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2017土地估價師考試預測題及答案解析
一、單項選擇題
1、鎮土地使用稅征收的主要計稅基礎是( )。
A.標定地價
B.土地交易價格
C.土地登記面積
D.實際占用土地面積
標準答案：D
解析：法規考核點。土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。根據國務院令第483號《國務院關于修改〈中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例〉的決定》，每平方米的年幅度稅額按城市大小分4個檔次：①大城市1.5至30元;②中等城市1.2至24元;③小城市0.9至18元;④縣城、建制鎮、工礦區0.6至12元。
2、 一般情況下，我國農用地基準地價評估對象界定為一定范圍的( )。
A.耕地
B.農用地
C.農用地和農村建設用地
D.農用地和宜農未利用地
標準答案：D
解析：法規考核點。《農用地分等規程》要求，農用地分等的對象是行政區域內現有的農用地和宜農未利用地。不包括自然保護區和土地利用總體規劃劃定的永久性林地、永久性牧草地及其它農用地。
3、 根據國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，下列關于土地出讓收入的各種表述中，不正確的是( )
A.納入土地出讓收入管理的不僅包括土地出讓價款，而且包括國有土地租賃的租金
B.土地出讓收入由國土資源行政主管部門負責征收管理
C.對土地出讓收支實行預決算管理
D.土地出讓收入的使用重點向新農村建設傾斜
標準答案： B
解析：法規考核點。國務院辦公廳《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定，土地出讓收入由財政部門負責征收管理，可由國土資源管理部門負責具體征收。
4、 “城市的土地屬于國家所有”的規定，是( )年修訂頒布的《憲法》第10條正式宣布的。
A.1972
B.1982
C.1992
D.2002
標準答案： B
解析：法規考核點。1982年憲法第十條規定：城市的土地屬于國家所有。
5、 在下列圖件中，( )是處理土地權屬問題時具有法律效力的圖件。
A.紅線圖
B.宗地圖
C.房產圖
D.規劃圖
標準答案： B
解析：基礎考核點。宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它是描述宗地位置、界址點線關系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖。
6、 確定土地產權的法律手段是( )。
A.地籍調查
B.權屬調查
C.地籍測量
D.土地登記
標準答案：D
解析：基礎考核點。地籍所研究的地籍管理措施體系是土地管理的基礎與核心之一;所研究的地籍制度中土地登記是確定土地產權的法律手段。《土地登記辦法》第二條規定，本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規規定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。
7、 在下列地價形式中，與地價監測點價格內涵相近的是( )。
A.出讓地價
B.轉讓地價
C.標定地價
D.基準地價
標準答案： C
解析：基礎考核點。地價監測點是指在城鎮一定土地級別、一定地價區段內設置的具體宗地,其地價水平、宗地形狀、面積、臨街狀況、土地利用狀況、土地開發程度等方面能夠代表該區域同類用途土地一般水平(或平均水平)。標定地價是政府根據管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區域的標準指導價格。
8、 某醫院計劃在2006年底通過出讓方式取得一宗土地使用權用于擴建門診大樓，如果能按計劃獲得土地，根據我國法律有關規定，在出讓合同中國有土地使用時間最晚能簽到( )年底。
A.2046
B.2056
C.2066
D.不設定年期
標準答案： B
解析：法規考核點。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年。
9、 在縣級土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而需要將700畝非耕地農用地轉為建設用地時，應按土地利用年度計劃分批次由( )批準。(1畝=0.0667公頃)
A.國務院
B.省級人民政府
C.地市級人民政府
D.縣級人民政府
標準答案： B
