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土地登記代理人法律知識：合同的解除
合同依法成立后，如果由于主客觀情況發生變化，使合同的履行成為不必要或不可能時，合同當事人可以通過一定的法律行為解除合同。合同解除是指在合同成立后，在具備解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示，提前消滅合同效力的法律行為。
一、合同解除的特征
1.合同解除以有效成立并尚在履行期的合同為標的合同 解除制度的作用在于提前消滅有效合同的效力，所要解除的合同必須是有效成立的合同，如果合同尚未成立，當事人之間還沒有合同關系，就不存在合同解除的問題;如果是無效合同，那么它本身就不具有合同的法律效力，也就根本談不上解除;如果合同已經履行完畢，那么當事人雙方的合同關系因履行而終止，也沒有解除的問題。
2.合同解除必須具備解除的條件 根據法律的原則規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。所以，合同的解除是不能隨意進行的，只有在具備了法律規定的合同解除的條件時，才可以解除合同，否則就屬于違約行為。
3.合同解除原則上應有解除行為 在我國的法律中，沒有包括合同當然解除的規定，所以當具備合同解除條件時，合同并不能自行解除，一般還需要有合同當事人的解除行為才能發生解除的效果。解除行為有兩種，一是當事人雙方意思表示一致;一是有解除權的一方作出解除合同的意思表示。除了當事人的解除行為外，也可以通過人民法院根據情勢變更原則作出裁決而使合同解除。
4.合同解除的效果是使合同關系消滅 解除合同意味著提前消滅合同關系，但是這種消滅的效力是否具有溯及力，各國的法律規定不盡相同，我國法律對此沒有明確的規定，學術界也有不同的主張。但是從與合同的無效、撤銷的關系上看，應認為合同解除的效果只是提前解除合同效力，因此是不溯及即往的。
二、合同解除的類型
根據我國法律的規定，合同解除的類型主要包括協議解除和基于解除權的解除兩種。
(一)協議解除
我國《合同法》第93條第一款規定：“當事人協商一致，可以解除合同。”合同的協議解除，是指經當事人雙方意思表示一致而解除合同的行為。經協議解除合同的，實際就是通過訂立一個新的合同來解除原來的合同。由于協議解除的行為發生在被解除的合同成立之后，而不是在合同訂立時就由當事人約定解除合同的條件，所以在協議解除合同的場合，當事人任何一方都不是基于解除權而解除合同的。
(二)基于解除權的解除
解除權是指合同當事人可以依據法律規定或合同約定的條件解除合同的權利。解除權是一種形成權，即只要解除權人將解除合同的單方意思表示通知對方即可產生解除合同的效力，而不必經對方的同意。所以，基于解除權解除合同的屬于合同的單方解除。合同解除權的根據是法律規定或合同的約定，因此基于解除權解除合同的包括約定解除和法定解除兩種形式。
1.約定解除是指我國《合同法》第93條第二款規定的情況，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同”。這里所規定的解除合同的條件，可以是在合同訂立的同時作為合同的條款加以約定，也可以是在合同成立之后另行訂立一個合同加以約定�；谶@種約定，當事人在解除條件具備時，可以通過行使解除權而提前消滅合同關系。
約定解除與協議解除是不同的。首先，約定解除屬于事先的約定，即在導致合同不能履行或沒有履行必要的情況出現之前就事先予以約定解除合同的條件;而協議解除屬于事后的約定，是在導致合同不能履行或沒有履行必要的情況出現之后由當事人達成解除合同的協議。其次，當事人約定解除權的，并不一定會產生解除合同的后果，只有在條件成就時，當事人依據事先的約定，行使解除權而解除合同。而當事人通過協議解除合同的，則是已經出現了可以解除合同的事由，一旦解除合同的協議達成，就能夠產生解除合同的后果。在協議解除合同的場合，當事人不是根據事先約定的解除權，而是以一個新的合同來解除原來訂立的合同。再次，約定解除是基于當事人行使解除權而解除合同，而解除權的行使是一種單方行為，因此在約定解除的場合，解除權人不必經對方同意即可解除合同。而協議解除是當事人雙方通過協議解除合同，所以只有當事人雙方就合同解除的事宜意思表示一致方可進行，不能單方解除合同。
2.法定解除是指在合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢前，當事人一方根據法律規定的合同解除的條件而解除合同的行為。法定解除與約定解除都是基于解除權而解除合同，不同之處在于解除權的產生根據，法定解除的解除權是法律的直接規定，而約定解除的解除權是當事人之間的協議。
三、合同解除的條件
由于合同解除的情況不同，所以其解除應具備的條件也有所不同。
(一)協議解除合同和約定解除合同的條件
協議解除合同的，是當事人雙方采用合同形式來解除合同的，所以協議解除合同的條件也就是當事人就解除合同所訂立的合同所應具備的有效條件，包括當事人具有相應的民事行為能力，當事人雙方意思表示真實，合同內容不違反法律和社會公共利益，采用符合法律規定的形式等。約定解除合同的條件，是當事人在合同本身中所約定的解除權產生的條件，只要不違反法律規定，當約定的條件成就時，當事人可以解除合同。
