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土地估價方法之收益還原法
如果投資者打算購買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關于城市發展方向方面的專業性土地投資分析。如果對城市未來發展模式判斷錯誤，就會導致投資者等待更長的時間來實現其收益，而隨著等待時間的增長，資金的時間價值就會使投資的平均年收益率日趨減少。下面是小編幫大家整理的土地估價方法之收益還原法，歡迎閱讀與收藏。
土地估價方法之收益還原法 1
第一節 收益還原法概述
1、收益還原法的定義和原理
是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。
來自土地的收益相對于土地使用者而言，稱為土地收益;而相對于土地所有者而言，稱為地租。
2、收益還原法的基本公式
(1)土地年純收益不變，使用年期無限的土地價格計算公式：
p=a/rp-土地價格a-土地純收益r-土地還原率a=pr
(2)土地年純收益不變，使用年期有限的土地價格計算公式：
p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限
(3)土地純收益在若干年內有變化的土地價格計算公式
(4)未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式
(5)純收益按等差級數遞增或遞減的土地價格計算公式
(6)純收益按一定比率遞增或遞減時的土地價格計算公式
(7)純收益、還原率有變化的土地價格計算公式：
p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)
本公式實際上是收益還原法基本原理的公式化，也就是收益還原法公式的最一般形式，前面六類公式都是它的特例。
3、收益還原法的特點與適用范圍
(1)收益還原法的特點
a.收益還原法以地租理論和生產要素分配理論為理論依據
b.收益還原法以收益途徑評估價格，求得的價格稱為“收益價格”
c.收益還原法評估結果的準確度取決于土地的純收益及還原率的準確程度
(2)收益還原法的適用范圍
只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產的估價。但對于沒有收益的不動產的估價則大多不適用。
收益還原法是具有理論依據而應用面很廣的一種估價方法，但它也有一個缺點，就是穩定純收益和適當還原率的求取比較困難。
第二節 收益還原法估價的程序和方法
(一)估價程序
1、計算總收益
2、計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等
3、計算土地純收益
4、確定合適的還原率
5、選擇公式求取地價
(二)計算方法
1、總收益計算方法
采用客觀收益，確定客觀收益一般要考慮三個條件。
總收益產生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業經營收益。計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益都應計入總收益之中。另外，還應充分考慮受益的損失。
2、總費用計算方法
(1)單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費
(2)房地出租中總費用的計算
包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。
房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：
a.房屋耐用年限沒有超過土地使用權出讓年限，計算公式為
房屋重置價–殘值房屋重置價×(1-殘值率)
年折舊費=耐用年限耐用年限
b.房屋耐用年限超過了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓調整房屋可使用年限，并且計算時不考慮殘值，相應計算公式為
房屋重置價
年折舊費=房屋可使用年限
(3)土地純收益計算方法
房地出租中的土地純收益求取：
土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房屋純收益
房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率
房屋現值=房屋重置價×房屋成新度=房屋重置價-房屋總折舊
房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限
(4)還原率的確定
按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類。三者既有嚴格區別，又互相聯系。
從純理論上講，還原率應等于與獲取純收益具有同等風險和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。
(6)土地價格確定
土地純收益確定后，可根據收益變化狀況和土地使用權年限等條件，選擇適當的土地還原率和公式，求取土地的試算收益價格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價格計算公式：
a1
p=—[1-——]
r(1+r)n
p——土地價格a——土地純收益r——土地還原率n——土地收益年限
該公式也可用以計算房產價格，或者在已知土地價格時計算土地年純收益
第三節 收益還原法應用
1、利用收益還原法評估土地價格
