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商業(yè)地產(chǎn)建筑設計
隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，在前期策劃工作中相當重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設計的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風格、商業(yè)建筑要求、人流動線等,因此我們必須從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規(guī)劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。
1、商業(yè)項目設計總體原則
商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：
(1)室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕;(如百貨、大賣場)
(2)露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋
(4)室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。(如港匯廣場、正大廣場)
由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。
商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K(實際使用面積/銷售面積)也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道(街道)、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。
內部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設計上常用手法有：
(1)以主力店引導人流。
一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線;例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經(jīng)過。
(2)以局部的造景、中庭聚集人流;
景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必
2.不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費檔次的符號。
景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留;另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。
(3)以餐飲休閑娛樂區(qū)引導人流;
餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。
餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用
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