(二)法定解除條件
法定解除合同的條件是由法律直接加以規定的。我國《合同法》第94條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。”在該條規定中，前四項規定列舉了合同法定解除的幾種主要情況，第五項是概括性的補漏規定。
1.因不可抗力致使不能實現合同目的
不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。按這一條件的要求，僅有不可抗力的事實發生，并不能一定引起合同的解除。由不可抗力引起合同解除的，當事人雙方都可以行使解除權。如果不可抗力的產生只是對合同的履行有一定影響的話，當事人只能請求變更合同。
2.拒絕履行
在合同履行期限屆滿之前，當事人之間的合同關系仍然存在，債務人履行債務的義務并沒有消滅，因此，如果當事人在此時明確表示不履行債務的，就是拒絕履行，是一種毀約行為。所謂明確表示不履行主要債務，是指當事人一方在合同訂立后以明示的發生拒絕履行合同的主要義務。所謂以自己的行為表明不履行主要義務，是指當事人一方的行為已經表明他不可能履行合同的主要義務。當有債務人拒絕履行合同主要義務的事由出現的，解除權人有權徑自解除合同。以債務人拒絕履行合同義務作為合同解除條件的，一是要求債務人主觀上有過錯，二是拒絕履行的行為違法，三是債務人有履行能力。
3.遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行 遲延履行，是指債務人能夠履行債務而在合同履行期限屆滿時未履行債務。債務人遲延履行債務是一種常見的違約行為。構成遲延履行的要件有：①債務人有履行能力;②履行期限屆滿，債務人沒有履行主要債務;③遲延履行無正當理由。
4.遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的 當有包括遲延履行在內的違約行為發生時，并不一定都會導致合同的解除，是否構成解除合同的法定條件，還要看其對合同目的的實現是否有根本性的影響。如果遲延履行或者其他違約行為導致合同落空，致使合同目的不能實現時，債權人只要通知債務人即可以解除合同。
四、合同解除的程序
(一)協議解除合同的程序
協議解除合同的程序是當事人雙方經過協商而解除合同的程序。協議解除合同的程序實際上就是采取合同方式解除原合同的，所以解除合同的協議也與訂立合同的程序是一致的。
(二)行使解除權解除合同的程序
由于解除權產生的根據是當事人在合同中的約定或法律的規定，所以行使解除權解除合同的程序適用于約定解除和法定解除。根據《合同法》的規定，行使解除權解除合同的程序包括以下內容：
1.一般程序
一般程序是在法律無特別規定或當事人沒有特別約定的情況下解除合同的程序。根據《合同法》的規定，按一般程序解除合同時，解除權人首先應當通知對方，即以明確的方式向對方當事人進行解除合同的意思表示。這里的“通知對方”是作為解除權人的義務規定的，它表明解除權人要解除合同時必須通知對方，如果不通知的，不能解除合同。當然，并不是說只要發出了通知，就立即產生解除合同的效力，按照《合同法》的規定，“合同自通知到達對方時解除”。另外，解除權人應當在解除權的行使期限內�！逗贤ā返�95條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。”“法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”可見，解除權的行使期限是一種除斥期間，它表明，在行使期限內的，解除權有效，超過行使期限的，解除權歸于消滅。
2.特別程序
特別程序是指除法律法規對解除合同有特別規定的程序�！逗贤ā返�96條第二款規定：“法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”對于一般合同來說，當事人之間完全可以按平等、自愿的原則訂立、變更和解除合同，而不必經特別的批準或登記。對于特別程序來說，除了按一般程序的要求外，還必須符合法律法規的特別規定。至于哪些合同的解除需要經特別程序，則要看具體的法律、法規、條例中的規定如何。
五、合同解除的效力
合同解除的效力是指合同解除后所產生的法律后果。
合同解除的法律后果總的來說是合同效力的提前消滅，但是對不同的合同來說，其解除時所產生的法律后果是會有不同的。應根據具體情況掌握合同解除的效力問題。我國《合同法》第97條規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”可見，合同解除時，因合同的履行方式的不同，其解除的效力也會有所不同。解除效力的不同主要體現在該效力是否具有溯及力上。
(一)不溯及既往的效力
合同解除時解除的效力不具有溯及力的是指解除只向未來發生效力，即只發生終止履行的效果，尚未履行的不再履行，已經履行的部分，不發生解除的效力。一般來說，繼續性合同的解除不具有溯及既往的效力。
(二)溯及既往的效力
合同解除的效力溯及既往表明，在合同解除后，對已經履行的部分，根據履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
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