社區物業管理論文

社區物業管理論文1

　　一、目前我國社區管理與物業管理的現狀及問題

　�。ㄒ�)社區管理難以了解第一手的居民信息，物業管理了解居民信息卻難以解決問題

　　我國社區管轄面積較大，居民人數眾多，加之社區工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知。物業管理的管轄范圍僅限于小區，居民與物業管理的聯系最為密切，互動機會較多。但是，由于社區管理與物業管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區管理缺乏管理的細化，物業管理解決問題的力度和權力又明顯不足。

　　(二)社區管理缺乏內在的動力，物業管理缺乏外在的推力

　　社區管理的本質應是互動式管理，自上而下的拉動必須與自下而上的推動有機結合，才能實現政府和居民的雙贏，這種發自居民內部的推動力才是社區管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產出。物業管理則比較缺乏政府和社會的理解和支持，在居民管理上基本陷入孤立狀態。

　　(三)二者之間相互推諉和指責，缺乏深度合作

　　社區管理與物業管理都要注重居民居住環境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導致對諸多問題的解決不是尋求齊心協力，而是相互推諉、相互指責，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。

　　(四)開發商、物業與居民的矛盾尤為突出

　　物業管理公司一般都是在業主入住之前通過開發商選聘，絕大多數物管公司都形成了對開發商負責的服務意識。但是，在業主入住之后，房屋的所有權發生了轉移，前期物業服務合同已然不成立，物管必須接受業主的考察和評定，重新與業主簽訂服務合同。由于物管的服務意識沒有及時轉變，加之與開發商的緊密關系，在處理業主與開發商的糾紛時不是維護業主利益，而是錯誤地維護開發商利益。開發商完成住房銷售以后基本退出業主視線，一旦業主發現住房質量及服務問題只能尋求物業公司解決，而物業公司并無義務承擔開發商遺留的住房質量及服務的責任，從而造成開發商、物業與居民的矛盾尤為突出。

　　二、社區管理與物業管理的融合創新模式

　　(一)物業管理納入社區管理，統一向居民提供有效供給

　　社區管理和物業管理都是面對居民，都要考慮如何滿足居民的需求。物業管理公司在業務上接受房管部門領導的同時，在居民服務上更需要接受社區的統一指導和管理，以便更好地服務于居民。物業管理公司的招標權應該賦予社區。在小區業主委員會沒有產生之前，即小區住戶未達到50%以上，應由社區代為招標選取合格物業公司實施前期物業管理，開發商與社區簽訂一份委托招標協議書;在小區業主委員會產生之后，即小區住戶達到50%以上，社區再將物業招標權移交小區業主委員會。

　　(二)物業管理是社區管理的窗口和平臺，是細化居民服務的一線管理

　　每一個小區都有物業管理辦公室，這個辦公室就是社區管理的窗口和平臺，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務。社區則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務。物業辦公室是社區的居民聯絡站，也是微型的居民工作站。社區的服務產品都可以借助物業辦公室這個平臺來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業辦公室反饋到社區。社區管理模式因而演變為:政府—街道辦—社區—小區物管辦—樓棟—住戶。這種模式更加細化、具體，充分考慮到每一個小區的差異，能夠最大程度達到政府與居民的有效溝通和理解，也能從微觀層面尋求物業公司對社區管理的配合。

　　(三)物業管理保持營利目的，屬于社區管理范疇中的營利部分

　　物業管理的營利性質可以繼續保持，納入社區管理不會改變物業公司的原有屬性。社區服務也不只是無償性質的，其中根據居民的實際需要，低收費以及正常收費也在其中。物業管理收費屬于正常收費性質，如果能夠充分滿足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付費是情理之中的事情。

　　三、社區管理與物業管理融合創新的社會價值

　　(一)通過物業管理平臺細化社區管理，最大程度實現社會效益

　　社區管理與服務是較為宏觀和粗化的，居民人數眾多，需求很難統一和協調解決。如果通過物業管理平臺將社區管理與服務細化到每一個居民小區，小區再進一步細化到每一棟住戶，則社區管理就有了較好的微觀運作層面和具體細化的管理手段，便于上情下達和下情上報，能夠很好地實現社會效益，最大程度保障居民的良好生活狀態。