解析：法規考核點。《土地管理法》規定，在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。第二十一條規定，土地利用總體規劃實行分級審批。省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，報國務院批準。省、自治區人民政府所在地的市、人口在一百萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。本條第二款、第三款規定以外的土地利用總體規劃，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準;其中，鄉(鎮)土地利用總體規劃可以由省級人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。
10、 某單位需報批一建設項目，根據《建設項目用地預審管理辦法》的有關規定，該單位應當在( )提出預審申請。
A.可行性研究階段
B.項目獲得批準立項后
C.申請項目選址意見書階段
D.申請核發建設工程規劃許可證階段
標準答案： A
解析：法規考核點。《建設項目用地預審管理辦法》關第五條規定，需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請。
二、多選題
1、某人民政府經批準征收集體土地，其中包括20畝耕地和3畝鄉鎮企業廠房用地，根據《土地管理法》的有關規定，應支付的征地補償費中包括( )。
A.23畝被征土地的土地補償費
D.3畝鄉鎮企業廠房的補償費
C.23畝被征土地上供養人員的失業保障金
D.20畝被征耕地上供養人員的安置補助費
E.20畝被征耕地上的青苗補償費
標準答案： A, B, D, E
解析：法規考核點。3畝被征土地上供養人員的失業保障金，不屬于“應支付的征地補償費”。
2 、列( )情況下，可以依法收回國有土地使用權。
A.因地震造成原出讓土地上的商場倒塌
B.因單位撤銷而停止使用原劃撥的國有土地
C.因城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地
D.因在原土地上重新建房而改變建筑結構和容積率
E.土地出讓合同約定的使用期限屆滿而未獲準續期
標準答案： B, C, E
解析：法規考核點。國家收回土地使用權有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的;②國家為了公共利益需要和城市規劃的要求收回土地使用權;③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權;④土地使用者自動放棄土地使用權;⑤未經原批準機關同意，連續2年未使用;⑥不按批準用途使用土地;⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。
3 、國耕地占補平衡制度認定的占用耕地的補充方式有( )。
A.用農民自行開發利用的廢棄地補充
B.繳納耕地開墾費集中開墾新耕地
C.東部省份到西部省份異地開發
D.用國家投資的土地開發整理項目的新增耕地補充
E.占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地
標準答案： B, E
解析：法規考核點。《耕地占補平衡考核辦法》規定，補充耕地的責任單位是：(一)單獨選址建設項目用地，由建設單位自行補充耕地的，建設單位為補充耕地的責任單位;(二)城市分批次建設用地，所在市、縣人民政府為補充耕地的責任單位;(三)村莊、集鎮分批次建設用地，所涉及的農村集體經濟組織為補充耕地的責任單位;(四)因沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，由收取耕地開墾費的地方人民政府或者有關部門代履行補充耕地義務的，有關地方人民政府或者部門為補充耕地的責任單位;(五)因耕地后備資源匱乏，經省、自治區、直轄市國土資源管理部門統一安排，通過收取耕地開墾費在本省、自治區、直轄市行政區域內易地補充耕地的，接收耕地開墾費的有關地方人民政府或部門為補充耕地的責任單位。
4、世界各國實行的主要土地登記制度有( )。
A.權利登記制
B.契據登記制
C.科斯登記制
D.詹姆斯登記制
E.托侖斯登記制
標準答案： A, B, E 解析：基礎考核點。根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。
5、根據國土資源部和國家工商管理局的有關規定，( )等內容應在《國有土地使用權出讓合同補充協議》中予以明確。
A.竣工時間
B.商品房項目的最高房價
C.工業用地的投資強度
D.商業項目的最低土地增值收益率
E.最低容積率和建筑系數
標準答案： A, C, E 解析：法規考核點。根據《國有土地使用權出讓合同補充協議》規定。
6、《中華人民共和國物權法》規定，不動產或動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括( )。
