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2016年資產(chǎn)評估師考試《經(jīng)濟(jì)法》知識點：物權(quán)的變動
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(一)物權(quán)變動的含義
所謂物權(quán)的變動，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。
物權(quán)的設(shè)立，是指當(dāng)事人按照法律規(guī)定的物權(quán)類型、物權(quán)設(shè)定的類型和條件，通過法律行為或其他方式創(chuàng)設(shè)某項物權(quán)。從物權(quán)人的角度，也叫物權(quán)的取得。
物權(quán)的變更包括廣義和狹義兩重含義：廣義的物權(quán)變更，包括了物權(quán)主體、內(nèi)容、客體的變化;狹義的物權(quán)變更不包括物權(quán)主體的變化，主要是指物權(quán)內(nèi)容和客體的變化。
物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指當(dāng)事人基于法律和合同規(guī)定移轉(zhuǎn)物權(quán)，從而使物權(quán)的主體發(fā)生變化。
物權(quán)的消滅就是指當(dāng)事人依據(jù)法律或合同的規(guī)定，通過實施一定的行為暫時或永久性地消滅物權(quán)。
(二)物權(quán)變動的原因
物權(quán)變動區(qū)分為因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動和非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動。前者是指因法律行為或當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動;后者是指因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動。
因法律行為引起的物權(quán)變動存在兩個不同的法律事實，當(dāng)事人之間所訂立的合同被稱為原因性的事實，而物權(quán)變動的事實被稱為結(jié)果性的事實，即不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實。這兩種不同事實的成立和生效依據(jù)不同的法律規(guī)定。原因行為遵守債權(quán)法律行為的生效條件，物權(quán)是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件;物權(quán)變動的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來解決：合同生效、物權(quán)未變動時，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。區(qū)分原因性的事實和結(jié)果性的事實而適用不同的法律規(guī)則，被稱為區(qū)分原則。例如，我國《物權(quán)法》第6條和第9條規(guī)定的，是不動產(chǎn)物權(quán)依據(jù)登記發(fā)生法律效果即排他性效果;而第15條規(guī)定，作為這些物權(quán)變動的原因的合同行為的生效，與物權(quán)變動無關(guān)： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
建設(shè)用地使用權(quán)
1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。
(1)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
(2)嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
(3)采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
2.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
3.建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途;需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。
4.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。
5.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
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