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上海房地產(chǎn)稅計(jì)算方法2015
隨著每年住宅價(jià)格的調(diào)整，上海房產(chǎn)稅稅率以及征收標(biāo)準(zhǔn)也在調(diào)整。上海房產(chǎn)稅的稅率是多少，如何計(jì)算?上海房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)又是什么?今天我們一起來了解下上海房產(chǎn)稅稅率和征收標(biāo)準(zhǔn)。
一、上海房產(chǎn)稅如何征收之對(duì)象
上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象分為兩類：
1、本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);
2、非本市居民家庭在本市新購的住房。
從此征收對(duì)象中可以看出對(duì)本地居民有首套免征優(yōu)勢(shì)，也有限購規(guī)定。要多買可以，但是得繳納房產(chǎn)稅!
二、上海房產(chǎn)稅如何征收之標(biāo)準(zhǔn)
針對(duì)房產(chǎn)稅征收對(duì)象，上海市做出3類免征標(biāo)準(zhǔn)：
1、對(duì)本市居民家庭換購住房給予優(yōu)惠。
【優(yōu)惠方案】本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因?yàn)楦纳凭幼l件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規(guī)定核定征免房產(chǎn)稅，當(dāng)其在新購住房后的一年內(nèi)出售家庭原有唯一住房的，對(duì)新購住房已按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅，可予退還。
2、對(duì)本市居民家庭子女成年后因婚姻等購房需求給予優(yōu)惠。
【優(yōu)惠方案】對(duì)本市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅。
3、對(duì)在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優(yōu)惠。
【優(yōu)惠方案】對(duì)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有本市居住證并在本市工作生活的，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;對(duì)持有本市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬于家庭唯一的住房，暫免征收房產(chǎn)稅;持有本市居住證但不滿三年的購房人，其上述住房先按規(guī)定征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
三、上海房產(chǎn)稅如何計(jì)算之依據(jù)
1、計(jì)稅依據(jù)：住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%。
2、稅率：實(shí)行0.4%～0.6%差別化稅率。適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%;
3、征稅面積：對(duì)本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。合并計(jì)算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。
案例：
以一個(gè)三口之家的上海居民家庭(夫妻雙方加上未成年子女)為例，如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。
如果這個(gè)居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現(xiàn)又新購一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，因此該居民家庭新購住房中超出上述標(biāo)準(zhǔn)的部分面積即80平方米須按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。而如果已有住房的人均面積已超過免稅標(biāo)準(zhǔn)，則新購住房的全部面積，均按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
此外，上述辦法還規(guī)定了幾種退還、免征房產(chǎn)稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還;上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;符合國(guó)家和上海有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海居住證并在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。
另外，持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。
因而，上海房產(chǎn)稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購房單價(jià)*70%*稅率三、上海房產(chǎn)稅稅率
上海房產(chǎn)稅稅率：2013年1月22日，上海公布2013年房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)，2013年需要征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅的房屋中，每平方米27740元成了稅率分界線。高于此線，稅率是0.6%;若低于或等于該標(biāo)準(zhǔn)，則是0.4%。
在房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)從2011年實(shí)施到現(xiàn)在滿3年之際，試點(diǎn)城市之一的上海公布了2014年度的房產(chǎn)稅稅率分界線，今年的標(biāo)準(zhǔn)相比2013年有了一定幅度的提高。
2014年度本市房產(chǎn)稅稅率分界線昨日出爐，為32384元/平方米，比去年高了4644元。
2013年，本市新建商品住宅平均售價(jià)16192元/平方米。由于本市房產(chǎn)稅稅率與本市上一年新建商品住宅售價(jià)掛鉤，因此本市房產(chǎn)稅適用稅率的房屋價(jià)格線也將有所變化。根據(jù)規(guī)定，本市房產(chǎn)稅適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均售價(jià)2倍(含)的，稅率暫減為0.4%。
也就是說，本市需要征收房產(chǎn)稅的房屋，如果房屋單價(jià)超過32384元/平方米，則按0.6%征收房產(chǎn)稅;若低于或等于32384元/平方米，則享受0.4%的稅率。而這一稅率分界線較去年的27740元/平方米，高出4644元。不過，目前稅務(wù)部門表示還未接到調(diào)整通知，還需等正式文件出臺(tái)。
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