公積金應該如何用在刀刃上呢
住房公積金改革的聲音不斷，據悉近期還將進一步提高公積金貸款的額度和適用的領域。對于購房者來說，巧用低息的公積金貸款，減輕購房經濟壓力，真有不少講究和門道。
作為一種住房保障制度，公積金有助于增強居民購房能力，減輕貸款壓力，因此一直是購房者所關心的熱點問題。 自去年以來，上海市的住房公積金政策就進行了多次調整，如公積金的貸款額度提高到30萬元，公積金的適用范圍擴展到自建、翻建、大修住房，而次新房（竣工5年內）的公積金貸款額度和年限也調整到了和一手房相同的水平。據有關人士透露，近期公積金貸款還將出臺一些新的政策，進一步提高家庭公積金貸款額度，公積金的使用范圍也有可能擴展到自住房裝修等領域。
由于公積金貸款的利率低于商業住房貸款利率，公積金政策的放開，對于有購房意愿的人來說無疑是一個利好消息。但是，如何才能把公積金用到“刀刃”上，最大程度地減輕購房者的經濟壓力，其中還真有不少訣竅。
合理拉長公積金貸款年限
按照目前的上海市住房公積金管理辦法，一手房和竣工5年以內的次新房的最長貸款年限為30年，二手房的最長貸款年限為15年，并且不能長于借款人離法定離休或者退休時間后的5年，即男性貸款人可以貸到65歲，女性貸款人可以貸到60歲。
由于大部分人在申請住房貸款的時候，采用的是“商業貸款＋公積金貸款”的組合形式，所以很多人都是簡單地采用相同年限的貸款方式。“其實，公積金貸款的利率要比商業住房貸款利率低一個百分點。”民生銀行上海分行按揭中心總經理甘智漪指出，“因此在組合貸款中，要合理地延長公積金貸款的年限，壓縮商業住房貸款的時間。”這樣做，對于購房者來說，在同樣的還款條件下，就能夠較大比例地先償還利率較高的商業住房貸款。通過這種方式，購房者就能夠在一定程度上減少利息費用的支出。
目前公積金貸款政策中使用的是夫妻共用一個額度的方式，即夫妻中的一方有公積金貸款，則另一方就無法再申請這種貸款，公積金貸款的年限也是依住房和主貸人的年齡來決定。所以說，要拉長公積金貸款的年限，和誰來做貸款人也有一定的關系。通常情況下，如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來做貸款人，申請到的貸款年限時間更長；而在“老夫少妻”或是“老妻少夫”的家庭里，年齡較小的那一方做貸款人，就可以申請到期限更長的公積金貸款。
“年沖”未必合算
公積金政策中，對使用賬戶余額進行沖還貸規定了兩種方式，一種是“年沖”，在每年的4月份或9月份使用賬戶余額直接沖抵貸款本金；還有一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖減當月的還款額。很多人都覺得年沖很合算，因為年沖可以直接沖低貸款的本金，這樣就可以省出貸款利息來了。甘智漪卻認為，采用“年沖”未必合算，重要的是根據自己賬戶余額和貸款情況“量體裁衣”，采用最適合的沖減方式。
“公積金賬戶上的'資金屬于低息存款，把公積金用得充分，核心的一條是盡可能地使用公積金低息存款來沖減高息的商業貸款。”她指出，在組合貸款中，公積金賬戶余額沖還貸的過程中是有順序安排的，無論是年沖還是月沖，都是采用先償還公積金貸款部分，后償還商業住房貸款部分。比如說，一位購房人的公積金賬戶余額有3萬元，申請了20萬元的公積金貸款和30萬元的商業貸款，第二年他使用“年沖”的話，一次性沖還掉了公積金的3萬元貸款。對他來說，反而無法享受到這3萬元的低息貸款額度了。所以，要想繼續保持公積金的低息貸款額度，購房者不必急于使用“年沖”，而可以通過“月沖”用賬戶上的余額先沖還商業貸款。甘智漪建議說，由于償還公積金貸款的時候只能使用等額本息或是等額本金的辦法，所以購房者主要需要通過調整商業貸款的還款方式來達到沖減的目的。
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