A.單位共有
B.按份共有
C.個人共有
D.共同共有
E.單位與個人共有
標準答案： B, D 解析：法規考核點。《中華人民共和國物權法》第九十三條規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
7 、下列選項中，( )是編制土地利用總體規劃的主要依據。
A.土地價格水平
B.土地供需狀況
C.國民經濟和社會發展規劃
D.上一級土地利用總體規劃
E.土地質量特征
標準答案： B, C, D 解析：法規考核點。《土地管理法》第十七條規定，“各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃”。第十八條規定，下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。
8、甲通過轉讓獲得一宗國有土地的土地使用權，并委托登記代理機構乙代辦該宗地的變更登記手續，按照我國土地登記資料公開查詢辦法的有關規定，下列說法正確的是( )。
A.甲有權查詢該宗地的地籍調查表和土地登記卡
B.乙有權查詢該宗地的地籍調查表和土地登記卡
C.乙只有在甲的陪同下才可查詢該宗地的地籍調查表
D.任何單位和個人都有權依公開查詢辦法查詢該宗地的土地登記卡和宗地圖
E.國家安全機關在任何情況下，都有權查詢該宗地的地籍調查表
標準答案： A, B, D 解析：法規考核點。《土地登記資料公開查詢辦法》規定，單位和個人查詢土地登記資料，可以自己查詢，也可以委托代理人或者土地登記代理機構查詢。委托他人查詢的，應當出具授權委托書。本辦法所稱土地登記資料，是指：(一)土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖;(二)原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。對前款第(一)項規定的土地登記結果，任何單位和個人都可以依照本辦法的規定查詢。
9、下列指標中，可以用來衡量土地利用集約度的指標有( )。
A.人均建設用地
B.容積率
C.建設用地總量
D.地均CDP
E.人均GDP
標準答案： A, B, D 解析：基礎考核點。目前由于各試點城市對城市土地集約利用內涵的理解不同，所以，各自設計的指標體系也有所不同。所有城市共同使用的指標：人均建設用地(平方米/人)：反映土地集約利用程度中土地利用強度。指城市總人口與建成區建設用地面積比。大多數城市共同使用的指標：建筑密度(福州市、南京市、包頭市無此指標)：反映土地集約利用強度。建成區范圍建筑占地面積/建成區面積×100%。城市總容積率(南京市無此指標)：反映土地集約利用強度。城市總建筑面積/城市建設用地面積×100%。地均工業產值(萬元/平方公里)(福州市、長春市、包頭市無此指標)：衡量單位土地的經濟產出，以年均單位面積工業產值指標計算。地均社會消費品商品零售額(萬元/平方公里)(福州市、天津市、包頭市無此指標)：衡量單位土地的經濟產出。具體以年均單位面積社會消費品零售總額指標反映。城市人口與用地彈性系數(天津市、南京市無此指標)：城市用地增長率/城市人口增長率。
10、地占補平衡考核以建設用地項目為單位進行，主要考核耕地補充方案中確定的補充耕地的數量和( )。
A.位置
B.質量
C.資金
D.地塊大小
E.土地用途
標準答案： B, C
解析：法規考核點。國土資源部《耕地占補平衡考核辦法》規定，耕地占補平衡考核，以建設用地項目為單位進行，主要考核經依法批準的補充耕地方案確定的補充耕地的數量、質量和資金。
三、判斷題
1、在漫長的社會經濟活動中，土地在不斷的改良活動中凝結了大量的人類活動結果。因此，在有人類活動的地區，土地實際上是自然和人類勞動相結合的產物。
標準答案： 正確
解析：基礎考核點。從土地管理的角度分析，土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現在的種種活動結果。
2、從估價的角度看，土地實體包括地上空間、地表、地下空間、建筑物及其他附著物等。
標準答案： 正確
解析：基礎考核點。
3、為了社會公共利益的需要，國家有權依照法律規定對單位和個人獲得的國有出讓土地使用權提前收回，并給予部分補償。
標準答案： 錯誤
解析：法規考核點。《城市房地產管理法》第二十條規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。
4、土地是一種公共資源，其價格水平必須受到政府管制，不得隨意漲價或者降價，因此政府實行土地價格備案制度。
標準答案： 錯誤
