國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理規(guī)定，C二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)最少應(yīng)有( )名取得《房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)》并經(jīng)登記注冊(cè)的專(zhuān)職房地產(chǎn)估價(jià)師

　　A、3

　　B.4

　　C.5

　　D.7

　　E.94、拆遷評(píng)估時(shí)，C房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)房屋拆遷性質(zhì)、面積認(rèn)定應(yīng)掌握的原則包括( )。

　　A、被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以現(xiàn)場(chǎng)堪查的結(jié)果為準(zhǔn)。

　　B.被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。

　　C.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)

　　D.對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)

　　E.對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

　　5、該商業(yè)中心的房屋所有權(quán)登記屬于( ) 登記。

　　A、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　B、房屋所有權(quán)變更登記

　　C、房屋所有權(quán)初始登記

　　D、房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記

　　6、B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與E經(jīng)貿(mào)公司在租賃合同簽訂后( )日內(nèi)，辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

　　A、30

　　B、45

　　C、60

　　D、90

　　7、針對(duì)E經(jīng)貿(mào)公司的轉(zhuǎn)租行為，下列說(shuō)法正確的包括 ( )。

　　A、經(jīng)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意，E經(jīng)貿(mào)公司可以依法將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租

　　B、E經(jīng)貿(mào)公司可以將承租的商業(yè)中心轉(zhuǎn)租，不必經(jīng)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司同意

　　C、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同不隨之變更、解除或者終止。

　　D、轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。

　　E.該轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)

　　1.B 2.CE 3.C 4.BCE 5.C 6.A 7.ADE

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

　　答案：

　　(1)錯(cuò)誤有：

　　①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

　　③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

　　(2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：

　　①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。