2017土地登記代理人精選知識(shí)點(diǎn)
土地登記以宗地為基本單元。宗地是指被權(quán)屬界線封閉的地塊。宗地劃分一般是將具有獨(dú)立權(quán)屬界線封閉的地塊劃為一宗地，一個(gè)地塊內(nèi)有幾個(gè)土地使用人或者土地所有人、且難以劃清權(quán)屬界線的也劃為一宗地。
土地登記的內(nèi)容主要包括：
土地權(quán)利人：土地所有人、土地使用人、土地他項(xiàng)權(quán)利人。
土地權(quán)屬：權(quán)屬性質(zhì)、權(quán)屬來源、權(quán)屬類型、權(quán)屬范圍。權(quán)屬范圍包括界址、圖號(hào)、地號(hào)等。
土地面積：宗地面積、獨(dú)自使用面積、分?jǐn)偯娣e、共有使用面積。
土地用途：地類。
土地使用條件：建筑占地、建筑密度、建筑限高。
土地價(jià)格和等級(jí)：級(jí)別、宗地價(jià)。
集體土地所有權(quán)的客體包括以下內(nèi)容：
(一)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有下列情形之一且不屬于《土地管理法實(shí)施條例》第2條規(guī)定范圍的，確定為農(nóng)民集體所有：
1、土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有權(quán)證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的;
2、根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(簡(jiǎn)稱“《六十條》”)的規(guī)定，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等;
3、不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿二十年的，或者雖未連續(xù)使用滿二十年但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的;
4、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。
(二)土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國(guó)家所有。
承認(rèn)“在土改時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地所有權(quán)證的土地屬于集體所有”是對(duì)集體所有土地初始來源的肯定。第2小項(xiàng)是對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)《人民公社六十條》的規(guī)定而取得對(duì)自留地、宅基地、林地等集體土地所有權(quán)的既成事實(shí)加以確認(rèn)。第3小項(xiàng)是對(duì)農(nóng)村長(zhǎng)期以來形成的事實(shí)關(guān)系的承認(rèn)，也符合我國(guó)《民法通則》第137條規(guī)定權(quán)利受侵害的訴訟保護(hù)期限最長(zhǎng)為二十年的立法精神。這里所說的“連續(xù)使用”，應(yīng)當(dāng)包括集體使用和集體發(fā)包給個(gè)人使用。第4小項(xiàng)是對(duì)我國(guó)的如下現(xiàn)實(shí)情況的承認(rèn)：目前，在許多地區(qū)，農(nóng)民集體所有的土地都未發(fā)所有權(quán)證而僅僅發(fā)放了使用權(quán)證。實(shí)踐中，存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未發(fā)所有權(quán)證，但是集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織、以及該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員僅持有建設(shè)用地使用權(quán)證，并且對(duì)該土地一直實(shí)際占有、使用、收益的情況。在這種情況下，應(yīng)確認(rèn)該集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)相應(yīng)的土地享有所有權(quán)。
我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》第8條第2款的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。有人誤解該規(guī)定，認(rèn)為農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的所有權(quán)應(yīng)推定為農(nóng)民集體所有。事實(shí)上，在城市市區(qū)以外的廣大國(guó)土上，還有面積廣大的國(guó)有土地，其中有一些是與集體土地相鄰或者相交錯(cuò)的。那么，在國(guó)家與集體之間發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議而已有的證據(jù)又不能證明權(quán)利歸屬時(shí)，應(yīng)推定為國(guó)家所有，還是集體所有?依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第18條，除有證據(jù)證明歸集體所有的土地以外，其他土地一律推定為國(guó)家所有。所以，對(duì)《土地管理法》第8條第2款的正確理解是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，只有在既不能依法直接確定為國(guó)有，也不能因歸屬不明而被推定為國(guó)有的情況下，才能確定為集體所有。
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