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土地估價師土地租賃管理
導(dǎo)語：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地交易日趨頻繁，而土地經(jīng)濟價值卻隨著經(jīng)濟的發(fā)展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性，因而，在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業(yè)經(jīng)營公司之外，一般人很少具有這方面的經(jīng)驗，有必要事先對土地進行估價。
我國土地租賃存在著兩種很不相同的方式。
(一)國有土地租賃管理
1.國有土地租賃的概念
所謂國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。可見，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，在一定時期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟行為。人們又習(xí)慣將國有土地租賃稱作土地年租制。
2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則
(1)國有土地有償、有限期使用原則;(2)維護國家、集體和個人權(quán)益的原則;
(3)嚴(yán)格依法辦事原則;(4)收益合理分配原則;(5)因地制宜、實事求是原則。
3.各地試行土地租賃制的實踐
(1)年租制的形式。從目前來看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱為一級市場的土地出租。一種是對部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國各地較為普遍。
土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。
(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：
A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }
式中：A—土地年租金;
P—與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;
n—出讓土地使用權(quán)的使用年限;
r—折現(xiàn)率。
(二)土地使用權(quán)出租管理
1.土地使用權(quán)出租的概念
土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟活動，它具有以下幾個法律特征：
(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。
(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。
(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。
(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。
2.土地使用權(quán)出租程序
由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序為：
(1)出租申請和審核(2)簽訂租賃合同 (3)合同公證 (4)辦理土地使用權(quán)出租登記。
3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)
(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)
①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。
②如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方。若有什么問題應(yīng)協(xié)商解決。
③出租人作為土地使用權(quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
④出租人憑借土地使用權(quán)收取租金。
⑤出租人有權(quán)監(jiān)督承租人對土地的使用。
(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)
①承租方應(yīng)按租賃合同要求及時向出租方支付土地使用權(quán)租金。
②承租人必須按合同規(guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進行非法經(jīng)營，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。
③承租人有權(quán)按租賃合同及時使用土地，在租賃合同終止時也應(yīng)及時返還土地。
④承租人使用出租土地時，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟狀況，有保護和合理使用土地的義務(wù)。
例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說法正確的是( ABCD )。
A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時通知承租方
B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟狀況
C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)
D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地
4.土地使用權(quán)出租的限制條件
(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。
(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。
(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。
(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。
5.土地使用權(quán)租賃合同管理
是一種雙方有償合同。同時它又是諾成合同，因為當(dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：
合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。
(2)土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。
(3)土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。
(4)租賃期間對地塊的合理利用責(zé)任。
(5)出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。
(6)優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
(7)違約條款及合同終止條款。
(8)其他規(guī)定等。
例題：下列土地活動中，必須簽訂合同的是(ABCD)。
A. 出讓B.轉(zhuǎn)讓C. 出租D.抵押
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