租賃合同的簽約技巧
1、租賃物的條款
租賃物的確定是簽訂租賃合同的首要任務(wù)。租賃物條款應(yīng)首先確定租賃物的名稱、數(shù)量和用途(租賃物如系不動產(chǎn)，應(yīng)確定其地理位置、周圍四至、面積及其他相關(guān)情況;如系動產(chǎn)，應(yīng)確定其規(guī)格、型號、品牌和其他相應(yīng)約定;租賃物如有從物的，應(yīng)約定對從物的名稱、數(shù)量、用途等。
注：約定租賃物的條款應(yīng)約定租賃的適用范圍、用途。
2、租金條款
租金約定是租賃合同雙方當(dāng)事人必須明確的條件。租金條款應(yīng)包括租金的數(shù)額，交付期間和交付方式。租金可以約定具體的數(shù)額，也可以約定租金的計算方式，在二者都進(jìn)行約定時，還應(yīng)約定二者的關(guān)系。租金條款通常還約定租金遲延支付時，承租方須負(fù)擔(dān)的遲延利息。
3、租賃期限的.條款
租賃合同中當(dāng)事人雙方如未能返還租賃期限，合同的租賃期限應(yīng)視為不定期，當(dāng)事人任何一方得隨時要求終止租賃合同，但出租人終止租賃合同時，應(yīng)給承租方一個合理的寬限期，使承租人能及時找到其他合適的租賃物或進(jìn)行搬遷等相應(yīng)事項。當(dāng)事人還可以約定更新或默示更新租賃期，當(dāng)事人雙方也可以協(xié)商變更。
4、租賃物在租賃期間的維修保養(yǎng)責(zé)任條款
租賃物的修繕義務(wù)的構(gòu)成要件應(yīng)包括以下四項：
(1)租賃物有修繕的必要，是指租賃物需要修繕方能滿足承租人依約定對租賃物為使用收益。
(2)有修繕可能，是指損壞的租賃物在事實上能夠修復(fù)，在經(jīng)濟(jì)上也合算。若租賃物在事實上亦不能修好，或雖能修好，但花費較高，在經(jīng)濟(jì)上不合算，則無修繕的可能。
(3) 在租賃期間內(nèi)的修繕。如約定或依習(xí)慣應(yīng)由出租人修繕，承租人必須聽通知出租人，否則出租人不負(fù)修繕義務(wù);如約定由承租人修繕租賃物的，承租人的通知義務(wù)僅在有約定時為之，但承租人修繕應(yīng)保存單據(jù)，在租金中作相應(yīng)的扣除，但當(dāng)事人約定的租金已把這一因素考慮進(jìn)去時，承租人不得要求減免租金。
(4) 當(dāng)事人雙方約定由哪方承擔(dān)對租賃物在租賃期間的維修保養(yǎng)義務(wù)，一般來講，對租賃物的一般維修保養(yǎng)多由承租人負(fù)責(zé)，而對于租賃物的大修，一般都是由出租人負(fù)責(zé)。
5、租賃物的法定負(fù)擔(dān)和使用的條款
租賃合同中當(dāng)事人雙方必須約定由誰承擔(dān)租賃物的法定負(fù)擔(dān)，如稅款捐款等費用，除當(dāng)事人有特別約定外，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)該稅捐款的費用。
出租人對于承租人為租賃物所支出的特定非要用有償還的義務(wù)，這些費用包括：有益費用和必要費用(有益費用----是指承租人支出的使租賃物價值增加的費用;必要費用----是指維護(hù)租賃物所不可缺少的費用，必要費用中：為維持租賃物的能力所支出的必要費用，如動物的飼養(yǎng)費用、汽車加油的費用、機器設(shè)備上潤滑油的費用、水電氣費等，一般應(yīng)由承租人承擔(dān);為維持租賃物的使用收益而支出的費用，如房屋的維修費用，汽車補輪胎的費用等，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)，若此項費用已由承租人支出，出租人有償還的義務(wù))。
6、通知義務(wù)的條款
通知義務(wù)條款通常應(yīng)約定的為通知事項包括：
(1)租賃物有修理、防止危害之必要時，出租人對租賃物負(fù)有維修保養(yǎng)義務(wù)，負(fù)擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任時，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人。(有無修理必要和防止危險之必要，應(yīng)以是否會損害承租人、出租人及第三人利益為判斷標(biāo)準(zhǔn)，盡管危險的存在不會妨礙承租人的使用收益，但如不及時處置會損害出租人利益的，也應(yīng)為通知)
(2)第三人就租賃物主張權(quán)利。
(3)其他約定性通知的事項。如租賃物因不可抗力損毀滅失或遭受到第三人的侵害二發(fā)生損失的，承租熱應(yīng)及時通知出租人等。
承租人在發(fā)生上述應(yīng)為通知事項時，即使在合同中沒有約定承租人負(fù)擔(dān)通知義務(wù)的，承租人也應(yīng)負(fù)擔(dān)該通知義務(wù)。因為，該通知義務(wù)是承租人依誠實信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的附隨義務(wù)。
7、押金條款
在大額標(biāo)的物出租時，法律不允許收取押金。在私房租賃中，法律禁止出租人收取押金。
8、轉(zhuǎn)租條款
轉(zhuǎn)租應(yīng)經(jīng)出租人同意，未經(jīng)出租人同意的，出租人可以解除租賃合同。一般情況下，出租人未在租賃合同中約定有權(quán)轉(zhuǎn)租或合同雖無約定，但未經(jīng)出租人同意，不得將租賃物轉(zhuǎn)租他人，但不動產(chǎn)租賃中，除合同另有約定外，出租人有權(quán)將租賃物的一部分轉(zhuǎn)租。
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