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房屋租賃是如何定義
據(jù)介紹，該《辦法》最顯眼的地方是對房屋租賃的概念重新進(jìn)行了定義。之前相關(guān)法律對房屋租賃的解釋以產(chǎn)權(quán)來界定，是房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋對外出租，由承租人向出租人交付租金;《辦法》對該概念進(jìn)行了延伸，擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或者管理權(quán)的自然人、法人或其他組織，都可以把房子對外出租。
同時(shí)，該《辦法》明確了管理范圍，即適用于河南省城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋租賃及其相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)。
對于房屋出租管理的問題，市房屋租賃聯(lián)合管理領(lǐng)導(dǎo)小組介紹，管理下沉，街道辦事處、社區(qū)都參與管理。市民對于房屋出租中存在問題的，可向社區(qū)、街道辦事處反映、舉報(bào)。
如何界定“群租”
房租越來越高，幾個(gè)人尋求合租成為很多年輕人租房的選擇，以此減輕房租負(fù)擔(dān)，也就是人們常說的“群租”，在北京、上海等城市，對“群租”都有明確的要求。
對此，鄭州市房屋租賃市場管理處宣教科科長姚德吉介紹，此次鄭州市出臺的房屋租賃聯(lián)合管理實(shí)施方案對“群租”有了界定范圍， 一是集中出租房屋供他人居住出租房屋達(dá)到15間或居住使用人達(dá)到30人以上;二是出租居住房屋人均居住面積低于5平方米，每個(gè)房間居住人數(shù)超過2人。對于出租房屋達(dá)15間或者居住使用人在30人以上的，出租房屋者，需要到公安部門簽訂出租房屋治安協(xié)議。此外，只要不違反這些規(guī)定的，鄭州允許“合租”。
五類房屋不得出租
當(dāng)前，房屋租賃特別是農(nóng)村集體土地上的房屋租賃基本上沒有納入政府管理，城市房屋出租存在出租房屋不安全、消防措施不完善、治安混亂等問題，由“群租”、“住改商”、危險(xiǎn)房屋出租等造成火災(zāi)致人傷亡、房屋倒塌事件時(shí)有發(fā)生。從源頭規(guī)范租賃市場秩序。《辦法》第十條規(guī)定，有下列五項(xiàng)情形之一的房屋，不得出租：(一)屬于違法建筑的;(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;(三)經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的;(四)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)或者用途的;(五)有法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止出租的其他情形的。
房屋出租如何征稅
根據(jù)稅法規(guī)定，房屋出租需要繳稅。一是房產(chǎn)稅，按照月租金的12%征收;二是營業(yè)稅，按照月租金的5%征收，加上城建稅和教育費(fèi)附加，合計(jì)在5.5%左右;三是土地使用稅，鄭州市對城市建成區(qū)劃分了5個(gè)地段，按面積計(jì)征;四是印花稅。2012年以前，鄭州市按照綜合稅率5%進(jìn)行征收。鄭州市根據(jù)實(shí)際情況，經(jīng)與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，對個(gè)人出租房屋的，月租金在3萬元以下的，按照月租金的4%征收。
據(jù)介紹，凡是出租房屋的單位和個(gè)人，應(yīng)以真實(shí)有效的房屋租賃合同或協(xié)議記載的房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。對于已經(jīng)辦理稅務(wù)登記的個(gè)人出租房屋納稅人，個(gè)人或者個(gè)體工商戶的月營業(yè)額在3萬元以下的免征營業(yè)稅。
其中，個(gè)人出租住宅用于居住，月租未達(dá)到3萬元起征點(diǎn)的，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、個(gè)人所得稅、印花稅和土地使用稅，全部免征，只針對房產(chǎn)稅，按照租金收入的4%進(jìn)行征稅。舉例來說，房屋月租金1000元的話，需要繳稅40元;如果超過3萬元，則需要繳納營業(yè)稅(月租金的1.5%)、城建稅(營業(yè)稅數(shù)額的7%、5%、1%)、教育費(fèi)附加(營業(yè)稅稅額的3%)、地方教育附加(營業(yè)稅稅額的2%)、房產(chǎn)稅(租金收入的4%)、個(gè)人所得稅(租金收入的2%)，印花稅和土地使用稅免征。
查處非法出租房屋
據(jù)介紹，鄭州市將每年的3至5月，定為普查期，摸清本年度、本區(qū)域內(nèi)用于出租的房屋面積、住宅戶數(shù)底數(shù)。今年逢7月1日省房屋租賃辦法的施行，鄭州市相關(guān)部門在宣傳的同時(shí)進(jìn)行普查。同時(shí)，要對房屋租賃市場進(jìn)行整頓。查處利用出租房屋進(jìn)行非法生產(chǎn)、非法經(jīng)營、非法建設(shè)的，特別是違法(章)建筑;占用安全通道亂搭亂建的危險(xiǎn)房屋;出租房屋內(nèi)外亂拉亂扯電線、隨意放置易燃、易爆危險(xiǎn)物品存在安全隱患的;擅自改變房屋使用用途等行為的。
市區(qū)租房哪里最便宜
昨日登錄通過市房產(chǎn)租賃市場管理處主辦的鄭州房產(chǎn)租賃信息網(wǎng)房屋租賃電子地圖查詢發(fā)現(xiàn)，市區(qū)住宅出租價(jià)格從北向南，總體呈現(xiàn)出低、高、低的特點(diǎn);而從西往東來看，則整體呈現(xiàn)逐漸增加的趨勢。
由此可見，在鄭州市區(qū)內(nèi)，一室一廳(標(biāo)準(zhǔn)間)的月租金最低在800元左右，高的達(dá)到1900元;二室一廳的月租金最低在900元左右，高的達(dá)到2400元。對于房租差別大的原因，部分房屋中介機(jī)構(gòu)向記者分析，影響房租的因素有很多，比如位置、小區(qū)環(huán)境、房子新舊程度、房間配套等，都會造成租金差別很大。
為了解市場房租實(shí)際情況，鄭州晚報(bào)記者電話咨詢位于未來路與福元路附近的一套一室一廳的房子，月租金2800元，要求一年一付，房子配套很好，包括天然氣、暖氣、灶具、熱水器、寬帶網(wǎng)、閉路電視、防盜門、封陽臺、防護(hù)網(wǎng)、地板磚、精裝修、空調(diào)、洗衣機(jī)、全套家具等一應(yīng)俱全。
但是位于管城區(qū)西大街和南大街的一小區(qū)，一套標(biāo)準(zhǔn)間的月租金只有450元，室內(nèi)有空調(diào)、床墊等。出租人何女士稱，租金交付方式可以商量。
采訪中，多名出租戶表示，他們沒有辦理房屋出租登記備案，同時(shí)當(dāng)問到房屋出租要繳稅的問題，他們均表示會把稅收轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。
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