　　(二)通過社區非營利方式服務于物業營利方式，最大程度協調居民與物業管理的關系

　　物業管理的運作模式屬于營利性質，這種營利的實現只能以居民的繳費和配合管理為必要條件。如果物業管理與社區管理結合，那么物業管理比較容易為居民所理解和接受。居民從物業平臺享受到的社區服務的廣度和深度，直接決定或影響著物業公司的營利目標，并最終直接決定或影響著居民對物業公司的認同度。

　　(三)有效解決開發商、物業公司和居民的矛盾和沖突

　　物業公司納入社區管理，物業公司的招標權由社區代表小區業主行使，保障了業主的權益，避免了開發商為了售房需要捆綁物業公司的亂象，便于物業招標權的及時移交和監督管理。居民遇到物業糾紛，可以通過社區協調解決，并可以由社區出面代表小區和開發商談判，能夠很好維護居民的權益。社區管理與物業管理的融合是“三方共贏”，即社區、物管和居民三方都能從中受益，是資源整合的最佳體現。社區通過管理與服務的細化，使居民從中受惠，居民受惠又促進了社區管理，使社區管理以最小投入獲得了最大產出。而物業管理，由于服務于社區和居民，也能從中受益，獲得持續服務的資格和最大營利。最后，通過“三方共贏”，社會實現了安居樂業、安定有序的生活理想。

社區物業管理論文2

　　摘要：在我國城市化的不斷發展中，社區管理和物業管理都是城市社會管理中非常重要的內容，對于促進社會的和諧與發展有著極其重要的意義。然而，當今時代隨著社會的不斷發展，一些地區的社區管理和物業管理明顯落后于社會的發展，暴露除了一系列的問題，例如：管理的理念落后；管理的機制不健全；管理的效率地下等等，這些問題引發了越來越多的人們的關注。對此，我們必須先了解社會管理和物業管理的內容，然后找到具體存在的問題的，通過兩者的融合創新模式的發展，促進我國社區管理和物業管理的水平不斷提高，進而更好的我國和諧社會的建設服務。

　　關鍵詞：社區管理；物業管理；融合創新模式；分析

　　在社會的發展過程中，這種城市小區主體之間的矛盾變得更加的復雜，對社區管理和物業管理的質量和水平提出了更高的要求。然而，由于社會管理和物業管理模式存在一定的問題，雙方缺乏深度的合作，在具體問題的管理中，由于管理信息的不匹配，實際達到的管理效果也是不太樂觀的。提高社會管理和物業管理的水平、加強社會管理和物業管理的深度合作、創新管理模式是促進當今城市社會管理中重要的措施，對于充分的發揮社會管理和物業管理的作用有著非常積極的意義，同時也能夠大大的提升社區居民的生活的質量，加快推進和諧社會的建設。

　　一、社區管理與物業管理之間的聯系

　　（一）社區管理和物業管理有著相同的管理對象

　　眾所周知，物業管理和社區管理有著相同的受眾，那就是社區的廣大居民。它們的差異在于社區管理注重社區的安全和穩定，更像是一種監管，而物業的管理注重社區居民正常的生活，更像是一種服務。但是它們有一個共同的宗旨就是促進社區內部的和諧和穩定，維護廣大居民的正常的生活。所以，社區管理和物業管理有著相同的受眾，那么它們之間的合作絕不僅僅是一加一等于二的簡單的相加，而是一種管理的優化和升級，是融合創新模式的發展，對于提高城市社區的管理有著重要的意義。

　　（二）社區管理和物業管理所使用管理手段是類似的

　　無論是社區的管理還是物業的管理都是在保證居民正常生活的情況下，利用各種手段加強對居民的管理和服務。他們的目的和宗旨是一致的，能夠使用的手段也基本類似。物業管理通過對居民的服務來達到滿足居民需求，維護社會和諧的目的，而社區管理通過對不穩定因素的管理來保證居民的正常生活。二者有一個共同的前提，就是不能夠影響居民的正常生活，他們有著共同的目的，就是維護社區的安全和穩定。二者管理手段的類似也使得它們的融合創新模式成為了可能，通過融合創新模式，它們必然能夠更好的發展自身的管理職能，同時也要居民享受到更好的服務。