(1)基本思路：
第一步：依其他方法求得建筑物的價格
二步：從待估房地產純收益中減掉建筑物的純收益，得到土地的純收益
第三步：再以土地還原率還原，得到土地價格
(2)計算公式：
土地價格=[房地純收益-房屋純收益]/土地還原率=土地純收益/土地還原率
(3)例題解析(詳見輔導教材)
計算方法——計算總收益——計算總費用——計算房屋年純收益——計算土地年純收益——計算土地使用權價格
2、利用收益還原法評估房產價格
基本思路及計算公式與評估土地價格類似
例題解析
3、利用收益還原法評估不動產價格
基本思路依然是先計算待估不動產的總純收益，再用綜合還原率還原，求出不動產的收益價格。在實際中，根據純收益內是否含有折舊費又分兩種情況，區別在于綜合還原率的處理有所不同。
例題解析：特別注意在總收益計算時，對押金和保證金運用收益的處理
4、利用收益還原法評估承租土地使用權價格
(1)承租土地使用權的概念
(2)采用收益還原法評估承租土地使用權價格的原理
采用收益還原法評估承租土地使用權價格又稱差額租金還原法，是將市場租金與實際支付租金之間的差額采用一定的還原率還原求取相應的價格，即未來若干年租金差額的現值之和。與前幾種方式的不同之處在與以盈余租金替代土地純收益。并且所選用的還原率一般比出讓土地使用權還原率高一個百分點左右。
(3)案例解析
5、實際計算中常見錯誤
(1)項目和參數使用錯誤，收益或費用(出租方為取得收益而支出的費用)的項目判斷不準或錯誤
(2)年期計算錯誤，主要錯在折舊年限或房屋剩余使用年限
(3)有幾個還原率時，還原率采用不準
(4)計算錯誤，如只算單價，不算總價，或相反;未能區分樓面地價與地面地價，建筑面積與土地面積等
土地估價方法之收益還原法 2
一、適用范圍
收益還原法適用于有現實收益或潛在收益的土地估價。
二、基本公式
（1）純收益不變，且永續，各相關因素不變
P—土地收益價格
a—土地純收益（或地租），每年不變
r—土地還原利率，固定且大于零
（2）純收益不變，收益年限有限，各相關因素不變
P、a、r含義同前
n—未來土地收益年期
上述為兩種常見的計算公式及其適用情形，收益還原法還有其他公式，如土地純收益流量每年按等差級數遞增或遞減、土地純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減、預知未來若干年后的土地價格等公式，其計算公式同《房地產估價原理與方法》教材第八章收益法中報酬資本化法的相應公式。
三、具體估價中的注意事項
1.在具體估價之前，需要收集待估宗地和與待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或經營時的年平均總收益與總費用資料等。用途不同，對所收集資料的要求也有所區別。對出租性土地及房屋宜收集3年以上的租賃資料；對營業性土地及房屋宜收集5年以上的營運資料；直接生產用地應收集過去5年中原料、人工及產品的市場價格資料。
2.測算年總收益
年總收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用，在正常情況下，合理利用土地應取得持續而穩定的客觀年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。對總收益的收益期超過或不足1年的，要統一折算為年土地總收益。估算年總收益，應考慮客觀閑置損失。經營性項目或生產性項目，年總收益分別為經營收入或生產性收入。
3.確定年總費用和土地純收益
（1）年總費用
年總費用是指利用土地進行經營活動并取得相應收益時正常合理的必要年支出。確定土地年總費用時，應根據土地利用方式進行具體分析。對總費用的支出期超過或不足1年的，要統一折算為年土地總費用。用地方式不同，年總費用的具體構成也有所區別。
（2）土地純收益
總純收益按總收益扣除總費用計算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產生的純收益后的剩余額。
下表所示為幾種主要用地方式中土地年總費用、土地純收益的計算。
主要用地方式年總費用土地純收益土地租賃土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他稅費土地純收益=年租金收入-年總費用不動產出租經營管理費、經營維修費、房屋年保險費、房產稅及其他稅費土地純收益=不動產純收益-房屋純收益不動產純收益=不動產年總收益-不動產年總費用房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率房屋現值=房屋重置價×成新度=房屋重置價-房屋折舊總額經營性項目銷售成本、銷售費用、經營管理費、銷售稅金、財務費用及經營利潤等土地純收益=企業經營純收益-非土地資產純收益企業經營純收益=年經營總收入-年經營總費用生產性項目生產成本（包括原材料費、人工費、運輸費等）、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、財務費用、管理費用及企業利潤土地純收益=企業生產純收益-非土地資產純收益企業生產純收益=年生產總收入-年生產總費用
另外，不動產出租情形下，利用不動產收益評估土地收益價格時應關注如下情況：
（1）當房屋經濟壽命早于設定土地使用權年期時，應按照房屋經濟壽命確定折舊年限；并合理估算剩余年期的土地價格。
（2）當房屋經濟壽命晚于設定土地使用權年期時，應按照土地使用權期限確定折舊年限，并合理估算房屋殘值。
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