土地市場的特點和管理手段

時間：2024-10-28 10:19:54 土地估價師我要投稿

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土地市場的特點和管理手段

　　土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和。土地市場也稱地產市場。土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。下面yjbys小編為大家準備了關于土地市場的文章，歡迎閱讀。

土地市場的特點和管理手段

　　一、土地市場的概念

　　市場，是商品交易的場所，是商品交換中發生的各種經濟關系的總和。

　　土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關系的總和。

　　土地市場的內涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構成土地產權交換關系的經營性活動。

　　土地市場的客體主要是土地及其產權關系。因此，土地市場是有形的土地和無形權益、信息、咨詢服務等的統一體。

　　二、土地市場的特征

　　（1）交易實體的非移動性；（2）土地市場的地域性；

　　（3）土地市場的壟斷性；（4）流通方式的多樣性；（5）土地供給彈性小。

　　三、土地市場的主體與客體

　　（一）土地市場主體

　　土地市場主體即土地市場的參與者（法人和自然人），包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　1、供給者是向土地市場提供交易對象的經濟行為主體，主要是土地所有者和開發者、使用者（含經營者）。

　　2、需求者是通過土地交易取得土地所有權、使用權租賃權抵押權等土地權利的單位和個人。

　　3、中介者

　　4、管理者、市場的管理者的基本任務在于維持交易秩序，提供交易質量和效率，協調土地交易關系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經濟杠桿進行管理

　　（二）土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產權關系。

　　土地產權關系及其在市場運行中的交換，構成土地市場客體的主要內容。

　　四、土地市場的結構

　　現階段的土地市場主要指城鎮土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮土地市場分為三級市場結構。

　　1、土地一級市場：一級市場是土地使用權的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場

　　2、土地二級市場：土地使用權轉讓市場二級市場是國家調控下的以市場調節為主的市場。

　　3、土地三級市場：轉讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調節的開放市場。

　　五、土地市場的管理手段

　　（一）土地利用規劃與計劃手段

　　1、土地利用規劃

　　土地利用規劃是政府控制土地供給量，協調供求關系，調節和穩定土地價格的重要手段；也是確定合理用地結構，優化土地配置的基礎性工作，土地利用規劃對土地市場具有宏觀調控作用。

　　2、土地利用計劃

　　年度計劃（包括國有土地使用權出讓計劃和房地產開發用地計劃）的實施是把握土地人市環節，調控土地市場的有效手段。

　　土地使用權出讓的計劃，按現行土地利用計劃編制程序進行。

　　3、土地用途管制

　　土地用途管制是市場經濟國家廣泛采用的土地利用管理制度。

　　（二）地籍管理手段地籍管理是土地市場調控的一項重要措施。

　　其主要任務是對土地權屬的變更加以管理，監控土地數量、質量和產權的更動趨勢。土地權屬登記是地籍管理的核心內容

　　（三）土地價格調控手段

　　土地價格作為土地市場運作過程中最重要的經濟杠桿手段，在土地市場管理中占據極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調控是土地市場管理的核心內容。對土地市場價格進行調控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩定和市場交易平穩發展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產流失和土地利用的不合理。根據我國目前已有的法律和政策規定，土地價格宏觀調控的措施主要有以下幾方面：

　　1、建立基準地價、標定地價定期公布制度

　　基準地價、標定地價是國家建立地價體系的重要內容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準地價、標定地價定期公布制度，是規范土地交易行為，加強國家對地價進行管理的重要措施。

　　2、國家對協議出讓國有土地使用權采取最低限價

　　這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權過程中，為了局部和短期利益，采取不正當的競爭方式，隨意壓低地價，造成國家土地資產的流失；二是增加土地使用權出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監督；三是便于土地使用者了解國家對不同地區、不同行業實行的地價優惠幅度，確定合理的投資方向。

　　3、政府對地價上漲采取必要的行政手段進行干預

　　土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。

　　當出現土地價格暴漲時，政府應采取適當的行政手段進行干預，如限制地價水平、調整土地供應計劃、調整土地稅收等。

　　4、建立土地交易價格申報制度

　　5、政府對土地使用權的轉移有優先購買權

　　《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十六條規定，土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權。實施優先購買權，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為；其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費；第三，國家因特殊建設需要，如公共福利設施建設需要或實施土地利用規劃時，也可采用優先購買，以保證國家建設的需要。