　　二、社區管理與物業管理種存在的問題

　　（一）社區管理與物業管理的信息不匹配

　　在社區管理和物業管理中，一個非常直觀的矛盾問題在于居民的信息更多的掌握在物業管理者的受眾，而社區管理者作為社區安全和穩定的重要保障者卻很難及時有效的獲取必要的信息。居民的遇到困難和問題是首先能夠想到的就是物業，但是物業的管理職能有限，對于一些影響社區安全和穩定的因素往往起不到太大的作用。相比于物業管理，社區管理的存在感就很低，很多居民甚至不知道社區管理的存在，但是真正有能力有職權幫助居民解決這些問題的恰恰是他們忽視的社區的管理。這一信息的不匹配，讓社區居民的需求很難得到滿足，所以加強二者的融合創新模式是必然的選擇。

　�。ǘ�）社區管理與物業管理的分管效果不明顯

　　在日常的管理中，社區管理和物業管理師分開的，但是由于其各自管理的局限性，最終管理的效果并不是特別理想。社區管理雖然擁有足夠的管理職權，但是在具體的管理中和居民的聯系較少，所以居民在遇到具體的問題時，社區管理者無法第一時間得到消息，導致不能及時有效的為居民解決問題。而物業管理同居民有著較為密切的聯系，但是在具體的管理中，他們沒有相應的職權，管理的職能也十分的有效。所以，二者分管的結果就是居民遇到問題時，得不到有效的解決，造成了管理智能的缺失。

　�。ㄈ�）社區管理與物業管理缺乏深度合作

　　社區管理和物業管理分屬于不同的部門，雖然他們的手段、目的、受眾都是一樣的，但是在具體的居民管理中，卻往往是單獨管理的，缺乏彼此之間的合作。一旦出了問題，彼此就成了相互推卸責任的對象，讓居民的問題更難解決。也就是說，在具體的居民管理中，他們是缺乏合作的，或者簡單的合作也流于表面，使得居民真正學到問題是，雙方都彼此推卸責任，讓居民的問題無從解決。這是一種明顯的管理上的缺失，更是一種制度的問題。

　�。ㄋ模┥鐓^管理與物業管理中各主體矛盾復雜

　　一般來說，物業管理者更多的是由開發商選定的，也就是說物業管理更多的是為開發商服務。但是當居民購買房屋之后，房屋的所有權是居民的，物業管理需要為居民服務。一旦房屋出現問題，在居民和開發商的糾紛中，物業管理就面臨極大的考驗，他們需要維護居民的利益，但是自身的局限性又導致物業管理需要為開發商服務，所以三者之間的矛盾較為復雜，難以有效的解決。

　　三、社區管理與物業管理發展的策略

　　（一）加強社區管理和物業管理的合作管理

　　只有加強社會管理和物業管理的融合創新，才能更好的發揮各自的職能，讓二者的管理更好的為居民服務，解決居民切實的問題。物業管理同居民聯系密切，但是其是以盈利為目的的，同時也是為開發商服務的，當加強二者的融合創新時，就能夠更好的發揮社區管理中監管的職能，讓社區管理更好的維護居民的利益，同時物業的管理也能夠在合理的范圍內獲得自身的經濟效益，同時也不必再為開發商服務，而是更好的為居民服務。此時雙方的工作和職能都得到了優化，而居民也享受到了更好的管理和服務。

　　（二）提高物業管理和社區管理之間的

　　服務職能社區的管理是宏觀的，更多的是保證社區的安全和穩定，而物業管理確實微觀的，能夠更好的解決居民存在的具體的問題。加強兩者之間的融合創新，可能很好的發揮二者服務的職能。一方面，社區管理能夠借助物業管理的平臺為居民提供更加優質的服務，而物業管理也能夠通過社區管理提升自身威信，讓后續的工作更好的開展。

