土地價格的影響因素

時間：2024-09-25 12:55:18 挺土地估價師我要投稿

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土地價格的影響因素

　　我國的地價是以土地使用權出讓、轉讓為前提，一次性支付的多年地租的現值總和，是土地所有權在經濟上的實現形式。那么土地價格的影響因素有哪些呢，一起來看看!

　　1、一般因素(宏觀上)

　　1、影響土地價格的因素，可按照因素與土地的關系及影響范圍分為一般因素、區域因素、個別因素。

　　2、概念：一般因素是指影響土地價格的一般、普通、共同的因素。對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。

　　(1) 行政因素：國家政策對土地價格的干預。土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制行政隸屬變更等。

　　(2) 人口因素：人口狀況是最主要的社會經濟因素。人口密度、人口素質、家庭人口購成。

　　(3) 社會因素：政治安定狀況;社會治安狀況;房地產投機、城市化進程

　　(4) 國際因素：國際經濟狀況、國際政治因素。

　　(5) 經濟因素：經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入和消費水平;物價變動;利率水平

　　2、區域因素

　　1、繁華程度。

　　2、交通條件。

　　3、基礎和公用設施條件。

　　4、環境質量。人文環境和自然環境。包括地質、地勢、坡度、風向、空氣、嗓聲污染程度等及居民職業類別、教育程度和收入水平等人文環境。

　　5、城市規劃限制。區域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區域交通管制。如：住宅注重環境優美、商業注重營業環境和收益狀況;工業注重交通運輸和水、電等條件。

　　3、個別因素(宗地本身的條件和特征)

　　1、面積。

　　2、寬度。

　　3、深度;

　　4、形狀;

　　5、坡度;

　　6、宗地基礎設施條件;

　　7、宗地臨街狀況。

　　8、城市規劃限制：容積率、建筑高度、建筑密度、宗地用途。

　　9、土地使用年限。

　　4、主要地價影響因素的作用規律

　　1、一般因素從宏觀上對地區整體的地價水平產生全局性影響;

　　2、區域因素對地區的地產價格水平有決定性的影響。

　　3、個別因素是決定同一均質地域內地塊差異的重要因素，是同一區域內地價差異的主要原因。

　　5、不同用途地價影響因素的特點

　　1、商業：區位、商業聚集規模、交通方便度、相對位置。

　　2、居住：自然環境、人文環境、公共服務設施、公共交通條件;

　　3、工業：交通條件、基礎設施、工業聚集度、產業方向;

　　4、農業：氣候環境、土壤條件、水資源狀況、水土污染、農用地基本設施狀況、距城市的距離、農產口市場供求。

　　影響土地價格的因素

　　(一)一般因素

　　一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。這些因素對土地價格總體水平產生影響，是決定各個地塊土地價格的基礎。

　　1.行政因素

　　行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。

　　影響地價的行政因素有：土地制度、往房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　(1)土地制度。土地制度包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。

　　(2)住房制度。一般的房租中不包含地租、地價。

　　(3)城市規劃。在城市規劃中，對用途、容積率和建筑密度的規定，對地價有重要的影響。

　　(4)地價政策。

　　(5)稅收政策。

　　(6)行政隸屬變更。行政隸屬變更通常可分為以下兩類，一是級別升格;另一類是級別不變，其管轄權由原地區劃歸另一地區。

　　2.人口因素

　　(1)人口密度;

　　(2)人口素質;

　　(3)家庭人口構成。

　　3.社會因素

　　歸結起來，影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產投機和城市化進程等四個主要方面。

　　4.國際因素

　　(1)國際經濟狀況;

　　(2)國際政治因素。

　　5.經濟因素

　　(1)經濟發展狀況。

　　(2)儲蓄和投資水平。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環過程與房地產市場的波動有密切的關系。

　　(3)財政收支與金融狀況。

　　(4)居民收入和消費水平。從收入水平和消費水平變化中看不動產市場時，會得出以下的結論：一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高;二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。

　　(5)物價變動。房地產越是在物價變動時期越能體現其保值性，因此物價變動對房地產市場的影響成正比.

　　(6)利率水平。

　　(二)區域因素

　　區域因素是指土地所在地區的自然條件與社會、經濟條件。這些條件相互結合所產生的地區特性，對地區內的地產價格水平有決定性的影響。主要包含的內容有地區的繁華程度、交通條件、基礎和公用設施條件、環境質量、城市規劃限制等。

　　(三)個別因素

　　個別因素是指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區域內地價差異的重要原因。

　　(1)面積。

　　(2)寬度。

　　(3)深度。

　　(4)形狀。宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、平形四邊形、不規則形等都不便于利用，從而影響地價。

　　(5)坡度。

　　(6)宗地基礎設施條件。

　　(7)宗地臨街狀況。

　　(8)城市規劃限制。作為個別因素考慮的城市規劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。

　　(9)土地使用年限。

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