房產經紀人跑盤怎么做樓盤市調

房產經紀人跑盤怎么做樓盤市調

　　做房產和做其它業務一樣，勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對樓盤價格，附近樓盤的詳細情況了如指撐，總之四個字：快，準，狠，貼.

　　1、地段

　　對地段的切入是從地點、交通、位置和環境這四個概念開始的：

　　(1)地點。這里的地點，不但是指絕對意義上的地域標識----地址，即文字上所表述的“某市某區某門牌號碼”，還指由這個點所引發的相對意義上的距離的概念，即這個點離某某商業街、某某火車站等主要標的物的相對直線距離。

　　(2)交通。指的是樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機、地鐵、主要公路、道路等。

　　(3)位置。位置主要是指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其它房產狀況如何等。

　　(4)環境。環境指的是樓盤周圍的物質和非物質生活配置。

　　“環境評估”一項，是對周圍具體環境的個人感受和總體評述，用文字來表達，填寫時應注意行文的理性與真實性。

　　2、公司組成

　　發展商、設計單位、承建單位、物業公司，分別是指項目在投資建設、建筑設計、工程營造和最終物業管理四個方面的主要營運組合公司。

　　因為房地產投資建設是資金大、周期長的一項工程，沒有足夠實力的公司投資于房地產項目，往往隱藏著較大的風險。一般而言，營運組合的強力搭配，四大公司的充沛實力和驕人業績，不言而喻

　　價格是房地產營銷中最基本、最活躍、也是最便于調控的一個因素。對價格的理解一般從單價、總價和付款方式三個方面深入。

　　1、單價

　　單價指的是單位建筑面積的房地產價格。但是，對一個擁有幾十套甚至上百套的樓盤來說，一個單價并不能說明問題。下面的幾個特殊單價從不同側面讓我們加深對樓盤的理解。

　　(1)起售單價 因為有樓層、朝向等因素的差異，同一樓房的每套單元的單價并不一樣。習慣上，將底層朝南單元的單價確定為計算基準，并設定不同的層次系數和朝向系數，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準便稱為起售單價。

　　(2)最低單價 最低單價往往是樓層、朝向等條件最好的單元所標定的單價。通常最低單價便作為廣告中的起售價格。

　　(3)最高單價 最高單價往往是層次、朝向等條件最好的單元所標定的單價。

　　(4)平均單價 平均單價是指總銷售金額除以總銷面積得出的銷售單價，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售額。理論上，總銷售金額=平均單價*可銷售面積。

　　(5)主力單價 主力單價是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售單價。它是判斷樓盤客戶定位的關鍵。

　　2.總價

　　總價指每一個銷售單元的房地總價格。銷售總價=銷售單價*單元建筑面積。

　　(1)最低單價

　　最低單價一般是面積最小，且層次、朝向等條件最差的單元所標定的總價。

　　(2)最高總價

　　最高總價一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好的單元所標定的總價。

　　(3)總價范圍

　　總價范圍是指最低銷售總價和最高銷售總價之間的擺幅范圍。如果最低總價為28萬元，最高總價為60萬元，則總價范圍我們表示為：28—60萬元。

　　(4) 主力總價。主力總價是指所占建筑面積比例最高的單元所標定的銷售總價。

　　(5)總價配比 總價配比是指依總價范圍不同，各個范圍的總價及其所對應的單元數量在總銷金額中所占的不同比率。

　　房屋單價給人的直接印象是樓盤的地點和品質的高低，而房屋總價所折射出來的更多信息是目標客源層的區隔。對總價的仔細調研，對總價配比的切實把握，會很容易掌握住產品的客源定位，市場定位。因此在事實上，總金額是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。

　　3、付款方式

　　付款方式是房屋總價在時間上的一種分配，用以緩解購買者的款壓力，擴大購買客戶層的范圍，以提高樓盤的銷售率。它的形式不外乎以下五種類型。其它的付款方式，大多是其中若干種的變化或組合。

　　(1)一次付款。一次性付款是指購房者簽約后，所有購房款項立即一次性付給發展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣的大小主要取決于該樓盤距離交房日期的時間長短。

　　(2)建筑付款 建筑付款是指整個購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進度逐一支付的方式。這種付款方式避免了購房者對發展商缺少束縛的缺點，使其能夠通過付款來監督工程進度，是相對穩公平和公平的一種付款辦法。

　　(3)時間付款。時間付款是指購房者簽約后，按時間分批交納房款。這種付款方式類似于建筑付款，但它的付款進度未與工程進度進行實質上的掛鉤，而是簡單的與時間掛鉤。

　　(4)銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時，向銀行提出擔保的質押文件，經銀行審核后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時向銀行償還貸款本息，并提供該房地產作為償還貸款的擔保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業貸款，二者同時使用通常被稱為組合貸款。

　　(5)延期付款

　　延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后，到交房入住或交房未入住之后的若干年中，按月分配付清剩余款項。

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