　�。ㄈ�）保障物業管理的經濟效益

　　不同于社區的管理，物業管理更多的是一種服務的職能，所以，在具體的工作中物業管理需要有一定的經濟效益。只有獲得一定的經濟效益，物業管理的職能才能更好的發揮，才能夠更好的優化物業管理的工作，讓物業管理不斷的提升自身管理的能力和水平，讓更多的居民收益。此時，物業管理者和居民之間就不會存在太多的的矛盾，對于后續管理工作的開展也是極為有利費。所以說，保障物業管理的經濟效益對于提升其服務和管理有著非常重要的意義，同時對于居民來說，也能夠享受到更好的服務。此時，社區管理者在同物業管理的融合中，就需要考慮到物業管理的經濟效益。社區管理所能夠做的就是很好的發揮監管的職能，促進物業管理的規范性，讓物業管理更好的為居民服務。

　�。ㄋ模┯行Ь徑夤芾碇懈髦黧w之間的矛盾

　　在城市社區的管理中，首先，一定要解決好居民、開發商、物業之間的矛盾。就是把通過物業管理同社區管理的融合，讓物業管理成為社區管理的重要內容，在開發商選擇物業管理者的時候，需要從社區管理中選擇。這樣的物業管理產生的方式，就會其的物業管理更好的為居民服務，而不再需要為開發商服務。物業管理者作為開發商和居民之間的媒介，就能夠很好的發揮自身協調的職能，更好的維護居民的利益，促進社區的和諧發展。

　　四、結束語

　　總而言之，社區管理與物業管理的融合創新是城市社會管理的必然的選擇，對于加強城市社會的管理、化解居民矛盾、解決居民切實的問題有著非常積極的意義。社區管理通過與物業管理的融合對于社會的發展來說，最重要的就是大大的增強社區管理的水平，讓社區的管理更加的科學規范，的穩定社會秩序。對于物業的管理來說，也能夠大大的優化物業管理的工作，讓物業管理更好的為居民服務，從而獲得一定的經濟效益。而對于社會管理和物業管理的主體居民來說，則能夠享受到更加優質的服務，提高生活的水平和質量。

　　【參考文獻】

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社區物業管理論文3

　　一、物業管理工作的難點

　　1．物業管理定位不準，工作無目標

　　由于山丹馬場地處山區和草原，工作場所和生活小區沒有嚴格區分，造成社區的物業單位名稱難以確定。歷史上掛過三塊牌子，由軍隊時期的“軍馬場家屬區”，到移交央企后的“馬場家屬區”，又被普遍稱作“馬場小區”。在目前國有企業體制下，馬場社區作為被管理對象，給企業帶來了沉重的負擔。企業是以保障民生為重，還是以經營效益優先?對此，難以統籌協調，特別是如何做好社區物業管理工作，成為企業的一個難題，目前只能遇到一個問題解決一個問題，常常是“茶壺蓋不如茶壺多，蓋不住冒氣的茶壺”，老問題還沒解決，新問題又產生了。

　　2．舊有管理思想固化，工作無頭緒

　　社區居民多為離退休老干部、軍轉干、老職工，他們曾經是英勇無畏的戰士，做出過卓越貢獻的牧馬人，他們為山丹馬場在特定歷史發展時期，社、教、文、體、經濟等諸多方面，奉獻了才智和汗水。面對市場化、社會化發展的進程，在社區物業管理上思想難免守舊、不易適應。普遍存在觀點是“企業出錢維持社區正常運轉是理所應當的”，即所有公共設施或事務都由“公家”解決。社區的供水、供暖等公共設施維護支出，不夸張地說“針眼大的窟窿斗大的風”，這些看不見的日常支出，在企業預算支出上占去較大的份額。企業有限的現金不能有效用在增加利潤的經營策劃中，拖了企業經營發展的后腿。如何實現政企分開，為企業減負，剝離社會職能，推進物業管理社會化，是一個現實的難題。