解析：基礎考核點。調控地價水平是地價管理的重點之一，政府可以通過一系列行政、經濟、技術和法律措施對土地交易設置價格限制。對土地價格進行宏觀調控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩定和市場交易平穩發展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產流失和土地利用的不合理。土地交易權利人轉讓土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報”。
5、按照《中華人民共和國物權法》的規定，工業用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。
標準答案： 錯誤
解析：法規考核點。《物權法》并未規定“掛牌方式”出讓。《物權法》第一百三十七條第二款規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
四、案例分析題
2006年，某民營企業為回報社會，結合自身長遠發展的需要，擬在××省××鄉內修建一條無償使用的普通公路，其計劃用地全部位于現行土地利用總體規劃確定的建設用地范圍外。后經協商，該企業與另一私營企業達成協議，聯合投資開發。整個項目需占用該鄉共計9個村的集體土地37公頃，其中涉及非基本農田的耕地15公頃，基本農田20公頃，其余為林地。就上述內容，回答1-5小題的問題。
1.根據現行法律法規以及國務院有關決定的規定，以下說法正確的是( ) 。
A.因該項目為非政府投資的鄉鎮基礎設施建設項目，因此不需要經過發改委審批立項
B.該項目如果需要建設項目用地審批，須在立項之后立即向相應土地管理部門申請建設項目用地預審
C.建設項目通過用地預審后，如果對土地用途、項目選址等進行重大調整，應重新申請預審
D.該項目為非政府投資的鄉鎮基礎設施建設項目，因此不需建設項目用地預審
2.因該項目與現行土地利用總體規劃不符，則下列說法正確的是( )。
A.土地利用總體規劃一經批準，即具有法律效力，因此該項目必須等到新一輪土利用總體規劃修編之后，才有可能獲準建設施工
B.需要調整土地利用總體規劃，并經原土地利用規劃批準機關批準后方可實施
C.該項目不在現行土地利用總體規劃確定的建設用地范圍之內，不涉及調整土地利用總體規劃
D.該項目屬于鄉村基礎設施用地，鄉級土地利用總體規劃調整由縣級政府主管部門進行并報省級主管部門批準
3.該項目如果能夠獲準實施，其涉及農用地轉用和土地征收，則按照有關規定，下列說法錯誤的是( )。
A.項目涉及的37公頃土地的土地征收全部需報國務院批準
B.項目涉及的35公頃耕地的土地征收全部需報國務院批準
C.項目涉及的農用地轉用中，有17公頃只需省級人民政府批準即可
D.項目涉及的農用地轉用全部須報國務院批準
4.該項目如果能夠獲準實施，則其征收農民集體土地時，依法批準的征地方案應由( )在被征地所在的鄉、村予以公告。
A.用地企業
B.被征地所在的村民委員會
C.鄉政府土地管理所
D.縣人民政府
5.該項目如果能夠獲準實施，則關于其征地費的使用和分配，下列說法正確的是( )。
A.土地補償費必須用于全體農產
B.土地補償費歸農民集體經濟組織所有
C.安置補助費可以支付給農村集體經濟組織，用于統一安置
D.安置補助費可以發放給被安置人員本人
標準答案： A,C,B,C,D
解 析：1.法規考核點。《建設項目用地預審管理辦法》第五條規定，需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請。需核準、備案的建設項目在申請核準、備案前，由建設用地單位提出預審申請。第十四條規定，建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。第十五條規定，核準或者批準建設項目前，應當依照本辦法規定完成預審，未經預審或者預審未通過的，不得批準農用地轉用、土地征收，不得辦理供地手續。
2.法規考核點。《土地管理法實施條例》第二十六條規定，經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準;未經批準，不得改變土地利用總體規劃確定的土地用途。經省、自治區、直轄市人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地，需要改變土地利用總體規劃的，屬于省級人民政府土地利用總體規劃批準權限內的，根據省級人民政府的批準文件修改土地利用總體規劃。
3.法規考核點。因該項目占用基本農田20公頃，其所有用地全部需報國務院批準。
4.法規考核點。《土地管理法實施條例》第二十五條規定，征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征用土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。
5.法規考核點。《土地管理法實施條例》第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。