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稅法知識之關于房地產企業利息資本化的問題
房地產企業一般通過借款進行運作，利息費用較高，而不同項目的盈利能力相去甚遠。因此，為了保持一定的盈利水平，企業可能會不適當的利用利息資本化的處理方式來平滑業績，導致會計報表失真。下面是yjbys小編為大家帶來的關于房地產企業利息資本化問題的稅法知識，歡迎閱讀。
一、借款費用是否符合資本化條件
企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本;其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。
一般情況下，房地產開發企業符合資本化條件的資產包括計入存貨核算的開發項目、在建投資性房地產和固定資產。企業是否已取得符合資本化條件的資產的所有權憑據，如已簽署的國有土地出讓合同等。
二、資本化期間確定是否合理
(一)利息費用開始資本化時點
為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始時，借款費用才可以資本化。對于房地產項目而言，購建活動開始的標志不一定是如挖坑、打樁等物理上的開工，在簽訂土地出讓協議并部分交納土地出讓金的前提下，勘察設計活動、物理上的開工其中一個事項開始即視為購建或者生產活動已經開始。
通過復核企業提供的項目開工的支持性文件以及勘察設計合同，以判斷企業開始借款費用資本化的時點是否正確。
(二)利息費用暫停資本化時點
符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷且中斷時間連續超過3個月的，應當暫停借款費用的資本化。即如屬于正常中斷或中斷不超過3個月的，相關借款費用仍可資本化。
非正常中斷，通常是由于企業管理決策上的原因或者其他不可預見的原因等所導致的中斷。例如，企業因與施工方發生了質量糾紛;工程、生產用料沒有及時供應;資金周轉發生了困難;施工、生產發生了安全事故;發生了與資產購建、生產有關的勞動糾紛等原因，導致資產購建或者生產活動發生的中斷。
正常中斷通常僅限于因購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的程序，或者事先可預見的不可抗力因素導致的中斷。例如，某些工程建造到一定階段必須暫停下來進行質量或者安全檢查，檢查通過后才可繼續下一階段的建造工作，這類中斷是在施工前可以預見的，而且是工程建造必須經過的程序，屬于正常中斷。某些地區的工程在建造過程中，由于雨季或冰凍季節等可預見的不可抗力因素導致施工出現停頓，也屬于正常中斷。
如果相關資產購建或者生產的中斷時間較長(超過3個月)，而且滿足非正常中斷的其他規定條件的，相關借款費用應當暫停資本化。實務中，可以通過檢查開發項目工期是否超過國有土地出讓合同中約定的開發周期，來判斷是否可能存在中斷情形。
(三)利息費用停止資本化的時點
購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。
根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》，滿足“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”及其他相關條件的可以申請預售許可進行預售。但是，達到可預售狀態不應被視為達到“預定可使用或可銷售狀態”，而是應結合達到法律規定的、合同約定的可交房狀態，來判斷停止資本化的時點。
通常，房地產開發項目是在辦理竣工驗收后停止資本化。但仍需根據項目具體情況，判斷達到預定可使用狀態的時點。例如，部分房地產公司可能會選擇延期辦理竣工驗收手續。審計時應重點關注除利息費用外無其他費用或僅發生極少的其他費用，且該情況已持續一段時間的開發項目。判斷該項目實質上是否已達到預定可使用或可銷售狀態，可結合銷售合同中約定的房屋交付日期、施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。
三、利息資本化金額是否正確
專項借款和一般借款的利息資本化原則各不相同。應檢查企業的借款合同，復核企業對于專項借款和一般借款的劃分是否正確，與專項借款和一般借款相對應的利息支出是否按照各自的資本化原則進行核算。還需要考慮集團層面資金投入及調撥，對于合并財務報表中利息資本化金額的影響。例如，母公司將借款作為實收資本投入子公司用于存貨的建造，母公司應在合并財務報表層面反映借款利息的資本化金額;子公司支付的利息不應高于母公司的借款成本，超出部分應在合并層面予以費用化。
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