　　3．企業自身機制限制，工作無動力

　　保障物業費的有效收取和保持物業費的合理規模，是保證物業管理工作正常開展的基礎。而現實卻是拒絕繳納物業費的現象很常見，特別是部分業主對國家有關政策斷章取義，在對文件精神一知半解的情況下，抵觸情緒較強。同時，社區物業管理受山丹馬場自身經營管理體制的局限，累積了許多問題，如:專業人才匱乏;服務質量難以適應居民要求;管理辦法粗放簡單;物業費收取方式缺乏靈活性等，缺乏有效的激勵約束機制，難以形成持續有效的物業管理工作動力。

　　二、突破物業管理困局的探索

　　近期，一則《駐渝央企分離移交“三供一業”啟動工作會在渝舉行》的標題新聞，詳細報道了重慶央企“三供一業”剝離國有企業辦社會職能和解決企業包袱試點工作，對于地方央企具有示范作用，為探索分離企業辦社會職能提供了有益的借鑒，特別是對地理自然環境脆弱，企業經營發展、社會職能履行、人文發展矛盾突出的山丹馬場無疑于“一場及時雨”，帶來了一線曙光。山丹馬場下轄4個農牧企業，10個工(商)礦企業，4個事業單位，分布在9個社區，場區境內土地、煤礦、水力資源豐富;養馬業長興不衰;連片油菜籽是全國最大的種植區;工農業產品在河西地區有一定的份額;自然風光人文景觀構成山丹馬場獨居特色的旅游資源;已并行發展為農牧工商聯合體。正因為山丹馬場的獨特資源和特色優勢，社區管理脫困的改革創新，牽一發而動全身，更具有區域特點和探索意義。

　　1．實施分類監管，促進國有資產保值增值

　　統一思想認識，堅持深化改革，根據不同企業類型，合理界定山丹馬場及二級企業功能，明確定位，有針對性地調整企業結構。以實現社會效益為主要目標，承擔政府戰略任務或提供公共服務的企業，可以分為功能性企業;以經濟效益為主要目標的企業，可以分為競爭性企業。根據不同國有資產布局結構，動態調整國有企業分類，實現山丹馬場資源優化配置，推動山丹馬場轉型升級。山丹馬場社區物業管理，主要承擔公共服務，側重民生社會效益，歸為功能性企業類型，對社區實行有針對性的社會化管理，促進山丹馬場社區國有資產保值增值。

　　2．厘清政企職能，推進社區物業管理社會化

　　堅持以資本為紐帶，結合企業功能特點，加強國有資產管理。對關系國家安全和涉及重要民生的企業，國有資本保持獨資或絕對控股;對涉及重大基礎設施，重要礦產資源的企業及戰略產業，國有資本保持相對控股;對其他國有股權可以根據市場競爭和發展情況，按市場規則有序進退。社區物業管理屬于民生工程，關系到公共服務和安全，有序推進山丹馬場政企分開，剝離山丹馬場社區物業管理的社會職能，由政府職能部門承擔對應的社會責任，既有助于山丹馬場輕裝上陣，也有助于物業管理持續健康發展。

　　3．完善配套政策，助推山丹馬場融入地方發展規劃

　　社區物業管理移交，關系到山丹馬場每一個職工的切身利益，少不了每名職工的參與，更離不開退職人員的關心和支持。必須充分尊重歷史，貫徹落實相關政策，健全改制協調機制，真正將山丹馬場發展融入區域發展規劃。關鍵是要認清山丹馬場所承擔的社會職能，特別是在祁連山自然保護區承擔的生態資源保護責任，政府應給予相應的資源配置和補助。建立健全公共建設項目補償機制，制定財政、稅收、土地、人力資源社會保障等具體政策和措施，提升山丹馬場公共基礎建設水平，促進區域經濟社會發展。目前，已經啟動的央企分離移交工作成效顯著。物業管理移交工作的開展和推進，不可避免的有這樣那樣的困難和挑戰，還需多方共同努力，只有將思想和行動統一到黨的十八屆三、四中全會精神上來，以“聯合發展，互利共贏”的原則，搶抓西部大開發歷史性機遇，才能為地方經濟發展服務，減輕山丹馬場發展包袱，集中精力提高企業效益，為職工增收謀福利，保障山丹馬場社會職能分離改革有序、協調、穩健推進，實現山丹馬場轉型跨越發展，鑄造強場。