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  • 物業(yè)公司生產(chǎn)運(yùn)作中存在的問題

    時(shí)間:2024-07-22 21:57:44 生產(chǎn)管理師 我要投稿
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    物業(yè)公司生產(chǎn)運(yùn)作中存在的問題

      物業(yè)管理在我國是一個新興的產(chǎn)業(yè),但在我國物業(yè)管理尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局。我國物業(yè)管理存在著行業(yè)法制不健全、居民消費(fèi)觀念不強(qiáng),以及物業(yè)管理企業(yè)自身在生產(chǎn)運(yùn)作管理上不科學(xué)、不規(guī)范等問題。

    物業(yè)公司生產(chǎn)運(yùn)作中存在的問題

     

      1.市場定位不清。

      每一種產(chǎn)品都有自己的目標(biāo)市場,正因如此,我們才會對不同的市場進(jìn)行細(xì)分,也才會針對不同市場制定差別化戰(zhàn)略。物業(yè)服務(wù)作為一種產(chǎn)品同樣也存在市場定位問題,但很多物業(yè)公司卻忽略了這點(diǎn),單純套用發(fā)達(dá)地區(qū)、甚至國外管理商住樓的方法管理企業(yè)內(nèi)部的住宅型物業(yè),在業(yè)主還沒有完全建立起物業(yè)消費(fèi)觀念的內(nèi)地,超前地向業(yè)主推出物業(yè)管理所具有的投資特性。從長期看,物業(yè)管理同時(shí)具有消費(fèi)和投資兩種特性,因?yàn)榇蠖鄶?shù)業(yè)主購房的唯一目的是居住,并不會以出售為目的來進(jìn)行投資,因此對于大多數(shù)業(yè)主物業(yè)的投資性根本不存在。這些錯誤的做法表明物業(yè)公司對本身市場定位不清,目前大多數(shù)國有物業(yè)企業(yè)并沒有完全擺脫上級公司的行政隸屬關(guān)系,在接管的物業(yè)上沒有選擇權(quán),多數(shù)物業(yè)是本企業(yè)內(nèi)部的住宅區(qū)。這種情況下必須以滿足中低檔物業(yè)需求為市場定位,開發(fā)適于中低檔業(yè)主需求的服務(wù)項(xiàng)目才能取得好的效果。

      2.對行業(yè)的特殊性認(rèn)識不夠。

      從行政管理色彩十分濃厚的房管部門轉(zhuǎn)制組建的物業(yè)公司,在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方式。未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端,普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象,在管理上沒有形成科學(xué)的方法。物業(yè)公司是一個經(jīng)營性的企業(yè)。所提供的服務(wù)應(yīng)該是明確的、標(biāo)準(zhǔn)的主動式服務(wù)。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬,或著被動服務(wù),那么物業(yè)公司就不是一個經(jīng)營實(shí)體。物業(yè)公司的產(chǎn)品是服務(wù),工作內(nèi)容落實(shí)在物和人兩個方面。對物的管理,我們可稱之為硬件管理,包括構(gòu)筑物管理、設(shè)備設(shè)施管理等。而對人的服務(wù)則是無形的。物業(yè)管理是有形管理加無形管理的綜合體現(xiàn),隨著人們生活水平的提高,享受物業(yè)服務(wù)的意識越來越強(qiáng)。物業(yè)管理作為一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù),其服務(wù)和管理是合二為一的。就管理而言,物業(yè)公司既不是行政部門,亦不是執(zhí)法機(jī)構(gòu);就服務(wù)而言,物業(yè)公司既不是市政公共機(jī)構(gòu),也不是公益事業(yè)單位。管理和服務(wù)是矛盾的兩個方面,既對立又統(tǒng)一,加上物業(yè)服務(wù)的對象非常廣泛,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬別,使得物業(yè)管理這一行業(yè)十分特殊。因此,物業(yè)公司必須明確自己作為服務(wù)者和經(jīng)營者角色的定位,在生產(chǎn)運(yùn)作管理上充分考慮行業(yè)的特殊性。

      3.對服務(wù)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)重視不夠。

      物業(yè)公司的產(chǎn)品實(shí)際上就是提供給業(yè)主的服務(wù),這種服務(wù)產(chǎn)品的構(gòu)成主要由企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能與方法組合而成。但物業(yè)管理企業(yè)對產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計(jì)并沒有引起足夠的重視。雖然,有一些物管企業(yè)設(shè)置有類似機(jī)構(gòu),但大多沒有研發(fā)創(chuàng)新的職能,使得服務(wù)的模式、技能和方法沒有創(chuàng)新發(fā)展,造成管理成本不斷提高,服務(wù)質(zhì)量問題層出不窮。

      4.經(jīng)營意識薄弱成本控制能力不強(qiáng)。

      物業(yè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營成本中人工費(fèi)用占到了60%~70%,服務(wù)效率的提高對成本產(chǎn)生的影響十分顯著。由于原有經(jīng)營模式和產(chǎn)權(quán)制度的原因,許多國有物業(yè)公司在機(jī)構(gòu)設(shè)置上存在管理人員多、權(quán)力過分集中、辦事程序復(fù)雜的問題,使得人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大,企業(yè)成本增加;同時(shí)各類工程技術(shù)人員工作量不飽和、待遇低,造成人才流失、企業(yè)人員綜合素質(zhì)下降,庫存?zhèn)溆貌牧稀⒌秃奈锪险加闷髽I(yè)大量流動資金,造成流動資金沉淀。這一方面是由于物業(yè)公司經(jīng)營意識薄弱造成的,另一方面也是因?yàn)樯a(chǎn)組織不科學(xué),服務(wù)設(shè)計(jì)不合。使得物業(yè)公司在成本控制上顯得心有余而力不足。

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