新城開發資本運作

新城開發資本運作

　　引導語：要求未來投融資規劃過程必須更多關注后端資金缺口解決方案的統籌設計，積極引入資本運作理念，借助平臺公司的市場主體身份導入社會資本，提升新城開發的市場參與度。

　　資本運作的概念界定

　　從廣義上來說，資本運作是指是指以資本增值最大化為根本目的，以價值管理為特征，通過企業全部資本與生產要素的優化配置和產業機構的動態調整，對企業的全部資本進行有效運營的一種經營方式。具體而言，資本運作是以價值化、證券化了的資本為基礎，以資本市場為主要活動場所，通過收購、兼并、戰略聯盟、股份回購、企業分立、資產剝離、資產重組、破產重組、債轉股、托管經營、參股、控股、交易、轉讓等各種途徑優化資本配置，提高資本運營效率和效益，以實現最大限度增值目標的一種經營方式。

　　新城開發引入資本運作的必要性

　　經濟危機持續發酵與政府宏觀調控的互動對后續的城鎮化產生了一系列的影響，地方政府雖然動力有余，但是面臨整體經濟增速下滑、財政赤字上升、地方債務劇增、土地資源不足的各種問題，地方財政資金實力往往有所弱化;舊有的城鎮化進程導致了一系列的資源分配和環境生態問題，傳統土地財政越來越體現出其促動社會穩定的不安分因素的消極作用，同時新型城鎮化的推進需要持續不斷的長期投入，拋棄土地財政的做法與巨額的資金需求產生了一定的沖突。因此在未來新城建設開發過程中，必須通過資本運作過程推動和吸引社會資本深度參與新型城鎮化。

　　傳統新城開發投融資規劃在進行先期整體的評估和測算工作之后，作為對未來新區土地定價的基本依據。然而規劃針對現金流模擬可能產生的短期或中遠期資金缺口，往往僅僅進行簡單或單一融資模式或手段的闡述，因此在規劃實施過程一旦出現財政實力薄弱、資本儲備不足、融資人才缺乏等情況下極有可能發生新區建設暫時中斷或遲滯的失敗案例，因此必須提前布局，在投融資規劃階段的新城開發建設與土地時序設計之后，借助對資本運作具體手段方式以及建設資金期限匹配的綜合分析，以新城開發主體為對象，統籌設計能夠實現開發收支靜態平衡、動態價值最大化、可持續平衡發展的資本運作方案。

　　城投公司——新城開發資本運作的優先主體

　　新城開發是一項復雜的系統工程，資本運作同樣是一項復雜的系統工程，為了繼續保持新城開發過程中的政府引導作用，應當確立城投公司作為未來新城開發資本運作的首選主體，利用城投公司這一市場主體的形式與資本市場各個參與主體積極合作，不斷吸納社會資本力量，同時借助相關特權保留對新城開發的主導參與地位，最大化提升政府投入對資本市場的杠桿撬動和國有資本的保值增值。

　　城投公司作為地方政府控制的長期進行城市建設投資的市場主體，借助區域壟斷身份，在城市建設成本節約和經營運作城市資產資源方面積累了大量經驗，有助于提升未來新城開發的建設效率和成本效益。同時，融資職能是城投公司的基本屬性定位，依賴于深厚的政府背景和龐大的資產規模，城投公司注定擁有比一般本土企業更強的資本市場的參與能力和議價能力。總而言之，城投公司兼具政府意志和市場思維，更懂城市建設，更懂資產管理，更懂資本運作。

　　新城開發資本運作的內涵要求

　　新城開發投融資規劃的后續實施離不開資本運作的全過程支持，而新城開發資本運作實力的不斷提升需要從主體建設、信用建設、金融創新三個方面進行持續優化。

　　(1)主體建設

　　城投公司作為新城開發的市場主體，必須以資本市場要求為標桿不斷強化自身建設，堅持經營能力、管理能力、資本能力同步發展，科學編制和確立公司戰略規劃與業務經營板塊路線，建立健全公司治

　　理體系、集團管控模式和管理制度體系，強化公司資本市場團隊建設，嚴格公司資本結構的適度彈性管理，有序實現城投公司的規范運作，提升整體資本運作能力。

　　(2)信用建設

　　主體信用是資本市場的通行證，未來資本運作必須建立在足夠的信用基礎之上。由于新城開發的長期性和艱巨性，地方政府與城投公司需要默契配合，按照新城開發進程共同打造全面的信用資源體系。一般擁有地方政府授權的城投公司往往能夠輕松獲取基礎稅源、財政收入、政府組織增信作為新城開發的核心性信用資源;同時借助于開發主體運作培育和地方政府政策支持，逐步實現政策性資金信貸、商業信貸、債券市場融資等杠桿性信用資源和綜合收費機制、政府補貼與差額增信、社會資本引入等保障性信用資源的規模擴張;進而以市場主體身份不斷發展股票市場融資、證券化市場融資、私人理財市場融資、私募基礎設施基金等市場出口性信用資源，而一旦新城開發進入可持續發展狀態，地區經濟稅基擴大、區域整合配套能力加強、全局性國強民富都是城投公司參與資本市場的整體性信用保護屏障，也是核心信用資源擴張的基礎。

　　(3)金融創新

　　新城開發投融資規劃引入資本運作的本質目的是解決建設過程中的期限錯配和成本浪費問題，城投公司應當根據新城開發的項目建設內容和資金測算結論進行綜合分析，借助于資本市場的金融創新理念，與金融中介機構密切合作，通過股權融資、債券融資、夾層融資、

　　項目融資不同類別內容的組合創新與設計創新，建立并完善與新城開發周期相匹配的資金供給體系，同時利用創新過程有力拓展融資渠道和融資模式，為新城開發過程中的項目資金籌措提供了一定的選擇基礎與協調基礎，有助于新城開發的整體資金成本節約，并通過二次系統優化推動新城開發運作價值最大化過程的實現。

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