　　（四）土地稅收和金融手段

　　1、稅收手段：稅收手段通過規定不同的稅種、稅目和稅率等，來調節經濟利益和經濟行為。

　　2、金融手段

　　（五）土地立法和執法手段

　　通過土地立法和執法手段，對土地市場的運行進行控制、指導、規范和監督，實踐證明是加強市場管理的最有效手段之一。

　　六、我國土地市場的特點

　　在我國，土地市場是指國有土地使用權單獨或連同其地上建筑物、其他附著物以價值形態流通及流通過程的集合。我國土地市場有以下幾個特點：土地市場中交易的是國有土地使用權而非土地所有權。按照我國《憲法》和《土地管理法》及其他有關法律法規的規定，城市土地屬于國家所有，其所有權不能出讓，只能出讓使用權，所以在我國土地市場交易的只是國有土地使用權。這種使用權不同于一般的使用權，它包含了一定時期內對土地處置、收益、使用的權利。土地市場中交易的土地使用權具有期限性。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》的規定，國有土地使用權出讓是有期限的，最高期限按用途分為：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。土地價格分為期限價格和用途價格。因為出讓的土地使用權具有期限性，所以，同一地塊由于使用期限不同，造成出讓價格也不相同。另外，由于我國對不同用途的土地在地價上給予了不同的標準，所以，同一塊土地因為用途不同，其地價也不同。由于我國土地市場分為土地使用權出讓市場和土地使用權轉讓市場兩個層次，而且這兩個層次的市場在運行上各有特點，所以不能以一種市場模式對我國土地市場作出評價。土地使用權出讓市場是完全壟斷市場，在這個市場中，賣方只有一個，即國有土地使用權的出讓方———國家。這個市場的運行分為兩個過程，第一個過程是政府征用農村集體土地和收回國有土地使用權。第二個過程是政府將其掌握的國有土地使用權出讓給土地使用者。中國的土地市場的發展是打破計劃手段而以市場方式配置資源的過程，表現為政府主導的強制性制度變遷演進路徑。近幾年雖然土地的市場化進程發展較快，但原有體制的慣性、土地市場的二元性、政府參與土地經營等方面的因素，使我國的土地市場發育不是很完善，目前土地市場存在許多急需改革的方面，主要問題如下：

　　1、農村與城市分割的二元性土地制度以及相關的國家對城市土地一級市場的壟斷現象，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。中國的土地制度是土地為國家和集體所有，歸屬各級政府進行管理。根據相關法律，所有土地進入城市市場必須首先由城市政府進行強制征用，集體土地轉為建設用地時必須收歸國有，然后通過幾種方式將之再配置給城市使用者。因此政府擁有從農村獲得土地及將之轉換給城市使用者的排他性權力。這種二元制土地結構在土地轉換中的價格雙軌制造成了以下問題：農村土地所有者和使用者不能參與土地市場的交易，不能參與分配土地在城市市場所產生的增值收益，所獲土地補償遠遠低于農用地在城市被作為建設用地和商業用地的土地價值；由于可以強制低價從農村獲得土地，助長了對土地的無效利用，造成城市“攤大餅”式粗放擴張，加大了農田流失率；地方政府通過土地征用獲得大量預算外收入，形成“土地財政”，助長了地方政府對土地轉讓收入及土地相關融資的過度依賴，也導致土地儲備制度功能異化；由于土地價格雙軌制的價格差，出現了大量的尋租現象，為腐敗創造了可能。

　　2、管理土地的制度和法律框架不適應發展過程中出現的新情況新問題。中國近些年在界定土地使用者與國家的權利及責任方面所進行的改革已取得進展，但依舊存在沿著城市土地和農村土地兩個軌道分別進行改革的問題，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵蓋面不健全。在我國憲法中表明政府為了“公共利益”有權征用土地，但在《土地管理法》中對“公共利益”沒有進行明確的闡述和界定，也沒有對其具體范圍進行嚴格限定。這類限制的缺乏，為政府壟斷土地一級市場提供了便利。在此框架下，政府既作為土地的惟一供給者參與市場，同時又是市場的仲裁者，政府角色的雙重性導致強制性征地范圍過于寬泛；其次在土地補償方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的價值是根據其在城市的位置來確定的，它與補償的目的無關，而土地征用的補償標準是與過去三年農業年均產值的倍數相關聯。在土地被作為商業用途時，給農民的補償明顯會低于政府從最終使用者那里獲得的轉讓費。考慮到城鄉之間的收入和生活水平差距及擴大趨勢，補償標準過低。總之，我國土地方面的法律法規在一些重要的活動領域缺乏明確、適當的規則，缺乏規制土地儲備的框架，缺乏規制土地收益權政策，等等。

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